张宏伟：澜悦湾大幅降价万元以下楼盘再现上海
张宏伟
同策咨询研究部总监
文/同策咨询研究中心总监 张宏伟
据传，旭辉澜悦湾要大幅降价了，定价在9800元/平方米，万元以下楼盘再现上海。而此时，宝山区的商品住宅均价也由今年8-9月份的2万元/平方米，降至目前10-11月份的1.9万元左右/平方米。旭辉澜悦湾的大幅降价，不能不说和现在龙头房企大幅降价的市场氛围没有关系。
从旭辉上海区域市场的销售情况来看，总体表现并不是很好，如下表，当前旭辉地产又遇到年底业绩指标的考核，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，本次旭辉楼盘降价是在推盘和布局上适当“舍卒保車”。也就是说，在公司战略布局上体现出，尽管多数项目销售不良好，但是旭辉开始以个别项目突围市场，以此来保全公司在上海的整体布局的稳定性。旭辉当前既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。
2011年1月11月20日旭辉地产上海项目销售情况
当前来讲，星河湾、中海、龙湖、绿地等楼盘开始大幅降价，个案价格下调20%整个楼市骚动。之前，笔者曾经多次提到，房企在淡市的营销尤其显得关键，尤其是为了激活成交量，占据主导地位的一些大型房企的营销就显得非常重要。这些房企的大幅降价行为不仅仅是要“博眼球”赚取品牌影响力，而且还更加注重其发展过程中战略层面的市场因素。
从战略因素考虑，旭辉地产是一家以开发中高端精品住宅为主营业务的全国性房地产开发企业。首先，从布局上考虑，近几年，旭辉走出长三角，积极拓展市场，提前布局环渤海及其他二三线城市高增长的区域，逐渐成为全国性的房地产企业。其次，从当前销售情况来看，旭辉地产在第二梯队中发展相对良好，这两年发展表现出“弯道超车”的迹象。
从第二梯队房企的拿地策略角度来讲，现在赶紧出货应该尽管将资金投入到二三线城市，到二三线城市土地市场去拿地，成为第二梯队房企的重要逆势扩张的战略。同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
第一、二三线城市尽管也将纳入限购范围，但总体政策执行力度不会比一线城市那么大， 因此，二三线城市还面临着相对可观的市场发展机会。
第二、由于大型房企参与，一线城市土地市场竞争激烈，对于中小型房企来说，参与的机会成本会越来越高，相对于在二三线城市土地市场拿地，二三线城市拿地的机会成本远远要比一线城市低，并且在二三线城市拿地及开发规模上的机会也会比一线城市多的多。
房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，更要想法设法扩大自己的市场份额，甚至兼并中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。
因此，旭辉这样的第二梯队的开发企业此时也应该制定自己合理的发展战略，在这个内外环境相对比较复杂的市场阶段，旭辉这样的房企其实也面临着市场发展机会。旭辉也可以采取快速开发的高周转策略进行扩张，布局还具有发展机会的二三线城市的房地产市场，在其他同类房企发展相对滞缓的情况下，这些资金周转较好的房企就可以克服发展瓶颈进行“弯道超车”，超越同类房企，成为区域市场的主导者或可与部分大型房企在市场上角逐。
从资金面的角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，行业发展经验也表明，楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。旭辉此时大幅折扣促销、逆势拿地，一方面为了企业长远发展做充裕的土地储备，另一方面，土地储备作为上市的资本，一旦上市旭辉的发展就步入了快车道，上市以后融资也好、拿地也好。总之，增加土地储备，谋求更快上市，成为其快速扩张的平台和工具。
