新华网北京1月27日电(记者罗宇凡、华晔迪)26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在2010年一系列调控政策的基础上，会议再次确定八项内容，全面调控房地产市场，包括首次提出各城市要合理确定新建住房的价格控制目标，并再次提高信贷门槛，加大对投资、投机性购房的抑制。

　　首提房价调控“目标化”

　　在本次国务院常务会议提出的八项主要调控内容中，首先就提出了进一步落实地方政府责任的问题。在以往政策的基础上，首次明确提出了“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”调控房价从之前抽象的表述具体为确定“价格控制目标”，这样一个明显的变化标志着决策层对房地产市场的调控进一步升级。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，预计部分城市，尤其是房价居高不下的一线城市，可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。

　　“由地方政府制定房价总体水平，史无前例，调控房价的效果肯定比去年好。”杨红旭说。

　　营业税全额征税让炒房成本再提高

　　在八项调控内容中，调整个人转让住房营业税政策同样引人关注。根据新的政策，“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”

　　根据此前的个人转让住房营业税政策，不足5年的营业税按差额征收，而新政策则变为全额征收，这意味着征税基数大幅提高，税负也相应显著增加。北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，营业税政策的调整将大幅增加5年内房源的交易成本，对抑制炒房会起到显著的作用。

　　除此之外，政策再度对包括土地增值税、个人转让住房所得税等税收政策进行强调，显示将要进一步严格执行现有的房地产税收力度。

　　土地增值税的问题去年已有界定，上海等少数城市已出细则，预计尚未出台细则的城市也会陆续跟进；而个人所得税则也会从严征收，这将对投资、投机性购房产生沉重的打压。

　　二套房贷首付六成差别化信贷再强化

　　在差别化信贷方面，八项调控内容中再出新要求。在去年二套房贷首付提高到五成的基础上，本次国务院常务会议再次将首付比例上调一成。

　　就在国务院常务会议召开前不久，京沪等多个城市的商业银行已经传出了取消首套商品房房贷优惠利率的情况。在这样的背景下，二套房首付比例的再度提高，无疑将进一步打压投资、投机性购房，同时对改善性购房也会产生明显影响。

　　对此，杨红旭认为，信贷加码的幅度不大，关键要看接下来央行、银监会的细则，以及商业银行的执行力度。

　　张大伟则表示，二套房贷首付的再次提高意在加强对投资、投机性购房者的打压，降低金融风险。从目前调控的指向和商业银行的具体行动来看，未来房地产信贷收紧可能成为趋势，信贷收紧的政策从二套房向首套房蔓延的可能性很大。

　　控地价增供给严格土地管理

　　八项调控内容中，关于土地政策的内容占有相当大的篇幅，虽然主要是在强调已有政策的执行力度，但同样透露出来年土地市场的一些关键信号。

　　首先，根据政策要求，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，而且保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。这一要求预示着2011年土地供应和商品房供应将会保持高位增长，对平抑房价、调控市场、住房保障将起到十分积极的作用。同时，政策再次强调了对土地使用的严格监管。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。抑制价格上涨，避免地价上涨。

　　在过去的一年当中，土地市场的火热直接助推了房地产市场的持续升温。而从供给和使用两个环节上严管土地，无疑是从源头上抑制房价过快上涨、推动住房保障体系建设的关键性举措。

　　限购政策全面升级

　　本次出台的八项调控内容中，“合理引导住房需求”部分的内容与此前的政策相比同样出现了明显的变化，突出表现在限购政策的全面升级。

　　政策首先明确了“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。与此前提出的制定和执行限购政策的城市范围相比，此次要求制定和执行限购措施的城市基本上包括了房地产市场上所有的所谓“一、二线城市”，部分三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。

　　在制定和执行限购政策的城市范围进一步扩大的同时，限购政策的严厉程度也进一步提高。政策明确提出对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　这就意味着，已经出台限购令的20多个城市很可能将重新调整限购的口径，因为除深圳外，大部分已经出台限购政策的城市都规定居民还可新购一套住房。

　　将房地产调控进行到底

　　从2009年12月的“国四条”，到2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”，以及9月底多部委联合调控房地产……短短一年之内，从中央政府到各职能部委、金融机构、地方政府，对房地产市场的调控几乎没有停歇。2011年新年伊始“国八条”的出台，再次掀起了房地产调控的高潮。

　　业内人士分析认为，决策层之所以在春节前再次出台严厉措施调控房地产市场，主要是因为去年9月以来国内房价在多次调控的重压之下依旧出现了连续4个月的环比上涨。在这样的背景下再次出台调控措施，一方面是要巩固已有的调控成果，同时也是为了进一步稳定房价，调整市场预期，为整个宏观经济的健康发展打基础。

　　2010年，受国内物价水平持续上涨，流动性过剩，人民币汇率持续走高，热钱涌入等因素的影响，我国宏观经济面临着巨大的调控压力。

　　“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，在复杂的国内外经济形势下，房地产市场出现的问题已经成为经济社会发展过程中多重矛盾交叉重合的节点。”北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时表示，目前我国房地产调控所要解决的，同样也不仅仅是居民居住的问题，还有理顺产业结构、资金流向、金融信贷等等一系列的问题。房地产调控已经成为整个宏观调控的一个切入点和着力点。从这个角度看，中央将房地产调控进行到底的决心和努力不会半途而废。