深圳旧改签约率95%即可征收
12月30日，深圳市人民代表大会常务委员会网站披露：《深圳经济特区城市更新条例》(以下简称《条例》)经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于2020年12月30日通过，自2021年3月1日起施行。
值得留意的是，《条例》中规定了搬迁安置最低补偿标准，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿；而为破解城市更新搬迁难的问题，《条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度。
其中，第三十四条提到:规定搬迁安置最低补偿标准。明确已登记的商品性质住宅物业(即红本住宅)采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。
还规定面积误差处置方式。明确要求产权置换的实际面积不得少于约定面积，产权置换面积因误差导致超出面积在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价，切实增强人民群众的获得感。
《条例》中最核心的是，破解城市更新搬迁难的问题。
为了有效破解城市更新搬迁难问题，《条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度，规定旧住宅区城市更新项目个别业主经行政调解后仍未能签订搬迁补偿协议的情况下，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以对未签约部分房屋实施征收。
市人大常委会法工委认为，城市更新改造是城市规划实施的组成部分，是对城市整体空间与土地价值的重构。开展城市更新的目的是落实城市规划，提升城市基础设施建设和管理水平，完善公共服务配套设施，改善人居环境质量，实现对周围片区的良性辐射，带动整个城市的可持续发展，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。《条例》进一步明确了政府实施征收的适用情形、征收程序和补偿方案。
具体来看：
第三十六条中明确：旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。
第三十七条明确：依照本条例规定对未签约房屋实施征收的，可以不纳入全市年度房屋征收计划，由区人民政府参照国家和本市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，依法分别作出征收决定。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三十八条明确：在区人民政府依法作出征收决定前，尚未签订搬迁补偿协议的物业权利人与市场主体协商签订搬迁补偿协议的，市场主体应当在签订搬迁补偿协议后三个工作日内告知区人民政府。区人民政府对该房屋的征收程序终止。
此外 ，市人大常委会法工委表示，为了进一步规范市场秩序，促进城市更新市场健康发展，《条例》从多个方面对市场主体及其开发建设行为进行规范。
一是明确市场主体准入门槛和选定市场主体方式，规定参与城市更新的市场主体必须是具有房地产开发资质的企业。旧住宅区城市更新项目应当采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信誉。(第七条、第三十二条)
二是规定市场主体变更程序，明确在更新项目实施过程中，需要变更计划申报主体的，应当重新征集物业权利人的更新意愿并报区更新主管部门备案。(第三十三条)
三是建立市场退出机制，规定申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单位计划，自发布征集意愿公告之日起十二个月内未达到物业权利人更新意愿要求的，三年内不得纳入城市更新单元计划。(第二十五条)
