9月22日下午，在2020年度大周期主题投资策略会期间，国泰君安联手中房优采共同举办“2020年秋季地产产业链高端论坛”，共同展望精装修与集采等产业大势方向。同期，优采、国泰君安、保利资本、CRIC(微博)证券行联合发起《中国房地产建筑供应链投资赛道分析》研究工作，旨在为广大关注房地产建筑供应链赛道的投资人、机构提供决策参考，探寻产业链投资机会。

　　中房优采执行总经理唐茜在会上进行了主题为《精装修X存量翻新酝酿泛房地产工程市场机遇》的演讲。

中房优采执行总经理唐茜

　　以下为演讲实录：

　　今天非常开心能够跟国泰君安合办本次的分论坛，我本人不是做金融研究，是做供应链产业生态的。中房优采也是中国房地产业协会旗下作为房地产建筑供应链整合的平台。应该说我们在近九年的时间里，见证和推动了房地产集中采购的发展，站在这里我觉得很荣幸。今天看到一篇文章，发改委的一位老领导讲的，不要总看大数据、科技股，也不一定靠谱，建材作为制造业的基础，应该说它的潜力无限，发展是非常稳健的。

　　近几年建筑建材的蓬勃发展确实得益于房地产行业的快速增长，由于集采品类的扩大，房企集中采购类型有60多个大品类，200多个小品类。

　　当前地产行业发展的关键词无外乎这三个：降负债、提质增效、提高综合运营能力。上星期六一批房地产企业召开了新产品品牌换新以及产品力论坛，比如说华发特别提到要优装修，东源地产、雅居乐同一时间都提到提高产品力的策略，产品力靠什么提升？当然是优质供应链的整合。不久前中房协的品牌价值论坛中旭辉、宏扬的总裁提到供应链的关系对企业的影响，在过去房地产飞速发展的过程中是非常积极的。

　　百强地产的集中采购在这么多年以来也发生了很大的变化，主要有三个：

　　1、管理层面，过去采购就是公司里的招标合约部门，现在多家地产从税筹、管理的角度出发，从优化综合成本的角度出发，成立了材料公司。从最早粗放式的发展到现在走向了信息化，而且是双向的信息化，不仅是采购、招标、管理的信息化，供应商的服务都在走向信息化，订单的管理、人员的跟进、服务的流程，与地产工程进行紧密连接。

　　2、关于模式的变化，以前最低价中标是行业的通行原则，现在更讲究综合价值的最优，价格论向价值论转变，也是地产更加重视供应链的重要特征。

　　甲乙的合同关系到现在的联合拿地、产品的共同投资发展以及上下游的孵化，我们看到很多地产也在孵化自己的生态链，已经走向了融合发展。同时，从单一企业的单打独斗走向了抱团取暖。在地产行业里涌现了很多的联盟组织、平台组织。如很多地产企业做电商平台、联合采购，这个过程随着地产集中度的提高，也势必把建筑配套供应链的集中度进一步提高。新虹桥采购联盟、中诚联盟和深采联盟等，都是企业联合抱团发展的体现。

　　3、需求也发生了变化，过去集采关注的是一些大宗的、影响成本的品类，现在逐步向影响品质的细节品类在不断扩张，大到电梯、空调，小到五金、隔热胶条，都在做集采。同时过去大家选择供应商从保守的态度到现在主动拥抱创新黑科技，地产设计和研发部门积极提升产品质量，包括提高运营效率，提高运营成本的创新材料和技术合作。

　　综上变化，应该说地产和相关的供应链已经形成了完整的生态。

　　在地产行业的供应商大会中，地产企业都释放出了和优秀供应商一路同行的愿景和决心。尤其是在集采的品类上，通过评优评价推动供应商与更多的地产商结盟，形成了3000亿体量销售规模的共同体。

　　对于建材领域来说，未来的机遇有两个场：一是增量场；二是存量场。今天大家非常关注精装修。2017年7月建筑业的“十三五”规划明确要求2020年精装修率要达到30%。2019年再次明确了新建建筑要进行全装修。这里面有一个概念，全装修和精装修的差别，全装修要求基本的设施到位，精装修还要附带高端、功能性、装饰性在里面。

　　2019年房地产销售面积17亿平方米，今年1到7月份房地产企业仍然是稳步增长。过去快速、粗放式增长已经转向高质量的稳步增长。今年年初受疫情影响，4月份才开始逐渐回暖，销售额的同比增长还是非常显著。一、二线城市仍然是全装修交付、精装修交付主力的战场，1-8月份全国重点70城新开盘建筑面积97790万㎡，全装修建筑面积40266万㎡，同比增加38.38%；全装修建筑户数260万套，同比增加16.95%；全装修建面比例为41.18%。

　　武汉、成都、广州精装开盘的比率还是很高的。

　　目前精装修的成长空间依然很大，因此更多的建材企业才更有发展市场的后续动力。

　　百强房企的精装修比例，应该说头部房地产企业精装修交付比例比较高，精装政策的强推会成为房企必须践行的动力。政策也有明显的变化，从一开始的倡议到现在管理方面的严控。现在上海外环线以内新建商品住宅要求新建商品房百分之百精装修交房，深圳最早提出消灭毛坯房。江苏已经限定到精装标准的价格以及样本间向消费者展示的时间。河南提到全省进行无毛坯房交付。西安2019年1月1日实现个性化装修，装配式装修已经体现到地方的细则中。8月27日，南京对全装房模式的配置标准提出了明确的要求，明确了相应的价格和装修的模式。

　　政策从粗放式到严苛的管理，结果会带来两点，可以找到在相应地区的蓬勃发展市场，同时对该区域的房企以及供应链整合能力也提出了很高的要求，像武汉要求精装修货对版、连型号都要一致。过去开发商希望通过精装拿出一些溢价，打个高标准精装的概念，实际上用低配，这样的局面正在有所改善。

　　今年的疫情给房企很大触动，也推动了健康、智能的产品发展。附带消毒功能的新风、中央空调等产品成为了消费者需要的产品。我们每个人都是这次疫情的反思者，大家都有美好居住的梦想。关于健康的住宅，今年多家开发企业推出了各项和健康、防疫相关的户型以及相应配套的科技系统，现在应该说健康是所有房企的标配。房地产交付到今天都是巨大的存量市场，今年也提到老旧小区的改造，除了对城市外观的影响，还有居家生活改造的需求。每年竣工面积有10亿平米的空间。

　　目前房企A股24家，港股35家，后续还有多家房企下辖物业公司的上市计划。

　　未来物业的营收增长主要来源除了传统的物业费、停车费之外，还有社区增值服务收入等，多业务组合结构逐渐完善，营收增长提速。围绕这一点，中房优采成立了美好生活服务联盟活动，将有To C能力的供应链带入到市场中。过去To C的建材企业通过收购也加速了To B的布局，毕竟精装份额的提升势必影响C端。当前对于建材企业来说，做的就是选择题，选择优质的地产企业合作，同时塑造自己To B的能力、专业影响、品牌服务能力、包括金融在内的整合能力、创新能力等，这些都是对未来企业如何做好市场的一种启发。

　　中房优采平台非常愿意帮助建材企业在工程市场的成长，也非常愿意和国泰君安、保利资本、碧桂园等金融板块共同做产业发展的研究。再次谢谢各位。