别墅市场供应量充足

　　中国房产信息集团CRIC系统数据显示，目前沈阳市场纯别墅项目18个，含有别墅产品业态的项目48个。其中，纯别墅项目主要分布于东陵区和沈北新区，两区别墅项目均是借助自然资源开发。

　　2009年成别墅市场高点

　　从沈阳近五年的别墅产品成交来看，始终呈现持续增长态势。其中，2009年别墅市场达到成交的高峰，年成交量56.83万平，同比增长75.03%。分析原因，碧桂园四盘联动，经济型别墅火爆成交，令业界叹为观止。2010年开始呈现理性回归。

　　从近一年的别墅成交量来看，月均成交5万平方米，月均成交套数200套，2011年同期与2010年相比，略呈现下降态势。

　　别墅价格逐年走高

　　从沈阳近五年的别墅产品价格来看，仍然呈现增长态势。其中，2008年成交价格同比有所下降。分析原因，2008年之前为早期城市别墅，多以独栋产品为主。2008年开始，别墅的产品形态发生改变，联排出现，客群开始多样性，成交均价略有下滑。此后一路攀涨。

　　从近一年的价格走势图上可以看出，别墅市场的成交均价在波动中前行，最高点出现在6月，最低点出现在10年9月。2011年9月成交均价小幅下滑，环比下降0.72%，主要为成交产品类型不同所致。

　　东陵和沈北两区为别墅成交主力

　　别墅产品的成交区域，主要集中于东陵区和沈北新区。其中，东陵区是别墅成交的主力区域，占比40%；其次是沈北新区，占比25%。

　　220-300平方米为别墅主力面积段

　　别墅产品主力面积段集中在220-300平米，其中联排产品是成交主力。其中，叠加、联排和双拼产品主力面积段为220-300平米；独栋产品主力面积段为300-350平米。

　　300-400万元为别墅主力总价段

　　别墅产品总价段集中在300-400万元。其中，叠加、联排和独栋产品总价段集中在300-400万；双拼产品的主力总价段跨度较大，250-600万元之间。

　　未来沈阳别墅市场三问

　　市场需求是否饱和？

　　要研究别墅市场的供求情况，首先要了解市场的需求是否饱和，或是否有新需求被释放出来？追溯别墅的发展，我们可以看出，虽然有20年的别墅发展历程，但别墅市场真正大众化的时代，源自于近5年，由原来的地源企业开发，走向品牌企业开发，真正的别墅需求市场才被激活，在大量市场供应下、在产品大众化选择下，原有市场需求已被快速吸纳，而未来市场需求则有待深度挖掘。

　　产品开发是否出现瓶颈？

　　在市场同质化竞争激烈的当今别墅市场中，风格相似、产品相似的项目遍布，人们的可选择性大，使项目客群易于被其他竞品所分化，最终导致价格混战的不良局面。产品的规划建设能否真正结合本地市场，迎合当地人们的居住习惯，且融入独特的个性，才能在如今市场中崭露头角。放眼当今市场，视乎要问一句，产品开发真的遇到了瓶颈么？

　　后期物业服务能否升级？

　　别墅项目多在偏远区域开发，配套和资源都远不如成熟的市区，项目又多为大体量的多期开发，后续的服务，起到很大的作用，试问，一个拥有优质的、多元化物业服务的项目，在给客户带去方便的同时，难道不是对产品最有利、最实在的销售支撑么？