冯俊：房地产企业可持续发展需具备四种能力
3月23日，2023房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展15年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。
本次发布的《2023房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，房企格局近十年间发生巨大变化，头部房企虽然相对稳定，但依然出现半数变更，中大型房企则经历了更大幅度的洗牌。2022年，对中国房地产企业而言是转折的一年，2023年企业需要重新思考生存和发展问题。随着房地产市场环境的变化，以及行业规模缩量等现实情况，倒逼房地产行业“探索”新发展模式。
此外，大会还发布中房优采测评的《2023房建供应链综合实力TOP500-首选供应商服务商品牌测评研究报告》，测评成果收录于中国房地产业协会建立的供应链大数据中心“5A供应商”企业库。依托立邦的数智化工程数据及联合发布方中房优采数据经验，《2022-2023建筑涂装施工品质研究报告》也正式发布，助力高品质交付。
大会现场，中国房地产业协会会长冯俊进行了致辞。
中国房地产业协会会长 冯俊
各位来宾：
大家下午好！
欢迎出席房地产发展高峰论坛暨2023年房地产企业综合实力500强测评成果发布会。首先，我代表主办方，对参会嘉宾表示热烈的欢迎！对在测评中取得优异表现的房地产开发企业和供应商企业，表示衷心的祝贺！
去年，房地产市场经历了深度调整。持续之长、调整之深，历史上前所未有。这次调整，既有经济增速调整、疫情反复的影响，也有房地产长期积累的深层次矛盾的作用。长期以来，房地产发展对高速度扩张、高杠杆融资的依赖，导致了房地产发展的基础不稳。当需求收缩时，供给同步收缩，双重的压力引起市场快速下行。尤其是依附于房价不断快速增长、销售流畅的融资模式，一旦所依附的条件不复存在，市场急剧下行就难以避免。通过供给端和需求端多项政策的扶持，房地产市场继续下行的趋势已经得到扭转，但是房地产发展深层次的矛盾还没有完全解决，完善机制、改善供应结构、调整发展模式、防范化解风险、提振消费信心，还面临很艰巨的任务。
我们开展房地产企业综合实力测评已经十五年了，今年的测评成果发布，与前些年相比，名单明显的发生了很大变化。一些曾经辉煌的企业，已经名落孙山。对房地产企业的综合实力进行测评，目的是引导企业正确发展，得强调可持续发展能力。
房地产企业可持续发展的能力，我觉得有几个方面：
一是防范风险的能力。
从前年下半年开始，房地产行业面临流动性困难。一些房企的流动性风险，蔓延至资本市场和房地产上下游企业，引发系统性风险。从现在的情况看，房企的流动性风险的局势已基本明朗，一系列供给侧政策的作用已基本控制住了流动性风险的扩大。但是，房企的债务只是展期，并没有从根本上解决负债过高、资产负债表恶化的问题。房地产企业流动性风险的产生，根本的原因是长期高负债，一旦市场需求收缩，风险就酿成危机。损失巨大，教训深刻，必须引以为戒。在今后的发展中，仍然必须把降杠杆、防风险作为房地产企业发展的重中之重。尽快改善房企的资本结构、融资模式，改善资产负债表。房地产本身是风险比较高的行业，对金融的依附程度比较强，产业链联系又比较宽，动辄就会产生系统性风险，风险的防范尤显重要，必须牢牢守住不发生系统性风险的底线。严酷的事实已经证明，高杠杆、高负债，也许在短期内获得了企业的快速发展，但最终会一摧即毁。
二是识别需求变化的能力。
决定一个行业规模的根本动力是需求。去年以来的房地产市场深度调整，就其内部的成因，应该说是市场自我平衡的必然结果。经过20多年的发展，城镇居民的住房条件有了很大的改善，供需矛盾发生了很大的变化，基本告别了严重短缺。一方面，我们必须清醒的认识到，住房需求特征发生了变化，群众对住房的需求逐步从数量的追求过度到质量的追求，以数量扩张的模式恐怕不会再是发展的主导因素。另一方面，住房消费仍然会在相当长的时期内是居民消费的重要方面，住房的潜在需求仍然较大。从长期来看，住房的需求取决于人口增长和收入增长。虽然全国的人口会进入负增长阶段，但随着城镇化的发展，人口在地域上的重新分布，会是城镇化的一个重要特征，人口向都市圈、经济增长能力强的中心城市流动，都会继续产生地域性的新的住房需求。居民收入的提高，会引起改善性住房需求。我们需要认识，改善性需求的内涵是什么，不仅仅是面积，还有功能、空间、健康保障能力等等。那么以传统的满足初级住房消费需求的供应方式，就会不适应改善性住房需求的特征。房地产企业的发展，产品和服务的改进，必须要能够识别需求的变化，否则就很难适应市场。
三是依靠科技进步提高产品质量和效益的能力。
提高房地产的产品质量，业内已经讨论了很长时间了。一方面，要建立以客户为中心的产品生产机制，另一方面，要通过科技进步来提高产品质量和效益。工业化建造、数字化建造，应该是房地产领域科技进步的主要途径。为什么我们住房的质量通病长期没有得到根治；为什么我们的房屋空间、设备、功能，多有诟病，除了设计、施工中不精细、责任心不强、不是从使用者角度考虑，很重要的原因的方法落后。建筑的新产品、新技术、新材料在不断的涌现，建造方式正面临革命性的变化，而我们许多房屋的建造还是传统的方式。今后，房地产企业的竞争力，产品和服务的竞争力，质量和效益恐怕是主要的因素。房企，主要的活动不能只局限于找钱、拿地、卖房，而要更多地投入于技术进步。
四是诚信经营、筑牢信用基础的能力。
长期的住房供应不足，形成了房地产企业的强势地位。现在供需矛盾发生了变化，房企应该反思如何处理与上游企业、消费者关系。去年房地产流动性风险的传导，严重影响了上游企业的生存，严重影响影响了消费者的利益，这与房地产建造、交易的规则不健全有关，与房地产企业的信用基础有关。一个可持续发展的企业，必须认真解决与上游企业、消费者交易关系中存在的问题，以平等的市场主体的角色建立互惠、互利、合作、共赢的交易规则，以诚信经营建立企业的信誉。
在未来房地产企业综合实力的测评中，我们可能会参考ESG评价体系，改进我们的测评工作。
让我们把握机遇，提高可持续发展能力，为满足人民群众的住房需求、促进房地产行业平稳健康发展，做出更大的贡献。
最后，祝本次测评成果发布会圆满成功。谢谢大家！
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