方法论

　　投资停车场和购买停车位，是完全不同的概念。若买一个停车位像是拿起一枚棋子，那么投资停车场，便像在下一盘很大的棋，在棋子的来去之间，腾挪出超出原有棋盘的利润空间。如何评估一个棋局，如何下好这盘棋，不仅要细致到每一个棋子的排兵布阵，更要考虑到这个棋盘所在的位置，因为地方不同，规矩也很不一样。

　　100位以上的停车场才有投资价值

　　停车场的投资价值，一方面在于车位本身在升值，另一方面在于又可以带来稳定的投资收益。所以，停车场兼具“资产”与“生意”两种特质，与其他商业物业相似，但是又有更考验运营的专业性。以单个停车位计，香港的价格已从20年前3万元一个，涨至当前30万-80万元一个，上涨幅度在20倍左右，一个200位的停车场，总价过亿元已是寻常现象。在繁华地段，即便手上拿着大笔资金，希望找到一个完整的停车场，如今都并非一件容易事。

　　停车场最吸引投资者的地方在于，它和商铺不同，一间铺就只能收一间铺的租金，两间便只能收两间的租金，几乎没有操作的余地，但是停车场却可以通过有技巧的运营，产生出更多的收益来。总的来说，投资停车场，越大越好做。专业人士曾经计算过，50位以下的停车场，可能连人工成本都不够。100位以上的停车场，由于每个车主使用停车位的时间不同，才能够产生出流转的空间来，几乎是停车场投资的入门规模，如果卖月卡，最多只能发放160张，如果全部是临时卡，因为来去停留的时间都不相同，则可以做出200个车位的收益来。如果是200个位的停车场，流转的空间更大，运营得好可以实现400-450个车位的收益，价值当然更高。所以专业的投资者一般会选择100-500个位的停车场，容易管理，产生的溢价也更为可观。

　　这里需要特别说明的是，投资停车场和投资车位是完全不同的概念。买一两个车位只是自用，只有上了规模，才能变成一种投资。对于这一点，香港的信贷政策便是一个清晰的背书。如果单买一个车位，即便也是有独立的产权，在香港也是难以获得银行贷款的，如果买一整个停车场，银行会愉快放出6-7成的贷款，利率方面较住宅多加1厘，和其他的商业物业贷款政策较为相似。对银行来说，每年的投资回报这笔账算清楚了，才愿意提供贷款。

　　深圳停车场鲜有合法产权，难以交易过户

　　要想下好停车场投资这盘棋，各地的规矩一定要了解清楚。以香港、深圳、广州为例，三个城市的市场也有较大差别。唯一相似的是，在一次销售中，由于停车场建设成本高，销售收益低甚至没有，三个城市的开发商对于建设停车场的热情都并不高涨，只是当作必要的配套设施来装点住宅，这也是很多社区停车位不足的原因之一。

　　比如在香港，停车场有独立产权，可以合法过户。但是会根据停车场的类型分别规定，比如这个停车场是1号物业，就只能整体买卖，不能零售，并且月卡不能超过60%，临时卡要留足40%，以确保还有足够的机动车位给流动的车主来用。如果是住宅停车场，历次销售都会规定“使用对象和功能不能改变”，并且不能单个出售，只能整体转让，因为不影响整个停车场的使用效率。对于寸土寸金的香港来说，不少人在买房的时候，已经不抱希望小区内有足够的停车位，小区外有一个商业停车场就已经很好了。

　　广州的停车场政策和香港较为接近，有独立产权，可以过户交易，但是在费用方面用一句俗话来说就是“桌面的没乱，桌底的都乱了”。在繁华的老城区，表面上有政府指导价，但实际上由于车位太过稀缺，一个停车场允许进场的数量非常有限，可能规定一个月指导价是200元，但是为了能够停进去，车主通常会愿意再多交几百块钱。个别地段停车场，即便规定月卡是200块，车主给交1200块进场并不稀奇，而且额外的1000块连发票都没得收。这些隐性的收入当然不值得提倡，但是对于有能力又有兴趣投资停车场的人来讲，对当地市场了解得更多一些也无碍。

　　深圳和香港、广州都不同，商业停车场已经放开了，但是住宅的停车场仍鲜有取得合法产权，更难以交易过户。在深圳，商业停车场中的单个车位价格目前在30万-50万元，并且由于只有一张发展商和买家之间的转让合同，没有银行认可的凭证可以抵押，所以只能一次性付款。深圳的住宅停车场，如今却处于争议的风头浪尖，开发商对停车场是否有处置权，多需要根据与业主之间的住房销售合同来约定。在当前住宅停车指导价依然存在的基础上，投资的风险多过价值，意义不大。唯一可以拿来博一把的是未来深圳住宅停车场会像商业停车场那样，在给出政府指导价的同时，还有部分弹性空间，让价格与车位的稀缺性匹配起来让市场化用价格来调节。

　　> >小贴士

　　怎样衡量停车场的投资价值？

　　怎样衡量一个停车场的投资价值？首先当然是地段要好，其次是管制严格。选择城市中心的繁华地段，郊区没得做，不抄牌的地方不能做停车场，管制越严的地方生意越好。想想也知道，没有警察抄牌的地方，人人都可以随便停在路边，要停车场还有什么用？没有警察抄牌，通常那些路段也不会非常繁华，去到的人也比较少，这样的地方本身停车场的客户也会很少。

　　(本期智慧支持专业停车场投资者G eorge满堂红广州分公司市场研究部高级经理 周峰)

　　大趋势

　　2012楼市调控不动摇

　　在刚刚结束的2012年中央经济工作会议中，提出了明年“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。

　　“结合当下形势，此次表态有着特殊重要意义。目前楼市调控拐点和效果刚刚出现，政策一旦放松可能面临大幅反弹。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇，旨在进一步巩固调控成果，开发商和地方政府很可能会重新认识市场，明年房价或将整体呈现“软着陆”态势。

　　理财问答

　　公司买房不限购，但缴税多

　　问：以公司名义持有房产需要缴纳哪些税费？

　　答：美联物业项目拓展销售主管李莹表示：凡在中国内地注册的公司均可不受限制购入房产。以公司名义持有房产缴税分为出租盈利与空置两种情况。出租盈利的需要缴纳房产税、营业税、教育费附加税、城建维护费、印花税、租赁管理费。如果空置，则需要缴纳房产税，为登记价70%的1.2%，按月缴纳。