■本报记者 徐妍 北京报道

　　在普通住房标准调整的同时，盛传已久的北京二手房评估计税指导价上调的消息也终于“第二只靴子落地”。

　　11月25日，北京市住建委联合北京市地税局、财政局等相关部门出台了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》。自12月10日起，将上调二手房指导价，使得二手房指导价更加接近于市场成交价。

　　尽管目前的具体二手房指导价计算方式尚未出台，但一些市场内人士已经确认，新的二手房计税价格将按照2011年市场成交均价调整，上调限度至少在现行指导价的1.5至2倍以上，二手房购房的交易税费成本将大幅增加，已经持续低迷的二手房市场势必继续收紧。

　　记者了解到，时至今日，北京市二手房交易中尚在以2006年出台的最低过户指导价，为存量商品房计算最低计税价格。根据2006年的标准，北京市按照地段划分成284个区域，每个区域的过户指导价有所不同，以部分成交较价高的热点区域为例，海淀区中关村区域的原用二手房交易最低计税基准价格为每平方米7549元，朝阳区望京地区和团结湖地区的基础价格则分别为每平方米6192元、7196元。大兴通州等地的区域的平均指导价也仅在两三千元。

　　而目前的二手房实际成交价格则早已大幅超过原有标准，以回龙观地区为例，目前的住房成交均价在每平方米16000至25000元之间，是原基准价格3710元的4至6倍以上，而在二手房交易实际计税时，按最低计税价交税的“阴阳合同”早已是业内规避税费的公开秘密。

　　为了尽可能缩短与实际成交价的差距，打击“阴阳合同”，早在今年4月1日，住建部、国家发改委、人社部就已联合出台《房地产经纪管理办法》，严处中介赚取差价、分割出租、协助签订“阴阳合同”等违法违规行为。

　　在坊间，关于北京市将上调二手房计税指导价的消息，也在今年传出数度。

　　一位中介行业的管理层告诉记者，从目前拿到的相关内部通知来看，新的二手房计税指导价将按照2011年市场成交均价调整，上调限度至少在现行指导价的1.5至2倍以上，部分热点地区上调则在3倍以上，划分区域更加细致。在具体的执行上，最新的指导价计算将分类核算，增加了若干核算因素，将二手房类型分成二手住宅商品房、特殊二手商品住房、已购公房、经济适用房四种，每一种都有自己的基准价格，这一价格还将根据实时市场成交情况调整。在评估要素上，还会根据不同方位，环线、楼层、户型等多项指标来核算，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正。

　　当记者以购房者身份询问时，中原地产的一位二手房经纪则告诉记者，从门店目前得到消息来看，平均的新二手房指导价至少比原来的高2到3倍，略比区域市场成交价低两到三成，如朝阳路一带现在的实际成交均价是每平方米30000元，最可能的新计税价格是每平方米21000元至24000元。

　　这位二手房经纪表示，以购买这样一套单价3万元未满五年的百平方米二手房计算，按照预估的新指导价20000元左右计算，各种税费一共是15万元左右，比按照原来7000左右的最低区域指导价计算差了近七八万元。

　　“二手房税费调整问题已经拖了很长时间，关系到二手房交易过户里面的阴阳合同被堵死的问题，大家对此早有预期。”21世纪中国不动产副董事长兼总裁卢航表示，对政策出台本身并没有感到意外。实际上早在去年，很多二手房代理机构就已被有关部门询问过多次关于二手房最低计税标准的调整建议。

　　而伟业我爱我家副总裁胡景晖则认为，选择与普通住宅标准同时推出，或许是调控下政府有关部门协商的结果。普通住宅的划定标准重新确定的减税行为对市场有一定利好，可以缓冲二手房最低计税标准上提加税行为对市场的冲击，可对房地产整体市场起到一个平衡的作用。

　　“不过，北京市的二手房交易量已经连续数月月成交不足万套，选择在此时出台，即使短期对成交量有一定刺激，但势必将会使年前乃至明年1、2月份的二手房市场下行压力继续增大。”胡景晖说。

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