评论员/黄丹

项目列表" src="http://i2.sinaimg.cn/hs/2011/1213/U4633P361DT20111213092123.jpg" title="典型性酒店式公寓降价项目列表" />典型性酒店式公寓降价项目列表

　　此番降价潮中，几个酒店式公寓项目的调价行径夺人眼球。中弘北京像素5折推新案，广州纵横国际公寓借力一二手联动直降万元，北京合生世界花园MINI别墅9980元带3000元精装低价入市，上海上坤公园天地全款每平米减6000元。

　　在限购背景下，商业项目成为房企转型和地方政府推地的一个重点，酒店式公寓“不限购不限贷”商业性质，从2010年10月开始再度成为投资新宠。但随着市场调控的深入以及酒店式公寓项目上市量的增加，此类项目销售也开始陷入低迷。

　　二三线城市高密度上马酒店式公寓 销量渐显疲软态势

　　酒店式公寓兴建热潮从一线城市向二三线扩延，新兴的商业和经济开发区高密度上马此类项目，竞争加剧提升销售难度。

　　杭州下沙板块较为典型。借助大学城和工业园规划，2011年前后有数十个酒店式公寓项目上市。很多项目凭借精装、层高4.8米、小户型、不限购等优势一度成为市场成交热点。但随着众多项目集中上市，市场销售已经出现明显的颓势。下沙10月和11月新推案的4个项目中，仅有保利·湾天地一家独好。整体新推套数1659套，目前去化342套，其中保利·湾天地704套成交209套，其余三盘推955套仅去化63套。

杭州下沙酒店式公寓10月和11月开盘项目销售情况列表

　　酒店式公寓投资暗含隐忧 一二线城市折扣项目增多

　　酒店式公寓宜商宜住、小户型精装修为主、售后包租、酒店式服务等卖点吸引了大批的自住和投资客，但在热点的背后有其商业性质的局限。由于酒店式公寓属于非住宅项目，产权年限为40年或50年，水电费用高于住宅项目，物业管理费用贵，后期居住成本较高。部分购房者因小户型低总价购入自用，但由于是商业产权，居民户口可能无法落户。

　　其次，酒店式公寓商业性质，首付需达到50%，贷款年限不超过10年，且无法使用公积金。

　　再次，酒店式公寓后期出租和运营管理是个实质性问题。部分项目地段偏远或者商业氛围不成熟，出租客源则无法保障，其次物业管理服务不到位，无法提供物业统一出租、打扫清洁等增值服务，那么投资性价比大打折扣。

　　据我们CRIC数据跟踪，近期一、二线城市加入折扣行列的酒店式公寓在增多，如中弘北京像素3.2米层高户型折后价11600元，相对项目报价23000元，接近5折；上海绿地国际soho城不同朝向户型享受不同优惠，最高东西朝向房型全款67折，且赠送7-8平米储物空间；南京凯润金城提出5年包租，年回报率6%，购房一次性抵扣总价30%，由开发商统一出租管理5年；上海上坤公园天地全款每平米减6000元，贷款减5000元优惠，达到7折。

　　房企转型商业和地方政府重点推出商业用地，未来酒店式公寓供应量会更大，市场的竞争度会更加激烈，其次，限购政策松动可能会分流部分购买者，再次商业性质局限提高销售难度，以及运营管理需要较好的物业介入会提升成本。因此，在同类型项目集中供应区域，或本身是大体量的项目，或投资商为资金吃紧的小型房企，酒店式公寓选择折扣跑量态势不会减弱。

　　数据来源：CRIC

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