市房产测绘研究院：不按图纸要求施工是重要原因

     本报11月21日讯(记者 刘文忠)商品房实测面积与合同约定面积为何不一致？商品房分摊面积到底应该分摊哪些部分？房屋分摊系数有没有具体规定？针对这些问题，市房产测绘研究院有关负责人今天进行了解答。

    房屋面积误差比并非房产测绘误差

    不少媒体在报道商品房实测面积与合同约定面积不一致现象时，提到“3%的房屋面积误差比”，一些读者误以为这个误差是房屋测绘本身可能出现的误差。对此，市房测院有关负责人明确表示，3%的房屋面积误差比，是建设主管部门用以规范商品房买卖合同面积与房产证实测面积出现差异时的处理方式，并不是说房屋测绘本身允许有3%的面积误差。

    2006年以前，我市商品房买卖过程中，合同约定面积有的是开发单位自己计算的，有的是设计单位计算的，有的是施工单位计算的，也有测绘部门计算的。在交房办理房屋产权登记时，所采用面积必须由房产测绘部门实测提供，房屋测绘部门和前三者执行的技术标准不同，导致实测面积和合同面积存在一定差异。据2006年市建委和市房管局联合下发的《关于加强商品房网上预售管理的通知》，新建商品房预售必须进行预测绘。“如果房屋已进行预测绘，实际施工时又严格按照设计图纸的要求进行，没有施工变更，且共有建筑部位的实际使用情况经核实后没有发生变化，实测面积应与预测绘面积相一致。”该负责人解释说，如果施工有变更，哪怕是很小的变化，都会引起实测面积与预测面积不同，办理产权登记面积时以最终的测绘面积为准，从而造成实测面积与合同面积不一致的现象；反之，实测面积与合同面积应该一致。据他介绍，2006年以后，仍有个别项目的合同面积和实测面积不一致，一个可能的原因是开发商提供的合同面积不是预测面积而是自己计算出来的，另一个可能的原因则是建设过程中擅自更改了规划设计图纸却没有另行办理变更备案手续。

    共有建筑面积分摊系数没有上下限

    据市房测院有关负责人介绍，所谓“房屋分摊面积”是指每一套商品房应分摊的共有建筑面积。共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。同时还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

    市房测院有关负责人表示，共有建筑面积是按相关建筑面积的比例进行分摊，不是单纯某一个因素决定的。一幢房屋分摊系数的大小，取决于户型设计的大小和规划设计的共有建筑面积的多少。此前，部分商品房项目分摊系数过高，引发社会和媒体的广泛关注与质疑。据上述负责人介绍，由于建筑形式的多样性，共有建筑面积的设定必须要满足规划设计的要求，国家对共有建筑面积分摊系数的上下限并未作明确规定。相比之下，多层建筑共有建筑面积一般只包括楼梯间、管道井、配电室，套与公共建筑之间的分隔墙、外墙水平投影面积的一半等，共有建筑面积较少，分摊系数相应较低。而高层、小高层项目除了上述共有建筑面积外，还要增加电梯间、电梯机房、送排风机房、风井、公共门厅等较多的共有建筑面积，相应的房屋分摊系数就会增加，相比之下，相同户型的分摊面积也要大许多。目前，多层住宅的共有建筑面积分摊系数一般在20%以下，高层、小高层住宅的分摊系数一般在20%以上，高的能达到30%左右。