弘阳地产集团唐东升：诚者致远，精采未来——弘阳地产集团精装修供应链体系
8月22日上午，由中国房地产采购平台(优采)联合深圳国际精装住宅展主办方共同举办的2020国际精装住宅产业论坛分论坛——地产精装供应链高峰论坛在深圳国际会展中心举办。
作为深圳国际精装住宅展的重要模块，此次论坛旨在探讨后疫情时代，从住宅精装逻辑、精装后市场运营到家装新技术，探讨随之延伸的供应链产品需求、精装标准化发展趋势、运营模式、一体化技术及产业链融合等新思维。依托住宅展汇聚精装住宅供应链企业，为精装市场提供更为贴切的整合方案。
会上，弘阳地产集团招标采购部资深总监唐东升以《诚者致远，精采未来——弘阳地产集团精装修供应链体系简介》为题发表演讲。
弘阳地产集团招标采购部资深总监唐东升
以下是演讲实录：
唐东升：今天非常有幸受到主办方的邀请，在这里给大家介绍一下弘阳的情况。
首先给大家介绍一下弘阳是什么样的一家企业，其次分享下我们的精装体系是什么样的情况，最后讲一讲对于前端、后端，我们采购平时做什么、关注什么，这里也希望能够和我们的同行、合作伙伴有一些互动和交流。
一、弘阳集团砥砺历程
弘阳集团整个历程分为四部分：1996年到2003年，弘阳在南京长江大桥的桥北端，最早是做材料建材市场；2003年到2010年，弘阳进入房地产开发领域，同时在2006年左右开始进入商业综合体，进入了江苏省内的其它城市；2011年到2015年以后，弘阳立足南京，深耕江苏，在这之前所有的发展主要以南京为主，江苏省内的其他城市为辅，主要在苏州、南通等地方；从2016年至今，弘阳进入飞速发展的阶段。大家称我们是这几年行业里的一匹黑马。2018、2019年弘阳的增长率排在行业前几位。
弘阳目前采取上海、南京双总部运营模式，2019年2月份搬到了上海，在虹桥商务区。大家如果到上海来，可以随时到我们公司。
弘阳秉持“商业地产双轮驱动、物业资本两翼并举”的“双轮双翼”发展战略，在21个城市有38个商业项目运营，在51个城市有173个地产项目在建，同时，在46个城市有100多个项目在物业服务。集团旗下弘阳地产和物业均已在港股上市。
二、弘阳精装体系
弘阳的精装起步很晚，2018年开始做精装的批量项目，就做了114套。2019年的时候，弘阳精装量迅速提升到了8928套，2020年预估超过1万套。德信地产说他们的精装比例达到80%多，我们2019年新获取土地做批量精装的比例在70%以上，2019年的数值是75%，2020年的数值目前还在统计，应该在70%以上，所以批量精装的趋势基本上是不可逆转。
弘阳的精装发展时间不长，但是形成了精装标准体系，从大的来说就是ABC标，在这个过程中配合一些A-、B-、C-的调整方案，主要还是现代简约、现代轻奢为主的标准化设计体系。
设计这边整体更关注的是体系化的东西。刚刚张艳总在讲他们的几个转型，我发现大家的想法都是不谋而合的，卫浴体系、收纳体系、智控体系，大家关注的都是在这几个点上，我们设计关注的也在这些点。
三、弘阳精装采购管理体系
简单跟大家介绍一下弘阳的采购在做什么，或者说我们认为采购要去做什么才能把这个事情做好。
1.采购要朝前跨一步，往后走一步
首先看看采购在项目发展过程全周期中是什么情况。前期设计阶段，建筑方案要大概2-3个月时间，精装设计配置大概1-2个月，示范区交付样板大概2-3个月。我们采购在前期就要关注，到了后期批量招标、施工、验收阶段，因为土建总包在施工，中间可能有一年多的时间跟精装没有任何关系，如果大家只关注精装采购这一块，在这段时间是没有事情的。
在这个过程中，采购要朝前跨一步，看到前期设计阶段需要设计，然后往后走一步，后面施工阶段关注什么，交付以后关注什么，供应商的履约情况怎么样，供应商对于甲方项目管控、设计管控、成本反馈是什么样的情况。
2.采购四个原则
一是专业原则。经常听到一句话说“什么人都能干采购”，同行可能听到这个声音，其实采购一定是有专业的，没有专业的采购一定干不好采购，只能最后就是文员走流程。
二是功能原则。设计关注的是美观、效果，有时候反而会走入一些误区，不是说设计都会走入这个误区，但是有些设计会走入这个误区，只关注好看但是不好用，到现场做出来以后很矛盾，没法用。
三是效率原则。目前房地产的高速发展需要效率。
四是交圈原则。刚刚张艳把前面的营销、设计、工程、成本关注的需求都已经提出来了。对于集采，我们团队做的时候还要去了解物业反馈怎么样、客观反馈怎么样。如果说在我们这个项目上，某个部品或品牌在已经交付的项目里，客户、物业那边反馈是不好的，后续的维修是不及时的，它的故障率是很高的，那我们在新一轮的集采或新一轮的需求上，一定不会考虑这个品牌。所以我们在所有这个过程中，注意全过程的交圈和拉动。
3. 材料部品选型
刚刚说了在设计阶段前期要往前走一步，那前期材料部品选型关注什么？
第一，要做好专业调研工作，提前介入设计；
第二，尽量采用工厂成品规格。从做批量的角度来说，如果只是做示范区、售楼处，随意发挥无所谓，市场上的材料怎么新奇、好玩，大家可以随便去做，或者我们想做一些高端的豪宅，个别项目去做都没有问题，但是如果是在批量精装里，一定要尽量采用工厂的成品规格、成熟体系、成熟部品；
第三，关注材质在使用环境下的稳定性、耐久性，因为最后住宅产品是要交付到小业主手上。目前房子更新换代比较快，三年、五年就换了，但这一定不是常态，以后的常态一定是一套房子住很长时间，我们就关注稳定性、耐久性。虽然现在材料部品都有两年质保，那两年以后怎么办？所以一定要多关注，为业主多考虑。
第四，客户日常使用产品的舒适度。跟设计这边可能会有一些博弈点的存在，这里面可以简单举一个例子，因为前几天一个朋友家里装修，找了一个设计师给他做了一个很炫的方案，当时做起来确实很漂亮。装修过程中，他请我帮他看一看，发现很多是不合理的地方。后来跟那个设计师沟通，那个设计师说我们经常是做售楼处展示的，就觉得这个东西好看，因为售楼处或样板房的展示最后是不用的，拆除了，他觉得好看就行。但是，我们的住宅是人住在里面的，所以一定以舒适和功能性为主。
第五，经常使用的功能部位，材料应易清洁打理。很多东西是很漂亮，但半年、一年以后显得很脏。
第六，关注产品的工艺节点，满足日后维修的便利性。
4. 土建装修一体化设计的重要性
在前期，要关注土建结构和装修设计一体化的重要性。举个例子，厨卫的吊顶设计标高跟结构之间只有18公分，但是我们要装的浴霸厚度大于18公分，造成浴霸无法安装或者吊顶无法安装，吊顶的高度已经把门框的高度吃在里面了，这就是在前期的设计阶段土建和精装问题。大家一直说审图、叠图，其实很多项目还会出现这个情况。这个事跟我们采购没关系，但是一旦出了问题，项目上一定找的是采购，能不能新找一个浴霸换了或者找一个其它的产品替换一下。这时候采购不是万能的，有些东西是变不出来的，所以我们要提前关注这个东西。
土建总包、精装总包招标过程中，一定要把划分的界面说清楚。房地产开发的职能每天都在做，真正能做得很细致的一定在后续会省很多事情，但有很多事情会流于形式，大家看一看简单过一下。我们审图做界面划分、做总包策划方案的时候，界面拿出来看一下，有的都不看就签字，但最后会留下很多漏洞，所以我们还是要秉承“专业的人做专业的事”的理念。
5. 风险控制四合一
所有材料部品进场以后，采购部、工程部、项目部、设计部各司其职，把所有的风险在前期的合同阶段、供货阶段、验收阶段、检查阶段等所有过程涵盖到位，完全控制住风险。
6.甲供料订单管理
一是给合作伙伴一个明确的供货周期，要货计划要合理。过早，则供应商提前准备了压着库存。有很多供应商经常找我说早了以后能不能收点仓储费，做成本的同事告诉我不可能给，那怎么办？采购搞定供应商，集采单位要配合，那时候我要压着集采供应商于心不忍，不压这个项目的利润就那么点，不压也很痛苦，属于两难的境地。过迟，则供应商供货周期来不及。经常发现工程项目上的同事下订单很随意，明天要货了今天下个单子，谁也变不出来，常规品可能立刻调到货，但一些定制加工的来不了。
二是及时下单，定期跟踪。上个月我们公司就发现一个问题，有一个订单是半年前就下了订单，但是等到要货的时候来不了，因为厂家授权的经销商根本就没有跟厂家订货、没有预付款，然后跟项目上反馈的是已经付了、没有问题，最后出现了很大的问题，差一点影响我们最后的竣工验收。
7.项目复盘
我们要求所有项目必须做复盘，把过程中产生的好的、不好的都要罗列出来，好的继续保持，不好的一定要去改进。
8.供应商管理
对于供应商，一定也是奖优惩劣，对好的供应商免除保证金，给予优先谈判权，优先清单结算，给予奖励。对于不好的供应商，会被列入不合格的供方名录甚至黑名单，一旦被列入黑名单，对于弘阳来说就是永远不续用，不合格的则过两年观察期以后还可以继续合作。我们还可以在同行内进行预警，不管是新虹联，还是在参加其他联盟，开发商的信息都是共享的。
2019年5月份开始由弘阳牵头成立了一个新虹桥采购联盟，目前初步有10家成员单位，形成了3000亿+规模采购共同体。这个3000亿+是根据去年克而瑞公布的房企销售榜单，10家成员单位加起来的总销售额。我们致力于打造联合招标的精细化管理平台，打造高效、平等、互信的采购平台，打造多通道、多领域、全方位的交流平台。2019年我们做了11个品类，采购额大概有40亿，2020年预计是做22个品类，目前完成11个，预计总采购额在60亿左右。
谢谢大家！
