补贴首次置业者、提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准、让首套房贷利率回归基点……近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，被住房和城乡建设部“叫停”的也时有出现，引发公众热议。

　　兼顾“刚需”不放松

　　“出现这些新情况，说明房地产调控已进入非常关键的时期，只能坚守、不能后退，如果松动，就有可能前功尽弃。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者。

　　部分地方的“小动作”措施被叫停，凸显政府对楼市调控的决心。“毫无疑问，今年要想投机炒房，依然没戏。”上海房产中介永庆房屋总经理陈史翎说。

　　在此过程中，成交量的持续下滑也备受关注。上海易居房地产研究院预计，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续去年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将下降20%。世联地产也认为，在今年第二季度，全国的商品住宅成交量会出现第二次触底。瑞银证券甚至预测行业平均销售入账目标只能实现50%左右。

　　记者在采访中感受到，随着房价下行态势的逐渐明显，不少合理的购房需求“出手”意愿正在增强。上海房产中介合富辉煌业务员万正伟说，现在看房的首次置业者有所增多。

　　与此同时，一些开发商正考虑顺应调控要求，调整产品结构和销售策略。复地集团董事长张华告诉记者，今年将进一步加大中小套型普通商品房销售比重，并通过价格调整加快“跑量”。他说，目前瞄准“刚需”以量换价的策略在开发商中渐成共识，需从政策上对“刚需”给予应有鼓励。

　　房价回归与“大起大落”

　　市场正进一步向调控预期的方向变化。中国某研究院提供的数据显示，今年1月，内地十大城市商品住宅平均价格同比下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次出现同比下跌。同期，全国统计的100个城市商品住宅平均价格，则是连续第五个月环比下跌。

　　不少专家认为，在此轮调控中，“遏制房价快速上涨”的目标已初步达到，“房价合理回归”的动力也在增强。

　　但部分业内人士提出，如果楼市过度下行，也会带来不容忽视的影响。

　　“在土地出让金收益中，用于保障房建设的有10%，用于教育的有10%，用于农田水利的有10%。目前，许多政策设计本身就对土地市场形成了很高的依赖度。如果土地市场长期偏冷，地方的财政压力就会非常大。”长三角地区一位地方官员告诉记者。

　　由此不难理解，“当中央对楼市采取刺激政策，地方会成为刺激效应的‘放大器’;当对楼市采取收紧政策时，地方会充当其中的‘稳定器’。”顾云昌说。

　　顾云昌提醒说，随着楼市调控的持续深入，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。

　　有关专家认为，当前，各级政府应凝聚楼市调控共识，防止“变相宽松”;同时，需加快保障房、房产税、个人购房信息平台等制度建设，避免未来房价再次出现“大起大落”。

　　据《中国商报》