文/本刊记者 龚小锋 曾慧娟

　　进入四季度以来，银行信贷额度“捉襟见肘”，信贷资源配置需要再调整，而个人住房抵押贷款业务额度或首当其冲被压缩。

　　“银行这是在趁火打劫。”华远地产董事长任志强在某电视节目中如此抨击银行提高首套房贷利率一事。

　　10月14日，在中国建设银行北京分行率先将首套房贷利率提高至1.05倍之后，短短十多天内，包括广州、深圳、上海、武汉、石家庄、无锡等十几个城市跟风上调首套房贷款利率。

　　部分银行提高首套房贷利率

　　记者调查发现，对于首套房贷利率，北京多家中资银行目前步调一致，尚未有大动作出现。工行和平里支行信贷部一名工作人员证实，首套房贷款利率最低标准，按基准利率执行不变。记者另从中国农业银行、中国银行、中国招商银行等几大银行了解到，目前各行对首套房贷利率均执行基准利率，最低首付比例为30%。而二套房首付比例为60%以上，利率为基准利率的1.1倍。

　　中国银行北京分行信贷部及招商银行北京分行信贷部相关工作人员都对记者证实，各家银行在首套房贷利率上虽然执行基准利率，但这是最低标准，通常都会根据贷款人自身资信条件进行一定调整，具体到每家网点有所不同。

　　业内人士认为，目前建行调高首套房贷利率仍是单一市场现象，各个银行之间产品结构不同，主营业务不相同，在贷款利率上情况也不同。

　　上述几个银行信贷部工作人员均表示，由于基准利率目前已经不易申请到，利率上浮多少会根据申请贷款人的具体情况来定，部分有逾期记录的贷款人利率会上调。

　　随着中资银行上调房贷利率，外资银行在政策上也有所收紧，动作最大的莫过于渣打银行叫停人民币房贷业务，而另一大外资银行汇丰银行业已经取消原有的9折贷款优惠。据了解，部分外资银行不但收回了房贷利率优惠，还纷纷要求上调房贷利率，最高上调幅度达到20%。

　　对于调整外币贷款利率的原因，渣打银行相关负责人表示，由于外币贷款利率是浮动利率，会随市场变动而变动。在目前国内货币持续收紧的情况下，国内市场外币资金成本上升。

　　误伤刚需

　　国务院有关楼市调控文件的内容中写着：“实行差别化住房信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房”。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，本次上浮利率应与整个调控政策关联不大，在购买首套房上应该给予一定支持，而不可一刀切。

　　多名业内人士均认为，根据“差别化住房信贷政策”，银行如果放贷能力弱，可对于二套或三套购房者提高贷款利率，以保证风险防范。王珏林认为，银行应该对首套房购买家庭应给予一定政策优惠。

　　可以算一笔账。以总价100万元房款、20年的首套房贷款为例，贷款70万，分20年还清，根据五年以上贷款的现行基准利率7.05%，以目前建行北京已经上浮的首套房贷款利率上调至基准利率5%(即1.05倍)，则为7.40%，借款人月供从5448.12元增至5596.43元，每月要多还款148.31元，贷款20年累计总利息增加35594.4元。

　　然而，即便是购房者愿意支付走高利率，也不见得立即就能放款，等待两三个月都是常见现象。显然，这对首次置业的刚需族而言，是一个不小的“伤害”。

　　在首套房贷利率提高的消息传出时，市场上许多观点解读为“误伤刚需从而助推房价下行”。“刚性需求是确实需要购房居住的需求，调高首套房贷款利率即提高购房成本”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，利率提高之后，成本增高必然会影响刚性需求的成交行为。尽管可能成交量减少了，但是价格很难因此被打压，并不能直接助力压低房价。

　　业内人士建议，利用税收可能是更好的手段，比如征收空置房税和提高出售住房的增值税。这样能精准打击投机需求，同时避免对刚性需求的影响。记者致电通州某售楼处咨询，售楼处工作人员建议记者，大银行申请贷款的人多，相对没那么好申请，选择规模小点的银行反而相对有优势。

　　年底房贷趋紧

　　先有“四大银行停发开发贷款”，后有“京城部分银行停发个人房贷”。围绕信贷投放的风波时刻紧绷购房人的神经。虽然相关银行均予以否认，但临近年底，银行的信贷额度不足却是不争的事实。

　　属地北京的放贷机构，中国银行、交通银行、农业银行、中信银行首套房最低首付比例为30%，利率均为基准利率；二套房首付比例为60%以上，利率为基准利率的1.1倍。北京银行、建设银行所提供个人购房商贷，最低首付比例均与上述银行相同，但利率不尽相同。其中，部分中国银行首套房利率为基准利率，有的则要上浮10%以上；建设银行首套房最低利率为基准利率上调5%，最高的要上调20%。

　　“年底各家银行都在加大对存款的吸收力度，同时自然会严格控制贷款。提高利息保证收益控制风险。”胡景晖表示。

　　银联信总经理符文忠分析认为，利率上调一是临近年底银行额度吃紧，银行贷款能力不足，银行的房贷季节规律决定下半年房贷更加有限。由于前10个月信贷投放“超标”，商业银行确实也面临着“无米下锅”。全年7.5万亿元信贷投放规模，在前10个月已用掉约6.89万亿元，占全年信贷目标的九成以上。这意味着剩下的两个月月均新增贷款额度仅在3000亿元左右。

　　其次，2011年信贷管控条件下，贷款利率的市场化程度加快，民间借贷利率全面上涨，中小企业甚至是优质大客户的融资成本提高，导致房贷业务利率出现联动，市场贷款利率齐升。

　　目前银行法定存备金率已经达到创纪录的21.5%，而从9月份起，商业银行的保证金存款也纳入存款准备金的缴存范围，存备金率将进一步降低银行体系的信贷创造能力，银行体系的流动性进一步收紧，由此导致银行对房贷进一步收紧。

　　银行的存贷比也是制约银行房贷的重要指标，该比例越高，银行进一步放开的空间越小。目前，国内商业银行的存贷比处于历史的较高位置，2011年3月贷存比(不含票据)已经达到66.8%，处于近6年的历史高位，部分银行贷存比超过70%，逼近75%的极限值，进一步提高贷存比的空间有限，由此导致房贷进一步增长的空间受限。

　　批贷时间延长

　　招商银行一位贷款部经理告诉记者，目前银行额度有限，钱少而贷款需求却很多。银行出于自身经营考虑，会优先给利率上浮的消费类贷款放贷，新房贷款则主要放给与银行有合作的开发商项目，但由于额度吃紧，审批时间会很长。二手房贷利润较低，银行的积极性不高，所以审批时间会更长一些。

　　光大银行的工作人员表示：“目前我们的房贷业务在基准利率基础上再上浮5%，但是具体批贷放款时间要看买的房子是一手房还是二手房，如果是二手房还要看是哪个区的。比如朝阳区的房产，由于相关部门要求的抵押登记时间较长，一般批贷需要20个工作日左右。”

　　主要负责二手房贷的贷款担保公司也感受到了房贷审批的难度。“市场正常时，审核时间在10-15个工作日，今年额度有限，现在是20-45个工作日。”吴昊说，根据传统经验看，临近春节，都不会做大的改变，而且越到年底，各银行盘点清算就越紧。

　　据记者实地走访了解，对于购房贷款的基本规定方面，各家银行大致相同。在贷款年限上，银行通常是要求最长贷款年限为30年，仅信用社等类似小银行限制最长借贷25年；绝大多数银行在借贷人年龄上限方面为男65周岁，女60周岁，工行和建行男女均为65周岁，南京银行要求最宽松，男女均为70周岁。贷款年限以主借贷人为主，或者以时间长的计算。

　　在贷款申请需要提供的资料上，各行大同小异，包括：身份证、户口本、婚证/离婚证；未婚人员需携带单身证明；收入证明；首付款收据；购房合同；银行还贷卡号、银行借款合同承诺书、银行回执单。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，银行审批房贷对个人无明确等级，但是在个人资信、资产质量方面却有着非常大的区别，对于个人资信较好的，并且在个人财产方面达到银行自定的“优质客户”标准，审批相对简单。

　　非交易类贷款兴起

　　进入11月，从个人住房贷款看，银行普遍面临钱荒，房贷市场交易量环比上月再降19%。另一方面，以个人消费和小企业经营消费为主要需求点非交易类贷款的交易量悄然兴起

　　来自“伟嘉安捷”数据统计显示，11月上旬北京个人住房贷款交易量环比上月下降19%，与去年同期相比下降38%。另一方面，以个人消费和小企业经营消费为主要需求点非交易类贷款的交易量悄然兴起，11月上旬个人及小企业主对经营性贷款需求环比上月同期有所增长，涨幅26%左右。

　　符文忠证实，在个贷多元化的驱动下，多家银行的房贷业务占比有所下降。民生银行、招商银行、兴业银行、深发展银行的房贷占比下降比较明显，另外，工行、农行、交行、浦发银行和中信银行的房贷占比也有所下降。

　　其提供的数据显示，2011年上半年，上市银行个人贷款比2010年末环比增长了12%左右，而其中房贷仅增长了8%，房贷占个贷的比例从2009年末的73.4%下降到了2011年6月末的67.2%。民生银行、兴业银行房贷均是负增长。

　　据伟嘉按揭企划主管吴昊分析，在楼市调控紧张的形式下，银行必须要从自身经营的角度考虑，暂时搁置住房贷款，收紧房贷规模。相比还款周期较长的住房贷款业务，个人、企业经营性贷款的利润较高，增长点就较为可观些。