西安又出新政！首次要求开发商公示装修及交付标准
套在西安开发商头上的紧箍咒，又紧了…
2020年12月23日18:20左右，西安市住房和城乡建设局官方微信「西安住建」发布了一条通知，又成为地产圈「大新闻」。
这则通知标题为：西安市住房和城乡建设局关于印发《西安市商品房销售信息公示管理规定》的通知。
开宗明义，现将《西安市商品房销售信息公示管理规定》印发给你们，请严格遵照执行。
规定全文洋洋洒洒数千字，其中很多都是此前就已经确定并执行的，这次只是重新整理，所以先不全文转发，给大家摘出几条「重点信息」略作分析。
第七条第五项规定：全装修商品房项目，应公示全装修内容、装饰装修标准及交付要求(包括主要装饰装修材料的名称、品牌、规格、型号等，提供室内设施设备的，应当标明设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级及安装标准等)，并设置专门区域用于展示主要建筑材料及设施设备。
此前的精装项目装修装饰标准都是置业顾问口头陈述一个大概的数目，这次的新规要求公示装饰装修标准，售楼部很少有公示信息，所以就会出现或明或暗「降标」的情况，很多业主买房之后维权无门；
而且更重要的一点是，交付标准也要公示，主要材料和设施设备的细节都包含在内，这样一来，部分开发商偷换材料、以次充好的行为在政策层面的漏洞就被补上了，至于执行效果到底如何，我们拭目以待。
▲示意图
第八条第七项规定：开发商销售的时候应当公示测绘机构出具的房产测绘成果报告(含每套房屋建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等信息)。
很多开发商在卖房的时候都不会主动提及套内建筑面积以及公摊面积，遇到稍微懂行一点的客户，也正是说一下整个小区的平均公摊，而这个数据往往是偏小的。
举个简单的例子，某小区是「高低配」，高层的公摊是23%左右，多层的公摊是15%左右，那么整个小区平均公摊不到20%，看似比较小。
但是当你买房之后就会发现，实际的得房率并没有自己想象中的那么高，套内面积变小导致每个空间的面积都会变小，影响居住舒适度。
新规要求开发商公示每套房的建筑面积、套内面积和公摊，对购房者来说是好事，最起码知道自己要买的房子有多少是公摊，不用再吃暗亏。
▲ 示意图
第十二条规定：房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示以下教育信息：购房人所购商品房相对应的学区或学校，应以教育主管部门制定的当年入学政策为准，房地产开发企业一律无权承诺。
关于学区、学位的问题我们曾多次给大家普及。
首先，西安现在的新房房源是没有「学位房」一说的，所有给你承诺学位的置业顾问或者开发商都是违反规定的，而且如果以后他们变卦不承认，你也很难去维权；
其次，在房子交付之前，是不划分学区的，交付之后教育部门才会划分相应的学区或者学校，而且学区和学校也不是一成不变，每年都会重新划分。
有时候买房的时候置业顾问会告诉你项目离XX名校仅XXX米，或者项目周边X公里之内有XX名校，这些都不是划分学区的依据，即便是和名校只隔了一条路，也有可能不会被划分到该校学区，望大家周知。
▲ 示 意 图
第二十一条规定：房屋销售场所、样板房应当设置在永久性建筑内。项目销售时展示的绿化、园林等景观应严格按照规划设计建造，不得采取先扩大景观建设范围后拆除的方式误导购房人。
进入地产行业以来，每次去踩盘，看到临时搭建的样板房都会持怀疑态度，因为这样很容易在尺寸上造假，比如建面约120㎡、公摊20%的房子，临时样板间做大5㎡，如果不严格测量，肉眼很难看出来。
这就是明显的误导购房者，也是临时样板间最为人诟病的一点，如果是实体样板间，就不会出现「偷面积」的情况，最多就是放一些「缩小版家具」，营造视觉上的效果。
▲ 示 意 图
第二十二条规定：设置样板房的，应当在计划售楼现场或预(现)售楼盘内(即实体楼内)建造验收合格的交付样板房。
房屋实际交付标准应与样板房展示内容保持一致。交付标准为毛坯的，样板房应当以毛坯形式展现；交付标准为全装修的，样板房内摆放的家具、家电等非交付范围的设施设备，应标注尺寸大小，并在显著位置明示非交房标准。
虽然现在西安新出让的土地都要求带装修交付，但是还有一些体量比较大的项目，拿地时间早，开发周期长，所以可以有毛坯房源出售。
但是无论是带装修交付还是毛坯交付，在展示销售的时候，样板间一般都是「奢装展现」，除非是毛坯房，你知道看到的都不是交付标准，如果是带装修交付的房子，如果不主动问，置业顾问也不会告诉你某些装修装饰并不是交付标准。
举个简单的例子：某高端住宅，样板间内一个非交付标准的衣柜，据说价格100多万…
▲ 示 意 图
第二十四条规定：销售场所展示的户型图(模型)、沙盘模型、区位示意图等，应当严格按照规划设计和尺寸比例(标注比例尺)制作，不得采取夸大有利因素或缩小、弱化、隐瞒不利因素等方式制作与规划设计或实际不相符的图标、模型。
这点其实我们也曾多次说过，很多容积率比较高的项目，如果按照等比例做模型，呈现的就是密密麻麻的高楼，为了看起来不那么密，很多开发商在做沙盘的时候，会将暂时不开盘的楼栋做成低矮的水晶体，这样从视觉效果上来看就会显得比较低密。
还有一点，明明项目距离某地铁口、学校、商业比较远，但是在沙盘或者区位示意图的时候会将项目放大，然后有意无意的将这些配套的距离缩短，看起来似乎咫尺之遥，给购房者营造一种离的很近的错觉，达到销售目的。
▲ 示 意 图
继12月1日的楼市新政之后，不到1个月，西安市住建局又一次推出新政，从政策层面来说，套在开发商头上的紧箍咒越来越紧了，这次的新政会带来什么影响？我们拭目以待。
来源：今晚打老虎 新地产王鹏飞
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