观点地产新媒体：您前段时间说，现在保障房应该剔除掉经济适用房和限价房，您觉得这样的结构不是很合理？

　　巴曙松：我认为保障房的界定要很清晰。在这一轮的保障房建设大潮里面，保障房建设确实有利于解决中低收入阶层的住房问题，这个方向值得肯定，但是关键是要把这3600万套落实好，比如说要真正多建一些对中收入阶层有好处的房子，比如廉租房、公租房这类型的保障型住房。

　　实际上，现在棚户区改造的拆迁就占很大的比重，一些原来没有统计到保障房里面的房子也被统计进去了，比如说市中心的职工宿舍等等。

　　所以，房地产保障房开发数量很重要，但结构更重要，要看到底是不是低收入阶层最需要的保障房，这部分才是真正给中低层人群带来住房实惠的。

　　经济适用房处于商品住宅和保障房之间的模糊地带，但保障房应该和商品房分离开来。可以补贴的商品房，或者是可以交易的保障房，这两者之间的交叉最关键的是，这些住房是不是向整个社会来分配的，往往很多时候这些房子是面向特定的人群，比如说单位自建房。

　　所以，对整个社会的最低收入阶层人群来说就享受不到保障房。比如很多大学刚毕业的学生可能更需要保障房，但是建的时候是每个部门公务员来享受的，所以成了保障房只面向特定人群，没有面向真正需要的人群。

　　这种分配的模糊性，造成在分配上不是面向大众的，我觉得要进行批评。

　　观点地产新媒体：回迁房实际上也是针对特定的人群，按照您的这种想法应该不算是保障房？

　　巴曙松：保障房是为社会提供保障的，而不是针对特定对象。比如说香港的保障房，香港的居民都可以申请，有的大学快毕业了，希望能够申请一个保障房周转几年，在收入不够的情况下暂时在城市先站稳脚跟。

　　还有更大层面是，现在保障房重点只针对户籍人口，而不是针对本城市生活工作的人群，这个我觉得还应该做调整。因为真正需要保障房的人群往往是这些户籍不在本地的打工人群，外来人群可能更需要住房保障，至少本地户籍居民和外地人口应该是平等的，外地人口刚来也需要一个安顿点。

　　比如广州这样的大都市维持竞争力很重要的一个条件，就是保持人口的活力，保持各种劳动力的充足，这样整个城市才会有效率。如果都只是保障原有的户籍居民，实际上人为形成了一个分割，整个社会资源越来越少，原有的居民或者打工者获得的更少。

　　观点地产新媒体：在2010博鳌房地产论坛上，您在接受我们采访时曾经表示，从房地产调控之后，商品房投资的萎缩可以用保障房这一部分来进行对冲。那么到目前为止，这个对冲您觉得起作用了吗？

　　巴曙松：有一定的作用。但是2011年一个非常大的特点就是，保障房建设任务下达是在两会前后，随后各个省市再去落实保障房的资金、土地，真正到动工启动已经到了下半年的四季度。

　　那么，2012年在这一点上会有改进，原因就是因为大家已经清晰看到未来五年的任务，经过我们的调研了解到，很多省市开始从2011年底保就开始落实明年的保障房，去落实资金、落实土地。所以，这就使得明年可能对经济的带动作用会在不同的季度分布得比较均匀一些，不会像今年这样，效果释放得比较晚，导致效果不太明显。

　　观点地产新媒体：您预计明年保障房能够对冲萎缩掉的商品房投资部分吗？或者说不能完全覆盖？

　　巴曙松：2012年房地产会下滑到什么程度现在还不是很明朗，前20个月回落得非常温和，所以按照这样一个温和程度只能是对冲。其实主要是看会不会出现像2008年那样投资出现显著回落，如果是像2008年大幅度回落，那保障房的难度就会更大。但是明年整个保障房建设的季度分布会比今年要平均一些，因为各个省市启动会早一些。

　　观点地产新媒体：今年很多地方政府土地收益下降了很多，而恰恰保障房很大部分资金就来自于卖地所得。如果是这样，还能保证明年保障房如期的开工或者进行吗？

　　巴曙松：保障房有中央政府的支持配套，真正要地方政府拿钱出来的部分并不很大。地方政府真正分配到的保障房套数实际是有限的，真的需要自己拿钱来建的不多。

　　土地收入减少是有负面影响，但不能是不建的借口。因为保障房本身也是资产，建设保障房之后会有租金，只不过是政府当期不是把房子卖掉变成利润，而是持有这个资产。那么，当开发到一定量的时候，也可能通过这种资产的运营来维持政府的现金流。

　　观点地产新媒体：现在土地市场的清冷，是不是也印证了您之前在报告中所说的这次的调控才是真正意义上的调整，并且这次调整的作用也开始有明显的显现？

　　巴曙松：住宅土地的溢价率已经大幅度回落了，这本身就是一个很重要的指标，从这些数据来看房地产调整已经开始了，而且在扩大，从一些直接限购城市向没有限购的城市扩张。一方面是房地产土地的供应，另外一方面是房地产商本身的现金流受到约束以后，也会减少购买土地。

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