评论员/杨晨青

　　近期获悉，全国知名房地产中介企业满堂红将于2011年年底后全面结束在上海的二手房业务，也使其成为继去年美联物业之后，又一家在调控年里退出上海滩的大型连锁中介机构，在我们看来，满堂红、美联物业这样新入上海的中介公司遭遇发展困境只是当前整个上海二手房市场现状的一个缩影而已。

　　数据显示，2011年1-11月，上海二手住宅成交总量为988.4万方，较去年同期下降14.15%，同期一手住宅成交量同比跌幅为19.19%，以此来看在上海一、二手房市场成交走势基本同步；究其原因，首先本轮以限贷限购为核心的政策调控对两个市场的影响是等同的；其次由于今年上海一手房市场出现过几波比较明显的降价潮，尤其是嘉定、宝山等关注度较高的区域更是出现了一部分调控价格幅度相当可观的项目，这使得二手房原先的价格优势明显缩小，因此从月度表现来看，二手房市场成交量几乎是随着一手房房价降幅的扩大而逐步萎缩的，今年上半年上海二手住宅月均成交还能维持在100万平方米以上的水平，保持与去年基本持平的局面，但9月份以后市场才开始显著下滑，9月份当月成交8930套二手房、跌破单月10000套大关，随即10月份跌到单月7132套，11月份已跌到单月6236套；从中介企业经营的角度看，我们通常认为全市月均成交8000套为二手房企业的盈亏线，从这个角度来说，截止目前为止上海二手房市场至少已经连续2个月处于红线以下，其意味着在当前这个时间点上，恐怕绝大多数中介企业都处于亏损状态，因此，作为2007年才开始进入上海市场、在沪门店数量也并不多的满堂红选择退出完全在情理之中。

07年至今上海二手商品住宅月度成交套数走势 数据来源：CRIC

　　在笔者看来，在当前这个时间点谈市场何时触底反弹还为时过早，其实目前的二手房市场还正处在一个补跌形态中，其根本原因在于二手房价格的回调延后于一手房市场；这种延后其实源于两个市场定价机制上的不同：一手房的定价权在开发商，而开发商在调控大环境下是否降价取决于市场供求关系及其资金状况、业绩完成情况等，其对于市场和政策的反应相对敏感；而二手房的定价权则是分散在具体持有二手房源的业主手上，一方面这部分群体对市场的反应相对滞后，另一方面通常情况下二手业主也并不存在资金方面的压力，因此二手房的价格是否回调很大程度上是需要依赖于一手房价格先降所形成的市场调价氛围，而在这个氛围形成之前，惜售是二手房市场的主流心态。

　　当前，值得关注的是10月份以来随着上海多个新建项目的大幅降价求售，二手房降价的先行条件正在逐步形成，事实上个别新建项目集中的区域板块也已经出现了二手房跟随调价的案例，但总体而言，目前局部价格的回调还不足以支撑起整个二手房市场成交回升，因此，笔者判断市场还需要在低位继续相当一段时间，而类似中介公司关店、甚至退出上海的消息应该也仍有继续发生的可能。

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