孙田

土地出让情况(部分)" src="http://i3.sinaimg.cn/hs/2011/1206/U4633P361DT20111206092254.jpg" title="2011年12月份重点城市土地出让情况(部分)" />2011年12月份重点城市土地出让情况(部分)

　　临近年末，多个地方政府尚未完成全年土地供应计划，在土地收入大幅缩水的压力下，近两周，以二线城市为主的地方政府开始集中供地，比如常州、合肥、苏州、宁波、武汉等地均出现了集中大批量的供地。为了促进土地成功出让，避免出现前期一些城市集中流拍情况的出现，地方政府开始积极调整出让策略。

　　关注房企拿地需求 加大商业用地的供地比重

　　在11月底常州挂牌的30幅地块中，用地性质基本都包括商业用地，而纯商业用地占比达20%；在武汉计划出让的35宗土地中，除去工业用地，商业和商住综合地块比重也在两成以上；甚至于在合肥12月推的9幅土地中，传言有3幅都已提前同万达进行意向沟通，将开发城市综合体。

　　从近期政府大规模供地中，商业地块比重明显上升的情况来看，一方面，地方政府希望通过商业地块的推出、开发来带动推地区域周边相应配套的发展；另一方面，在调控环境下，商业地产相对住宅来说受调控影响较少，也是房企战略转型的关注重点，多推商业地块也可以看作是地方政府对房企拿地需求的一种判断。

　　积极应对流拍局面 放宽土地出让的多方条件

　　11月份，全国35个重点城市的土地流拍幅数达115幅，流拍建筑面积达1550万平方米，土地流拍频现，除了房企自身的资金压力外，土地出让过程的中诸多掣肘条件也让开发商望而却步。为了避免土地遭到流拍，近期地方政府积极调整土地出让条件的限制。

　　比如上个月宁波暂停出让的江东核心区地块，曾经在出让条件上做出过多次调整，8月份先缩小了地块的出让面积，后又取消了首次的出让公告中“先竞方案，入围再竞地价”的要求，10月份再将地块拆分入市，虽然11月份该地块还是以暂停出让告终，但也可以看到，在当前市场下，为了避免优质地块的流拍，在土地出让条件的限制上，地方政府已经从降低竞买保证金、放宽付款进度要求、降低土地出让起始价、减少土地竞拍人数限制、改拍卖为挂牌、拆分地块、取消配建保障房等多方面开始松动。

　　顺势下调出让底价 为实力企业拿地创造机会

　　除了以上对策外，地方政府降低对出让底价的预期，也是在大规模推地下，应对土地流拍的有效决策。比如11月23日，北京发布的土地出让公告显示，20-28、37、40地块的挂牌起始价由5.25亿元下调为4.78亿元，下调了9%；B05-01、B05-02地块原始挂牌价为3.71亿元，调整后的挂牌价为3.15亿元，降幅达15%；而12月8日苏州预出让的地块中，有4宗土地降低底价再次出让，其中，6月曾经流拍的苏地2011-B-78地块这次出让底价较上次降幅达2亿元。

　　地方政府主动调低土地的出让底价，对供求双方来说都是受益者，首先，地方政府可以有效扭转土地接连流拍的不利局面，其次，随着地方政府的调价，年底的土地出让价格更趋合理，在当前房企整体拿地意愿较低的氛围下，企业相互抬价的可能性较低，12月份也就成了有实力企业底价拿地的最佳时机。而从更长远来看，2011年末企业拿地成本的降低，也将间接推动未来一定时间内房价的理性走势。

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