全筑·2021中国房企TOP500高峰对话:回归产品力 推动产业链高质量发展_新浪地产网
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全筑·2021中国房企TOP500高峰对话:回归产品力 推动产业链高质量发展

提要:住宅的金融属性在淡化,居住属性在强化。供应商愿意协同房企提升产品力,为业主创造他们需求的美好住宅产品。

  为梳理房地产上下游合作现状,倡导阳光交易,引导规范采购行为,以品牌带动品质提升,共同服务美好人居,2021年3月16日,由中国房地产业协会作为指导单位,上海易居(博客)房地产研究院中国房地产测评中心主办的“2021中国房地产TOP500测评成果发布会暨房地产高峰论坛”(以下简称“TOP500”)在上海中心花园礼堂举行。同期,备受关注的“2021中国房地产开发企业综合实力TOP500首选供应商测评研究报告”也在会上正式发布。大会现场,中国优秀房地产开发企业和供应商企业开启2021中国房企TOP500高峰对话,聚焦今年楼市的走势与机会,以及企业的判断与应对。

  对话嘉宾为:

  中梁控股执行董事、联席总裁李和栗

  龙记泰信集团执行总裁杨江辉

  大家房产总经理顾飞

  中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东

  康桥集团副总裁肖春和

  当代置业高级副总裁、集团研发设计院总经理韩飞宇

  乐迈亚洲总裁陈梅

  全筑股份副总裁孙海军

  老板电器副总裁洪伟光

  以下为现场实录整理:

  主持人:如果看好房地产大的趋势可以给10分,如果整个形势相对比较谨慎,我们可以给0分。0到10分评价2021年房地产大的格局,给一个理由,这样比较清晰。

  中梁控股李和栗:整体感觉地产行业个人七八分还是有的,整体来讲房地产行业还是稳定的导向,政策看延续性是非常延续的,没有出现大的系统性的问题,政策的导向必然会引导行业向一个稳定的方向发展,包括“三道红线”也是为了让行业健康的发展。

  第二,从供需上讲,近3年来,虽然2020年疫情影响,但是房价还是比较稳定的,在一个区间适当调整,没有出现大幅度上涨或者下跌,市场调控是有的,城镇化人口的红利,包括去全球化,对整个行业来说还是好的。

  第三,新的问题,土地端目前压缩整个行业利润,倒逼着企业做一些自身的提升,必须要向管理靠近,拓宽自身的发展,对自身的要求有一些提升,可能大家相对比较趋同,这种情况下,不能太乐观,但是也不要太悲观,要适应我们的政策,细分一些市场,加强管理,把成本降下来,把效率提升。

  主持人:7到8分资本市场估值来讲比较乐观,估值还是整体偏低的,所以市场不是特别乐观。

  龙记泰信集团杨江辉:不管是从供给端和集中供应来看,还是从政策的出台来看,有严重的分化,整个行业的资源要重新分配,成长型的房企必须有自己的打法,宏观上7到8分,对于企业来说,一旦有好的战略清晰的投资运营能力,不断提升房企的产品能力。

  大家房产顾飞:我可以打7分,但是房地产有一些不确定性,从政策层面来讲是房住不炒。不确定性指的是新冠在国际上的影响,整个去泡沫还是有一些影响的。第二,政策层面确实在去泡沫,像深圳、杭州非常好的一些城市,二手房倒挂非常厉害。第三,之所以打7分,未来关键词是分化,东西部的分化和开发商不同的分化很明显。

  中南建设唐晓东:打7分整个行业的基本面还在,量还在,但是是分化的。从房企布局角度来看,从投资布局来看,中型企业也好,如果城市群或者中心城市做得很好,我觉得比较看好,政策调控一定要重视,房地产行业和其他的行业不同的是调控是常态,特定的调控要适应这个常态,我的基本面判断是7分,但是布局的能力以及布局的城市群非常重要。

  主持人:调控是常态,调控这么严是不是不是常态,时间这么长。

  康桥集团肖春和:我打8分,为什么这么说?我的观点是大家谈到现在目前来说政策三道红线,企业的一些负债增加,不把银行贷款控制,把整个经济大幅度资金往行业走。如果国家调控,所有企业按照过程五道红线做好管理做好经营,这是房地产行业的优势。未来的人口可能会反盘,这些政策都是有的,黄金时间还有,管理上,我们有很多的空间,如果再精细化管理,对这个行业有帮助。

  主持人:所谓的管控政策调控政策,是帮助企业发展画好框了,在这里玩就行了。

  韩飞宇:我打8分,第一个方面是危机,或者叫做稳定,国家的任何政策都是希望行业有一个长效机制,第二是基本——三新两周期,第一新是新市场,整个行业的规模在控制,但是希望它在长效的情况下,逐渐呈现一个健康良好的态势,第二新是新经济,产生更多的玩法、运营、资产,比如说新农村的建设城镇化建设带来的机遇,第三新21年的地产,希望从产品端真正可以真正实现价值,做时间的朋友,成为一个周期,两个周期,简单说一个是硬件的周期,还是投入本身对于房屋品质的一个不懈的追求,此外,软件的更新周期,运营,软性服务的加入直接面向C端客户的一个场景的合理的逻辑的解决的一种生活方式,让大家从体验和客户的整个感受端来感受到我们做的产品的诚意。

  乐迈陈梅:7.5分,两个方面,第一是大好的机会,我们要思考的是未来的城市包括很多的新的东西,我们面对得挑战是为什么对自己的房子不满意。大家讲过我们的房子是用来住的,不是炒的,住的是我们的家人,所有基于人性的产品服务管理运营都是对于开发商和我们是一个挑战。

  全筑股份孙海军:我们供应商对这个行业又爱又怕,我打6到8分。,因为现在对房地产行业新的定义是我国经济的压舱石稳定器。房住不炒、三道红线的政策,房地产发展面临很多的困难和压力,我希望供应商企业可以注意两个变化,第一是不断强化自身,加强人员调整,优化产品结构,注意加强资金管理,防范金融风险,聚焦新材料新工艺新应用,聚焦产品升级,加快产品转型提高效率,做到这点然后再寻找新的赛道,投入新的方向中去,希望打的分更高,比8分还多。

  老板电器洪伟光:我可以打8分,开发商渠道的发展给供应商带来了比较大的机会,当然在整个政策调整下,住宅的金融属性未来发挥越来越少,更多还是居住,居住可能对老百姓来讲,从有房住,逐步转化为住好房。2016年开始住宅精装修发展比较快,一年交付量超过三百万套,从可监控的数据发现,中档以上的装修标准从2018年开始逐步下滑。我们还是希望大家可以关心产品,关心给每一个业主,为他们的住宿或者生活创造一些符合他们需求的产品。

  主持人:作为你企业本身度过这样挑战的状况,各自企业选择自己的竞争优势是什么,供应商更喜欢跟什么样的甲方合作?

  中梁控股李和栗:房地产的分化使得一些企业考虑未来发展,考虑垫资,寻找分化市场的能力,外部找细分市场,内部把品质。今天一直强调高品质、高效率、高性价比,最起码要去杠杆,这是大的方向,对外部细分市场,搞定二线三线,要紧跟需求,要客户自己选择,不能每一家企业自己做,要把选择做好。

  龙记泰信集团杨江辉:整体宏观上行业规划确实存在,核心词一个是分化,第二相对论,不同类型的房企不同规模的房企不同打法的房企,只要有自己的资源,运用好不同的打法,应该是有生长的空间的,我们过去底层资产在西北和华东,今年实行上海和西安的双重模式。

  我们对自己特别乐观,投资能力战略非常清晰,怎么跟外部房企包括其他的上下游紧密合作,怎么找到自己的核心竞争力……回到行业规划这个话题,对于成长的房企来说最核心的还是要注重投资能力,因为拿地的标准,拿地的竞争力和区域度,影响了金融杠杆合作杠杆。对我们来说要在热点城市以外的地方打游击战,做好小的投资能力的把控,对企业来说虽然大的行业不怕,只要投资清晰,只要有好的心态。

  大家房产顾飞:简单讲一下我们两个战略,第一,坚定不移走品牌战略,最近几年因为调控,有一些阵痛,一些大城市对房子不是特别满意,我想强烈呼吁一下,我坚决反对全装修,不是反对精装修,是反对全装修。房企做精装修的初衷是绿色节能环保,做全装修还不如毛胚,人为增加了一道浪费,我想这个一定是一个短期的行为,长期来讲我现在认为房子很多,但是好的房子很少,未来我们要造一些好的房子,做出品牌,第一要坚定不移坚持品牌战略。

  第二,从产业布局的角度,大家房产提出1+2+N的全产业生产布局,1是商业地产,2是投资板块,还有一些发展潜力的,产业布局为未来做一些布局,同时为了近期在一些商业相对更低一点,N在装修,在物业、养老等等也做了一些布局,但是我想说明一点,我们一定不是做转行,是做相关行业的布局。

  中南建设唐晓东:每家企业自己要有自己清晰的战略,政策变化,做好人力规划和品牌,符合自己的东西,第二更多看到自己上下游能力的延伸和拓展,比如中南,我们自己两条线,多航道,一起来做,我们想把自己简单地从开发商变成又会开发又会运营又会服务的联动的,可以发现新的市场,比如城市更新的市场,比如在新兴产业化新兴城镇化过程中,可以捕捉到方向。其实今年大家不要回避问题,其实作为这样一个监管政策之下,我觉得各家企业做好现金的管理,对内要看到投资的回报,真实反映财报。

  康桥集团肖春和:小不等于弱,大不等于强,企业的战略只要定位不是把规模的增长放在第一要务的情况下,这种标准来说是对行业利好的。从两点说,对一些措施对于国家的政策调控,或者对一些供给的调控,从战略上我们还是坚持“深耕+绩效”,这个可以让管理费用降低,品牌有提升,所以单在金融受到控制的时候,子弹打向该打的地方,这是战略。第二战术上讲,还是管理,硬的效率可以再提升一点,投资的金融成本再高一点,营销的溢价空间能不能多一点,品质再做好一点。

  我觉得未来的房地产还是把战略和战术分清楚,把自己的管理做好,把自己的品质做好,客户有很好的口碑,这样可以做得更好。

  当代置业韩飞宇:三个方面,第一方面还是投资,投资整体的战略布局,我们要不断进行相应的整合,变成更为集约式的,比如珠三角长三角京津冀,这样更加集约,更加高效。

  第二产品观,我们要继续坚持绿色科学地产的战略产品观,继续发展道路,匹配现在整体的获益,对不同的气候区形成系统,技术进行迭代升级,结合末端的设备进行研发,当代置业采用除了取暖制冷整体的一套技术,同时解决了南方一直面对的除湿的问题,这是在细分领域做的事情,同时通过战略性的方式把成本降下来,匹配产品的纵深的布局。

  第三还是运营式的相互反馈,通过组建、物业产生相互赋能,相互链接,通过这样的链接的方式,实现自己的产业IP与本身地产主业的相互的协同,让长板更长,让马跑得更快。

  乐迈陈梅:作为我们供应商来讲,我们想追求品质,最重要的是可以创新,作为所有的传统的制造业来讲,我们一直追求每一个时间段有新的产品出来。乐迈石晶地板其实是一个新兴绿色环保材料,作为企业来讲更加关注环保安全健康,以及所有看得见看不见的数据,一些测评等等。对于新型的供应商,是创新型思想包容开放的企业一起探讨这些材料。

  全筑股份孙海军:今年是十四五开局之年,有两个重点的方向,一个重点方向的建设,第二是加快建设的步伐,近几年全筑在跟上海地产的阿里和投拓,联手助力于社区的建设一些新模式。在更新板块,全筑与同济大学分配资源,用前瞻性的思考,将我们的精神和智慧科技相关联,从宏观建设和微观建设,城市更新的形态和格局,从研究到设计策划到交付运营,全方位进行服务。全筑非常愿意和上游企业分享,携手共同走向新的发展。

  老板电器洪伟光:老板电器是一家从C端跨越到B端的实体制造业企业,我们做大做强和做长远,从1979年建立到现在,穿越了多个阶段,2013年已经完成了交接单,现金流很重要,选择对老板肯定不会错。

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