存销比创新高房价压力加大 寒冬蔓延到二线城市
(记者 刘因)据上海易居(博客)房地产研究院新近公布的《月度存货压力报告》显示，截至2011年11月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态。一线城市中，北京、上海、广州增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约 50%左右。而在二线城市中，杭州的库存量达到335万平方米，同比增幅高达61.8%，继续占据典型东部二线城市增幅之首。库存量的不断增长，反映出近期楼市的低迷状态依旧在持续，虽然部分城市房价有所松动，开发商也愿意跨出打折促销这一步，但是，买家依旧观望。
上海库存同比增五成
截至2011年11月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2978万平方米，比去年同期增长约48%左右，增幅惊人，新建商品住宅存量再创阶段性新高。其中，北京新建商品住宅库存 1100万平方米，同比增54.12%；上海新建商品住宅库存946万平方米，同比增长50.17%；广州新建商品住宅库存691万平方米，同比增长48.14%；深圳新建商品住宅库存241万平方米，同比增长18.69%。可见，在四个典型一线城市中，除深圳外，其余三个城市的库存量较去年同期均有明显的增加，特别是北京市，自2010年以来，新建商品住宅存量持续增加，涨幅居四个城市之首。
易居分析认为，新建商品住宅存量不断增加的主要原因：一是新建商品住宅的在建面积始终处于高位运行；二是受今年限购、限贷等调控政策影响，投机需求被有效打压，而部分自住需求仍处于观望。
截至2011年11月底，济南、南京、厦门、杭州4个典型二线城市新建商品住宅库存总量为1617万平方米，比去年同期增长23.8%，新建商品住宅存量从今年3月份以来已连续出现8个月大幅增长。其中，济南新建商品住宅库存373万平方米，同比下降17.22%；南京新建商品住宅库存590万平方米，同比增长50.2%；厦门新建商品住宅库存319万平方米，同比增长24.8%；杭州新建商品住宅库存335万平方米，同比增长 61.8%。除济南新建商品住宅存量呈现下降外，其余三个典型二线城市新建商品住宅均明显大幅增长，且呈现出不断增长的态势。
寒冬蔓延到二线城市
据易居统计，截止到2011年11月底，四个一线城市新建商品住宅存销比为12.6，成为自2010年以来新的最高点。相比于第三季度存销比的缓慢上升，四季度存销比呈现出快速上升的态势。
分城市来看，11月底，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅存销比分别为14.2、13.8、10.1和11.1。相比于10月份，除了上海存销比增幅不大外，其余三个城市的存销比均大幅上升，且均创下年内新高。以北京、上海两个特大城市为例，住宅存销比已连续5-6个月高于12，住宅存量持续过大，可见，目前开发商销售压力较大，住宅价格下行的压力进一步加大。同时，一线城市部分楼盘降价并未给低迷的楼市带来实质性影响，购房者降价预期增强，八至九折的折扣仍难以让多数购房者接受，因此，如何消化现有库存、合理定价促销成为当前开发商面临的最大难题。
截至2011年11月底，4个东部二线城市新建商品住宅存销比为13.5，存销比已高过12，处于库存量过大的状态，同时也略超4个一线城市。进入2011年以来，新建商品住宅存销比处于较为明显的上涨通道，从1月的6.7上升到11月的13.5。 值得注意的是，从今年8月起，东部二线城市的住宅存销比已经连续4个月超过4个典型一线城市，可见，随着调控的持续收紧，楼市的寒冬已经从一线城市开始蔓延到二线城市，一二线城市的情况基本趋同。
全国市场明显供过于求
从新开工面积上看，2011年1-10月份，房地产开发企业新开工面积共计16.03亿平方米，同比增长 21.7%，尽管增幅比去年有大幅回落，但是仍然高于近十年的平均增幅。而从竣工面积上看，2011年1-10月份，房地产开发企业施工面积共计36.37亿平方米，同比增长26.8%，增幅处在历史最高位。整体上看，现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位，因此，未来一到两年，商品房供应量仍保持较大规模的供应。
从商品房销售量来看，2011年1-10月，全国商品房销售面积79653万平方米，同比增长10%，增幅和1-9月比下降2.9个百分点，明显低于近十年商品房销售量平均增幅，且仍呈现出持续回落的态势。
从商品房供求关系来看，2011年1-10月，全国商品房新开工面积和销售面积的比值为2.01，施工面积和销售面积的比值为4.57，都创下近十年的最高值，可见目前商品房市场供大于求的状况明显。
随着全国商品房市场的全面降温，及 10月份全国商品房价格拐点的正式确立，购房者对房价下降的期望值增大。尽管不少开发商赶在年底打折促销，但是很明显现在小幅折扣已经无法打动购房者，多数购房者仍然持币观望，预计今年年底商品房成交量仍将处在下行通道，年底新建商品住宅存量将继续增加。明年上半年存量压力将会进一步增大，部分城市存销比将会再创新高。
