日前，常常被打上“海景”、“大户型”、“背山面水”等豪宅标签的包括水榭山、卓越维港、万科棠樾等多个楼盘出现业主降价抛售和开发商推特价房的现象。而在深圳房地产市场则一直有“豪宅保值”的说法，目前深圳不少楼盘常常打上“豪宅”的标签向市民推销，对此有市民询问这些降价了的“豪宅”是否说明豪宅在房地产市场不好的时候会首先降价。

　　对此，记者采访业内人士，世华地产市场研究总监肖小平表示，水榭山虽为纯别墅但其核心的配套等资源不够，并不是大家都认可的豪宅产品，顶多算是准豪宅，市场波动时期先出现价格波动也很正常。而有投资客则表示，卓越维港等后海楼盘配套明显不足，价值一直被高估，市场不好的时候容易出现价格回落。

　　有别墅降价200万抛售

　　记者日前获知，位于深圳民治的水榭山楼盘一套250多平方米别墅售价1400万元抛售，折合单价5.56万元/平方米，而业主这套房源是2009年以1350万元买进，抛开税费、按揭利息等，实际上还亏本100万元左右。

　　据了解，水榭山位于深圳民治街道民乐路与外环南路交汇处、牛咀水库旁边，总占地面积14万平方米，建筑面积85850平方米，容积率仅0.6，绿化覆盖率达到49%，为深圳市目前少有的纯别墅小区。水榭山背山面水，南北两侧是原生植物覆盖的山体，东南面是约17万平方米的水库。由于小区天然环境的优越和纯别墅楼盘的定位，水榭山一直被称为豪宅小区，其别墅二手房的均价一般在6万元/平方米左右。

　　记者随后从中介了解到，目前水榭山的确是有一套低价抛售的别墅，该中介表示，这套水榭山的房源南北通透、是4层的叠加联排别墅，原业主2009年以1347万购买，欠银行贷款1040万元，现在评估价为1390万元，由于业主急需移民，现在出售这套房产。这名中介介绍，这套房产现在放盘价低到1300万元，而业主加上还贷成本已经到1600万元左右，而这一小区目前开发商在卖新房最低都要1900万元左右一套，中介估计这套业主出售房产市场价在1500万元左右，业主是比市场价低200万元抛售。

　　而最近深圳后海湾片区的卓越维港楼盘也出现了业主降价出手房产的案例，记者获悉，该楼盘某143平方米房型在一周内放盘价从600万元降到560万再降到530万元。卓越维港位于科苑大道西，招商路与工业八路之间，由于靠近深圳湾大桥，享有深圳湾一线海景，从2008年3万元/平方米开盘到现在，其二手楼的均价已经达到4.4万元/平方米左右，以此计算这套房产低于市场价至少100万元。

　　此外，万科深圳公司一直在深圳市场力推的万科棠樾，虽位于东莞塘厦，但由于其拥有湖山的稀缺资源也一直以湖山景别墅的定位在市场上销售。此前棠樾8月在售的别墅最低价也要700万元左右，而近期万科于11月13日推出8套特价的叠加别墅，其总价仅399万元，虽去除了原带的精装修，但降幅依然可观，这批特价单位一日售罄后万科棠樾又推出总价449万元的别墅进行销售。

　　“降价楼盘并非主流豪宅”

　　深圳市场上接连出现的“豪宅”降价现象让一直认为豪宅最具有保值特性的市民坐不住了。有市民就向记者询问，这些楼盘的降价是否说明豪宅更容易受到市场波动影响，那么开发商和中介所讲的“豪宅具有保值性”是否是一种不实的说法？

　　世华地产市场研究总监肖小平表示，这些降价案例的楼盘并不是主流的保值豪宅。肖小平解释，豪宅首先必须有配套，其周边必须具备完善的配套设施以及人文、治安等环境，而棠樾首先都并非深圳楼盘，而水榭山周边配套明显不足跟所谓的“豪宅”关系不大，唯独卓越维港由于其开发商开发的品质以及海景景观等因素具备一些豪宅的品质。肖小平称这种尚不足以被称为“豪宅”，顶多是叫“准豪宅”，从市场上讲这些所谓的豪宅并不是大家都认可的豪宅产品，相比之下，纯水岸、水榭花都等香蜜湖片区的那些产品才算得上是真正有保值作用的豪宅产品。

　　深圳某资深投资客也表示，水榭山周边无配套根本算不得是豪宅，而后海片区的多个楼盘则明显价值被高估，降100万元还是比实际价值要高。

　　“目前在深圳限购令的背景下，会拿出来卖的反倒说明其不是最为保值的产品”，肖小平表示，限购令后深圳不缺乏资金的业主都会选择持有保值性比较好的物业，即使手头上有多套物业的业主在资金缺乏的时候也会首先出手那些保值性不好的产品，也就是前面所述大家并不都认可的有争议的产品。

　　“如果业主手中各有一套深圳原关内和原关外的房产，缺乏资金他会出售哪套？一定是原关外的那一套”，肖小平表示。从深圳市场来看，目前房价出现明显下跌的都是龙岗中心城、宝安西乡、龙华坂田、布吉等片区，而罗湖、福田、南山等深圳原关内的房产虽然价格有所微调，但是下跌幅度并不大。

　　福田罗湖南山物业最保值

　　“市场往下走的时候一定是配套差的房子首先降，并且降幅还比较大”，肖小平表示，像是水榭山等楼盘都是前期市场涨幅比较大的楼盘，而实际上其高价格的背后支持却比较薄弱。

　　记者从世华地产了解到，目前深圳原关内市场上买家看房量很大，买家倾向于在市场不好的背景下购买关内的物业，因为这些物业更为保值，而持有物业的卖家则相反会优先出手关外的物业，同样也是因为关内物业更具保值性。买卖双方之家的不协调只能通过关外物业的降价来协调，因此在关外物业下调价格后，深圳目前主要的成交量都在龙岗、宝安两区，世华地产相关负责人表示。

　　美联物业市场研究部的数据也显示，深圳福田、罗湖、南山等原关内三区的楼市价格，不管是二手房还是新房，其价格变动并不明显，只有个别新盘因此前定价过高，销售价格有所调整。

　　肖小平表示，楼市好的时候几乎所有的楼盘都会随着市场而上升，因为市场那时会抢购，品质好的楼盘和品质不高的楼盘都一样上涨，价格在它们这里差别不明显。而当楼市不好的时候，有能力的买家可选的房源增多，买家就会在房源中挑选购买品质最好、保值性最强的产品。“这时在同样的价格下品质不佳的楼盘就没有竞争力了，对于它们要想出售只能靠降价”，肖小平表示。

　　现在整个行业内的专家普遍不看好2012年的市场，认为2012年上半年市场将会进一步萎缩，此时对于市场敏感的开发商来讲一定是晚卖不如早卖，除非开发商具备将产品押后到2013年再卖的能力，肖小平透露。而对于投资客来讲，如果出现资金压力肯定是要尽快出手手里保值性不佳的产品，即使降价也要出手，某投资客表示。