东莞市高田实业总公司，1992年开始从事房地产开发，20年来先后在东莞开发了江滨花园、金月湾花园、蔚蓝星湖、金月湾广场、阳光海岸、锦绣旗峰等楼盘。    高田实业的副总经理翁其怡从1994年开始就“泡”在房地产行业，现在已经是18年的“骨灰级”从业者。就市场趋势、万江楼市、高田实业等三个话题，记者日前专访了翁其怡。

　　翁其怡说，今年最大挑战还是调控政策引发的市场观望，不过，刚需楼盘应该不愁卖，但是大户型豪宅项目操作起来还会比较吃力。

　　同时，他披露，今年高田除了在售的阳光海岸、锦绣旗峰之外，还将在万江新开卖一个叫做“薇博时代公寓”的小户型项目，公司全年销售目标是7亿元。

　　谈市场▶▶刚需盘或不愁卖

　　南方日报：您怎么看待今年的房地产市场？您觉得挑战和机遇在哪里？

　　翁其怡：存款准备金率下调了，今年的房地产调控政策进行了微调，大环境比去年有所好转，但是不会像2009年那样大逆转。

　　具体到东莞，供应量不会特别大，第一季度交投不是很旺盛，上半年估计没有太大变化，下半年成交应该会活跃一些。

　　现在最大的挑战就是买家观望。不过，房地产企业并不是没有机会，刚需楼盘还是有许多出货的机会，成交量估计不会差，而大户型豪宅的项目，因为卖家不急于入市，卖起来可能会吃力一些。

　　南方日报：现在又有很多楼盘发短信说搞特价促销了，还有网站说现在是入市好时机，您怎么看？

　　翁其怡：目前的促销，还是常规优惠。因为成交的确在回升，现在大家有意无意地营造转暖的气氛，但是这种成交并不是因为楼盘降价促销，更多是因为基本面有所改善引起的。

　　南方日报：我知道一些项目延缓了开工时间，根据您的了解，现在延缓开工、放缓施工的项目多吗？

　　翁其怡：有资格说放缓施工的，都是一些全国性的大房企，一般企业项目不多，并且融资成本不低，所以一般不会放缓施工。

　　现在，大家对东莞市场的认识，还是觉得应该快速周转比较好，免得市场回暖时没有产品卖，丧失了市场机会。因为2007年拿地高峰期的项目，基本在2009年、2010年上市了，所以到今年入市项目有所减少，不是因为施工问题，而是潜在项目本身就比较少。

　　不过，不排除未动工的项目有延缓开工的可能性。

　　谈高田▶▶今年3项目剑指7亿元

　　南方日报：在这么一个市场环境中，高田今年开发哪些项目，销售目标是多少？是否打算拿新的项目？

　　翁其怡：上半年的着力点是在售的阳光海岸和锦绣旗峰。阳光海岸正清理尾货，包括80多套沿江的大户型和少量的别墅。锦绣旗峰只有100来套，任务不是很重。两个项目，销售目标大约6亿元。

　　另外，今年将开发市新人民医院附近的万江“薇博时代公寓”，规模不大，总建面约3万平方米，会以40—60平方米1、2房小户型为主，总量约400户。预计下半年会入市。

　　今年这三个项目争取销售7亿元。现阶段，我们着重开发储备用地，暂时不考虑拿地。

　　南方日报：高田的储备用地有多少，分布在哪里？

　　翁其怡：大约1000亩左右，在凤岗、大岭山这两个镇。现在，我们开发的五六个楼盘都在市区，还没有进入镇区开发。

　　南方日报：高田1992年成立，是东莞首批本土开发商之一。现在越来越多本土企业走出东莞了，高田是否有这种计划？

　　翁其怡：在今后两年内，高田没有这方面的具体计划，当然，如果有适当的机会也会考虑。高田的经营理念与别的公司不太一样，倾向于稳健经营，不会一下子把战线拉得很大。

　　南方日报：高田实业除了房地产之外，还有酒店、造纸厂等实业，高田的主业是什么，房地产占比多少比例？

　　翁其怡：主业是房地产。我们一开始就是做房地产的，然后投资酒店娱乐业，再就是进入造纸业，现在主要的就是房地产和造纸业。

　　南方日报：高田由房地产延伸到制造业的这种发展模式的确比较特别。一般企业的做法是，先做制造业，完成原始积累后，再进军房地产。

　　谈万江▶▶江景优势将逐渐显现

　　南方日报：高田长期在万江板块耕耘。去年下半年以来，万江多个楼盘降级或低价促销，整个板块给人的印象是，价格下行压力沉重。您觉得是什么原因？

　　翁其怡：尽管万江的房价比南城、东城要低，但是长期来看，是稳步上升的。

　　阳光海岸2008年开盘是4800元/平方米，现在均价已经是7200元/平方米了。富通天邑湾虽然有特价促销，但是均价也卖到每平方米7000多元。金地外滩8号每平方米有段时间号称五六千元每平方米，但那些是靠桥的单位，小区里面的单位每平方米也要8000多元。

　　不能根据一个较短的时间的价格就判断整个板块的走势，因为这里有产品结构性因素、公司个案因素等在起作用。

　　南方日报：在四大城区之中，万江的经济实力、城市建设相对较弱势，一直以来，别墅产品也较少，在市民的印象中，不属于豪宅板块。现在，阳光海岸、北大资源·御湾、葡萄庄园等三个楼盘都在卖别墅，您觉得万江别墅市场能被激活吗？

　　翁其怡：的确，万江过去以刚需产品为主。万江多江，尤其是东江资源较为优越。在其他城市，一般江景房贵过山景房，东莞比较特殊。但是万江有江景，做豪宅的基础是有的，现在有发展商愿意尝试，这是个好事情，应该可以吸引到消费者。

　　阳光海岸的别墅不多，只有26栋，每栋一两千万元，去年底开卖的，现在只剩下几栋了，因为消化范围在富豪小圈层，我们没有做太多的宣传。

　　南方日报：您怎么看待万江版块以后的发展？

　　翁其怡：东莞是一个山水资源都很丰富的城市，早期城市建设的重点是开发山景片区，市区的豪宅主要集中在黄旗山周围。最近几年，东莞城市发展思路有所调整，越来越强调山水并重。

　　现在，政府正在打造湿地项目、一河两岸工程、规划跨河桥梁工程等，相信万江的靠江优势会慢慢发挥出来，以后城市的发展远不止目前的水平，我比较看好。