高峰对话:高质发展 创新融合_新浪地产网
关闭广告

高峰对话:高质发展 创新融合

提要: 继3月与G50首次牵手、4月落地杭州滨江、5月联合厦门石材展、6月走进GIB绿色智慧建筑展、9月落子大湾区后,就在北京土拍结束后不久,10月16日,以“高质发展 数据驱动 融合创变”为主题,中国房地产业协会指导、中国房地产采购平台(优采)主办,壹招采平台、金茂建筑科技协办的2021金采供应链大会第6站在北京收官。

  随着北京等城市第二轮集中供地落下帷幕,22城中完成第二批集中土拍的城市已然过半,此次土拍降温明显。究其原因,房地产调控政策加码,金融监管趋严,房企资金承压力,导致拿地多持谨慎态度。另一方面,“竞品质”等硬指标成为土拍标配,房企拿地门槛提高。

  继3月与G50首次牵手、4月落地杭州滨江、5月联合厦门石材展、6月走进GIB绿色智慧建筑展、9月落子大湾区后,就在北京土拍结束后不久,10月16日,以“高质发展 数据驱动 融合创变”为主题,中国房地产业协会指导、中国房地产采购平台(优采)主办,壹招采平台、金茂建筑科技协办的2021金采供应链大会第6站在北京收官。

  中国金茂、合生创展、融创中国、鸿坤集团、中昂地产、北科建集团、泰禾集团、京投发展、中铁置业、花样年、石榴地产、首开集团、首创置业、首创经中、美克筑嘉、新城控股、合景泰富等40余家房企采购负责人出席大会,12家产业链优秀供应商代表展开为产品力高效赋能的“黑科技”同台竞技,供需双方围绕如何高质量发展展开深入对话,共商“竞品质时代”产业链资源整合、创新发展之策。

  会上,优采房企拓展总监高山作为主持人,与鸿坤集团有限公司成本采购总经理徐艳霞、国美地产控股有限公司 成本招采总监 张宇、中昂地产(集团)有限公司招采总监李楠、北京科技园建设集团有限公司规划设计部总经理沈源、中免投资发展有限公司成本招采副总监李飒、汇源防水集团总裁程文涛、海维斯五金总经理黄静一同展开了“高质发展,创新融合”的对话交流。

以下为会议实录:

  主持人:会上,我们学习了房企招采的管理升级,供应链新模式的探索以及行业趋势的展望。也了解了来自12家头部供应链企业的最新技术,我也深刻的感受到创新、变革,发展的使命感以及由此给我们房地产供应链上下游整合带来的压力。

  有人说2021年是中国房地产一系列长效机制的元年,同时有人说2021年是房企有史以来最为焦虑的一年,首先我最想了解的事儿,各位嘉宾在当前的房地产形势下,目前您工作中最大的焦虑点,或者最大的压力来自哪?为什么给您带来了这些压力以及您是怎么处理这个压力的?

  徐艳霞:现在最焦虑的问题是什么,我认为可能是房地产企业和上下游供应链企业都会焦虑的问题,就是发展前景。面对这些焦虑,无论是我们企业还有同行的企业,大家的应对措施基本上都是一致的,更多的从企业自身去挖掘一些潜力,然后积极的拓展一些渠道,同时也对各项的支出以及资金还有资产进行更深度的盘活,争取让现金流和企业长远的利润预期实现一个好的转变。

  主持人:感谢徐总的分享。前段时间我非常认真的拜读了您的文章,《找对供方的六步法》给我留下了深刻的印象,在当前的大地产形势下,很多房企越来越重视服务供方,培育供方,以及共创与赋能。您公司选择供方这方面是怎么做的?

  徐艳霞:以前总讲选用预留,实际上所有的合作中选对非常重要,行业内非常多的佼佼者,并不是所有的合作都是一定跟行业的前几位合作,我认为在行业链中,各个段位的供方都有他的优势,结合每个企业自己的需要选择,选对了之后,接下来的合作更像人与人之间的合作,把企业之间的合作更多的简单化,拿人与人之间的相处来定义,要有更多的双方的诚意的释放,在合作的过程中有更多的理解、互信,而这些东西往往通过双方的具体合作中的细节体现,比如说进行战略合作的时候,是不是可以把自己的需求及时的传达给对方,对方能把产品中的变化及时的传达给甲方,双方共同寻找一些产品的合作点,实际上在这个预的方面,脱离掉原来供方培育的方法技术,更多的体现人文。

  主持人:您的意思是目前的状况,要求我们对供方更加关怀。希望您的方向可以帮助招采的同行们有一些感同身受的启发。下面由国美地产的张宇总分享您的压力来自于哪?

  张宇:其实我想了半天,压力点不完全存在,算是一个压力闭环,因为作为招采体系来说,无论是集团管控的层面还是一个项目的维度,其实基本上我总结有三个阶段,第一个阶段引进来,第二个阶段是管控好,第三个阶段是输出去,我们和供方的关系基本上是这样的。

  招标引入的阶段来说,针对目前自有的产品线,产品定位,以及成本指标,选择到适配的供方,其实是比较难的事情。因为现在跟前几年从供方追求规模到现在控风险保利润,然后宁可不做,不会赔钱做。这是比较大的转变。

  第二个是项目执行过程中,因为目前限电环保政策,包括原材料价格的波动这些因素,作为管控过程中还要把成本控制在合理的水平或者说企业接受的水平是比较有难度的。

  第三点,输出去,结合外部因素和内部的因素,设计的问题,工程现场管控的问题,等等一系列的问题,最终汇总到最后,就是一个问题,就是成本的问题,这个压力确实从一开始贯穿到最后,无论是项目上还是集团的成本管控都是这样。

  主持人:国美地产去年开始布局上发力,海南高端的板块到物流园基地再到商业综合体,请您为到场的朋友们大概介绍一下目前国美地产的产品体系情况?

  张宇:说到国美地产,有一些供方朋友对国美地产并不是特别了解,大家知道原来国美电器,其实从去年做了比较大的战略调整,目前的战略落地,国美家生活,基于六大平台,线上全品类零售到线下全品类零售的线下体验店包括供应链,包括自有物流园,到数据云平台,国美地产是其中的一个比较重要的部分,目前我们的业态涉及到类似于无锡、重庆这些城市的刚需和改善类的住宅产品,包括三亚等地的在售的豪宅产品,产品业态还是比较丰富的。

  主持人:感谢张总的介绍,也希望国美产品体系的介绍可以为在场的供应链伙伴们匹配到更多更合适的合作机会。我还想再追问一个问题,前段时间跟招采圈内的朋友一起探讨过,但是说法不一样,当前房地产行业的资金状况下,您认为合约包是拆分的越多越好还是越少越好?

  张宇:这个问题比较具体,实话说,没有完全标准的答案,应该根据各个公司的管控模式包括供应商的环境,以及企业自身的现金流的健康程度都相关,这是一个比较综合的关系。

  目前国美从今年年初对招采的合约规划的分判作出了比较大的调整,目前我们会在传统的合约化的模式下再进一步的细化,我们叫工料分摊模式,我们把工料分的比较细,第一个是专业的人做专业的事儿,施工的角度考虑,落地的几个物流项目的土建部分,基于标准化的设计和装修材料的初装标准化。另外材料会拆的比较细,因为很多批量精装房的房企都知道,后期加工订货安装是双方都比较着急的,所以国美也是想在这个环节,包括品质控制上能够更有利,更有针对性,同时目前的价格水平还是有一个比较大幅度的增长。

  主持人:您还是说要分散风险?

  张宇:只能说目前我们的阶段更适合这个模式。

  主持人:徐总对张总的观点认同么,您那边怎么做的?

  徐艳霞:张总讲的意思是这样的,这个东西是没有一定之规的,不同的企业不同的阶段,甚至不同的企业面临不同区域的供应链的行业习惯要做出的选择是不一样的。我们企业一直讲三大导向,一个导向是经营导向第一,张总讲的是经营导向之下看哪一种更适合细分,哪一种更适合打包,找对了这样的细分的区域,然后就可以以这样的方式快速的定,但是企业规模非常大的时候,肯定要把材料类做的非常的细,又有规模又有量。

  主持人:总而言之,合约规划拆分也要根据具体的事项适配。接下来请中昂地产的李总谈谈您的压力在哪?

  李楠:最大的压力是两个事情,一个是企业的发展,还有一个市场的变化,最终的情况我们的供应商信息可能会有波动,我们的同行里面都跟供应商息息相关。行业发展有波谷也有波峰,焦虑也是我们的重点,后续发展也是房地产行业甲方和供应商树立信心的问题。所以我认为焦虑慢慢的变成一个动力,也会促进同行继续往前发展。

  主持人:中昂地产这几年也是连续稳定在百强房企名单之列,同时您个人在成本的战线上也是工作了很多年,很资深。最近圈内很多朋友经常聊到的问题,面对近期的建筑原材料的价格普遍上涨,给招采工作带来了哪些影响,您在工作中怎么应对的?是否做出了调价的动作?

  李楠:这些事情我们同行都碰到了,包括今年我们的战略也碰到了,而且项目招标的时候也遇到了这些问题,我们从材料涨价这块主要的应对方式有几种。第一个是招标策划,区域集团整个的招标策划,市场密切跟踪,尤其是某一些原材料价格特别高的情况下,按照项目进场时间,包括整体的招标时间进行合理分配。另外,在各个区域以及集团的战略招标的时候,充分考虑了市场材料上涨的情况。我们跟同行也在参考,也做了一些调价的方式,按照拟定的价格做上下浮动,这是行业内普遍的方法。同时后期技术落地的时候,也是给我们的区域和项目公司提了要求,虽然定了一个可变的计价方式,但是最终落地的时候还是要求区域的招采同事盯住市场,市场上行的时候合理安排时候进行项目的落地和合同的签订,尽量保证大家不在最高点签合同,也是保证区域项目成本的节约。

  主持人:我们会合理的有选择的分析以后进行有针对性的调价,调价机制还是敞开的。感谢李总的分享,接下来由本环节唯一一个房企设计条线的嘉宾沈总讲讲您的压力和焦虑?

  沈源:今天突变的环境带来的变化可能是我们现在的焦虑。但是反过来说,恰好环境和市场的变化,特别是带来了一些对延展性的技术推广和应用的强制性的要求,给未来的产品和市场带来了更多的可能,我更多的希望这些压力从技术端,从未来的产品端口转化为动力,这也是我们今天作为技术背景的专业人员可以看到的更多的机会。

  主持人:北科建作为北京的国有企业,也拥有众多的产品线,您公司不同的产品线怎么与各品类各档次的供应商适配的?

  沈源:从专业的工作经验里面看,产品线和标准化是源自于房地产行业自身战略发展的控制,更多的是管理的控制,风险的控制。面临着什么样的风险,就是规模扩大,速度扩张的风险。不同的产品线,不同的企业在标准化的程度上有深有浅,主要应对不同的战略发展的需要,北科建作为源自于中关村,关注产业开发,同时辅以住宅、金融、产业服务的平台型企业,自身来讲产业服务的开发标准化,更多的需要了解不同产业之间的差异,不同产业类型发展的规律以及产业型企业自身在物业或者装修或者产品标准中特殊的诉求。不同的企业对硬件、软件的服务需求是不同的,从这个策划和设计来讲,不同于通常意义上住宅的产品线的规划。

  第二点,产品线在房地产领域里面,其实是贯穿整个开发链条的,包括运营的标准化,设计的标准化,也包括了工程的标准化以及成本的标准化,成本的标准化里面一定有成本的适配,高中低档的产品,不同产业类型的,都有相应的产品差异,包括成本差异,部品差异以及供应商差异的匹配。

  最后一个,这两年,特别是一些国家现在倡导的,装配式的技术,绿建的技术,被动房的技术,智慧建造等等,这些技术对应的很多的产业类型里面本身具备的智能制造产业类,新材料,新技术类的,对应的很多的标准点,纳入到整个的产品线技术配置的产品库中,或者技术标准中辅于应用,全方位满足综合类开发企业的不同的产品线的需求。

  主持人:由此可以看出国企对标准化这块分的很清,同时也希望今天沈总的介绍能够帮助在场的供应链企业可以更精准的与北科建公司寻找到未来的合作方向。

  今年五月份北京首轮集中供地成交了30宗,其中十块地突破了房价上限,进入了竞高标准商品住宅的建设方案,您认为这个竞高标准的设定会给房企的规划设计和供方资源储备带来什么倾向和变化?

  沈源:竞高标准,我们仅从形态来讲,产品端口对房地产的设定以及在座的各位包括部品的供应商,技术的供应商,产品供应链条来讲,我觉得对我们来说,真正的春天来了,意味着政府把未来的技术发展已经绑定在土地的供应链条上,而且这个方面很容易获得一系列的政策的支持。对应来讲,谁会做这些东西,谁能做这些东西,谁善于做这些东西,谁就可以慢慢的胜出,今天做技术、做产品的,做研发的相关的人员将会面临更好的市场,面对更多的机会,同时也面临着更多的挑战。

  对供应链条说,本身影响是非常大的,传统意义上供应链条,我从侧面观察解决两个事儿,尽量排除人为因素,找到优质的供应商,但是现在在高标准的旗帜下,就不是很多人都能做这件事情,就不是所有人都会做这件事情,你一定要找到更精细,更有效,更有针对,更有能力的一部分人,而且这部分人里面跟你接触的时候,都会说我很擅长做这个,但是这里面有经验很多的,也有刚刚转型向这个方面做研发尝试的,也有只是看中这部分的市场和机会,其实自身包括技术的能力储备还远远不足的,如何甄别,如何有效的去选择他们,其实是未来关键。

  主持人:感谢您从设计角度解读了竞高标准,这个标准的设定可能促使房企打造更绿色,更高效的使用空间,切实的落实低碳节能的理念。接下来请中免投资发展有限公司 成本招采副总监李飒总解读一下您的压力?

  李飒:我觉得不同的企业在市场上所处的阶段不一样,有自己的生态链,和同行相比,我的压力不太一样,可能是一种幸福的压力,更多的来自于成长和责任。

  中免投资诞生十余年了,但是和在座的各位房企大佬和头部企业比,我们还是比较年轻的,其实从体系还有各个方面,都有长足的进步空间,需要和在座的企业学习。同时也更加的需要所有的优秀供应商的支持。

  我们作为央企,同时也作为免税行业,中免投资的业务实际上直接面对国家提出的日益增长的人民群众对美好生活的追求,我们的免税店集中在空港或者自由港,是国家对内对外展示的风景线。从人民生活的角度讲,是满足我们的需求,换一个更高的维度,同时也关心到国家提出的我们要建设的四个自信,也是其中一环,所以我的烦恼可能是幸福的烦恼,更多的来源于对整个体系和企业自身发展的建设,来自于央企的责任。

  主持人:央企和国企的领导连烦恼和压力都是幸福的。中免对我们传统地产来讲,一直显得比较神秘,在此您能为我们介绍一下中免作为从事旅游服务配套设施开发与经营的国企在当前的形势下,在选择合作供应商方面都有哪些基本要求?

  李飒:我们可以说是一家房地产企业,从事的也是房地产开发,我们选择供应商的要求和维度和一般的企业没有什么区别,而且渠道是公平公正公开的。

  主持人:中免与供应链企业合作的机会集中在哪些方面?

  李飒:我们做综合体开发,业态很多,商场、写字楼、公寓、酒店、住宅都有,从供应链合作可以把我们看成传统的房企。

  主持人:我们分别了解了来自房企嘉宾的压力,作为供方的嘉宾代表,也是山东头部防水企业的代表,程总您当前的压力点在哪?

  程文涛:我们现在的压力点很简单,不是没有市场,市场确实很大,汇源1994年成立的,成立的时间很早,但是做国内市场是2008年开始,2009年开始收拢国内的市场,现在跟我们合作的不管是央企、国企还是民企的公司都是非常厉害的。未来的方向,这个行业肯定要接受淘汰,接受整合,接受混改,我们也积极的找出路,没有不赚钱的行业,只有不赚钱的企业。

  主持人:还有一个问题,刚才听到了李飒总给供方提的要求,反过来我想听听作为供方企业代表,在当前形势下,您公司对合作房企会有哪些要求?

  程文涛:汇源这边现在是做防水系统服务,坡屋面的保温、排防水一体化服务,我提的要求很简单,作为供方跟需方关注的点有几个,第一个降成本,第二个减少工期,第三个减少供应,更多的是让需方,大家真的抱团,迎接创新或者接受创新,一些好的东西确实是整体上降成本,问题是降成本的空间怎么突破,窗户纸怎么打破,降成本的同时减工期,另外简化工艺流程,我们做防水一样,怎么把工艺简单化。我的要求是跟各位房企能够把那些弯路绕过去,直接面对面给大家降成本,也是给自己降成本。

  主持人:降低沟通成本,降低做事情的成本。当前房地产行业的形势以及状态,甲乙双方的关系会越来越淡化,更需要供应链上下游企业相互理解,创新合作,最终达到我们共同的发展。

  同样请作为供方嘉宾代表的黄总分享一下您的压力。

  黄静:大家好,我是来自海维斯五金的黄静,我们不单单要通过甲方获取业务,还要收款,所以我们的压力在于做?钱在哪里,做的好以后收不到钱,钱和做是当前的压力。

  主持人:最近热议的拉闸限电,能耗双控,原材料上涨对您的公司都带来什么影响?基于这些影响,您公司在与房企的合作中如何保证供应?

  黄静:我们2009年在中国成立,很早已经实现了OEM和ODM11所以在拉电的情况下,因为前五年已经整合了工厂在后台,还有在前端跟终端跟数据库都打通了,现在海维斯在这块已经做到了协同,在这块压力不大,因为有太多的工厂支持,目前主要还是以研发为主。

  对房企供货的保证主要是大家能否讲一样的话,就是协同,我可以把我做过的五金扔在后台,可以让房企,甲方看,我会加速供货的成本,沟通的成本,当然还需要工厂方一起努力,跟甲方一起努力,大家如何做到信息化,数字化,最主要的是从信息化到协同化再到数字化。

  主持人:感谢黄总的分享,希望黄总的分享可以对今天到场的所有供方的朋友有所帮助,也希望困难当前,需要供应链上下游的企业相互理解,良性沟通,最终有效的把问题解决掉。

  在今天对话环节的最后,我还是想请七位嘉宾分别用不超过三句话做一个收尾,当前形势下最想对同行和合作伙伴说什么。

  徐艳霞:放弃旧有的模式,坚定高质量发展的信心,坚定行业的信心,让我们一起合力、融合、创新发展。

  张宇:希望跟更多的供应商在未来开展更多的合作。

  李楠:对同行说是坚持、调整、创新。对供应商说是发展、合作、双赢。

  沈源:对同行们一句话,希望大家争取活下去。

  对供应商朋友们,如果没有签合同,尽量不要发货。

  李飒:审时度势,不忘初心。

  程文涛:首先要活下来,只有活下来大家才有希望。第二个,感谢优采,特别是今天金茂的周总讲的我感受很深,通过平台认识新的潜在的合作伙伴,也增加了希望。我们在做现代装配式研发的时候,如果没有优采我们就不认识,不认识就没有希望,所以还是感谢优采。

  黄静:我对我的同行说,现在的市场第二曲线到了,危机来了也就是转机到来,大家要做好准备。对我们的合作伙伴说的是,能否碳中和碳排放也是在沟通中体现的,能不能把沟通和交流尽量的减少,真正的做到实事里面去。

  主持人:谢谢,我们听到了诸位大咖们关于压力的分享,也是一个释放,以及探讨的心得,很希望今天能够给在场的业内的朋友们一些启发和帮助。当前形势下的房地产走向更加成熟、自律、理性的途中,这需要供应链上下游企业们抱团取暖,迭代升级,合作共赢,高质发展,数据驱动,融合创变。今天的对话告一段落,感谢各位。

新浪地产
关键词:

高峰对话相关的智库下载

更多

高峰对话相关的社区论坛

更多
快捷导航