朱中一：明年房价难免要下行
12月29日，2011年武汉创新峰会暨荣耀颁奖盛典在万达[简介 最新动态]威斯汀酒店隆重举行，中国房地产业协会副会长朱中一在会上作了专题演讲，回顾了今年前11个月的房地产市场的基本情况，他认为应该目前在标准点和对现在调控政策的客观解读尤为重要，房地产市场总体来说是向着国家调控的稳健发展的。
2011年1—11月房地产调控成效已现
朱中一首先简要回顾一下今年前11个月的房地产市场的基本情况。他表示：“在去年国十条，今年国八条及相关政策的调控下，今年以来，我国的房地产市场发生了一些积极的变化，调控成效已经显现，房地产市场总体来说是向着国家调控的方向发展的。”而后他进一步指出具体表现在以下几个方面：
1、多数城市房价涨幅回落，部分城市房价有所下降。11份，70个大中城市中，新建商品住宅价格指数环比下降的有49个，持平有16个；环比上涨的仅有贵阳、兰州、西宁、锦州、平顶山等5个三线城市，且环比涨幅最大的贵阳也仅是0.2%。二手住宅价格指数环比下降的51个，持平的有12个；环比上涨的7个城市涨幅均未超过0.3%。
2、保障性安居工程推进顺利。今年1-10月份，全国城镇保障性安居工程开工建设已超过1000万套，提前一个月实现了年初计划的目标。
3、投机投资性需求得到了遏制，商品房市场销售总体平稳，一些城市成交量萎缩。1-11月，全国商品房销售面积89594万平方米，同比增长8.5%(湖北11.3%、武汉-8.9%)，其中，住宅销售面积79639万m2,同比增长7.5%(湖北9.5%、武汉-11.5%)，办公楼同比增长10.1%(湖北66.3%、武汉61.8%)，商业营业用房增长17.0%(湖北44.9%、武汉92%)。11月份，全国商品房销售面积9941万平方米，比10月的8364万m2增加了19%，其中住宅销售面积8668万m2,比10月的7369万m2增加了17.6%。40个重点城市中，1-11月住宅销售面积同比下降1.7%，其中同比下降的有21个城市(含武汉市)，同比上升的有19个城市。
4、房地产开发类指标同比均有不同程度的增长。1-11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%(湖北31.5%、武汉28.8%)，其中住宅完成开发投资39857亿元，同比增长32.8%(湖北31%、武汉25.8%)；房屋新开面积17.5亿平方米，同比增长20.5%(湖北-2.4%、武汉-17.8%)； 土地购置面积3.7亿平方米，同比增长3%(湖北-13.8%、武汉-11.7%)。
5、大型品牌房企集中度明显提高。如万科1-11月，累计实现销售面积1015.3万平方米、销售金额1157亿元，同比分别上升22.5%和15.9%。龙湖、保利、绿地的销售额也高于去年。
上述数据显示，今年的房地产市场总体运行是平稳的，是朝着宏观调控的方向发展的。当然，一些重点限购城市的感觉可能要凉一些。需要注意的是，进入第四季度以来，房地产开发投资、商品住宅开发投资、房屋新开工面积、土地购置面积等增幅均有下降；全国房地产开发景气指数在连续6个月下滑后，11月份首次跌破100大关，为99.87，这也是两年多来首次跌破100大关；由于信贷偏紧，不少企业融资困难，1-11月个人按揭贷款也同比下降了5.5%，不少首次购房者的贷款未能及时兑现；促进住房与房地产业平稳健康发展的中长期制度建设滞后，市场下行和房价上涨的压力并存。
认真贯彻房地产调控政策地产行业稳中有进
今年中央经济工作提出的与房地产业有关的主要内容有：要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。加快经济结构调整，着力加强节能减排工作。要推进房产税改革试点。
房地产业作为与民生事业与经济发展息息相关的重要行业，应服从与服务于明年经济社会“稳”中求“进”的总基调，希望房地产行业稳中有进。朱中一认为：这里说的“稳”，就是要坚定不移地执行现行各项调控政策不动摇、不放松，促进房价的合理回归。包括继续扎实推进保障性安居工程建设，继续落实地方政府对调控房价和完成保障房建设任务的责任；继续实施差别化的住房信贷、税收政策和住房限购措施。在遏制投机投资性购房需求的同时，支持首次购房者的贷款需求；增加普通商品房建设，扩大有效供给；继续加强市场监管，规范市场行为等等。
而“进”，就是在坚持调控方向、巩固调控的基础上，建议抓紧研究制定房地产的中长期制度，以促进房地产市场的健康发展。在楼市调控目标上，短期内可以着眼于房价，长期看，更要着眼于企业制度的建设。否则，短期调控政策一旦松动，房价就可能反弹。只有对未来的政策有了明确稳定的预期，企业才能放心投资，百姓才能理性消费，市场才能持续健康发展。
谈到对明年市场的发展态势。他谈到，“明年的市场一定会更加理性，特别是近两年房价上涨过快、房价过高的城市，市场的下行是难免的。这既符合房地产市场经过前十年快速发展后本身调整的需要，也符合调控政策的方向。同时，也要落实好70个大中城市以外的其他城市的房价调控。我们也相信，政府也一定能够把握好房地产业在保民生与保增长之间的关系，做好相应的政策储备。作为协会，我们也将密切跟踪一些地方市场下行中可能遇到的情况与问题，及时向有关部门提出意见与建议。我们也期待，经过明年的调控与制度建设，市场将进一步规范，企业的集中度会进一步提高，行业会进一步朝着平稳健康的方向发展。”
加快转型发展努力将企业做好做强做大
在调控下，房地产企业该如何顺应调控政策、促进企业转型发展？朱中一也在论坛上给出了自己的建议：
首先，要调整好心态，从社会的角度，从企业公民的角度，来认识调控的必要性。在此基础上，要合理做好市场的区域定位与商品定位。如从事商业地产的，可在大城市和中心城市发展；从事住宅地产的，可以到城镇化率相对较低的中西地区和中小城市发展。骨干企业及有人才、资金、管理等优势的，可以以某一业态(如住宅地产)为主，向相关业态(如商业地产、旅游地产、产业园区地产和老年住区建设)延伸；或者以某区域为主，向其他区域延伸；或以过去的销售物业为业，向持有与销售并举转变；但企业在业态转型中千万不能盲目跟风。
管理是企业永恒的课题，质量是企业生存与发展的基础。今后的房地产市场，将由卖方市场逐步向买方市场过渡。所以，企业也要由过去的注重开发数量、速度向注重提升产品的性价比转变；要调整好企业的投资回报预期，以优质的产品与合理的价格扩大市场的占有率。
企业的优胜劣汰和兼并重组是市场经济的客观规律。大企业不等于是好企业，小企业也不一定都被兼并或重组；但提高行业准入门槛、规范市场行为、提高行业集中度，是必然的发展趋势。所以，企业要自知之明，准确地处理好生存与发展中可能遇到的新情况、新问题，在挑战中找机遇。一些靠自身努力发展有困难的企业可以通过股权转让，合作开发等先求生存、再谋发展；但千万要防止烂尾楼和拖欠工程款等现象的发生。那些有持续发展能力的企业，应该抓住机遇，加快转型创新、管理创新，力求实现新的发展。
