许世坛：现在是大鱼吃大鱼的时代
这是地产圈又一场史诗级的交易。
尽管没有披露交易金额，甚至连具体的交易项目都未敲定，但从去年12月17日媒体爆出福晟集团将旗下地产项目整体出售，到1月10日潘伟明率队赶赴上海洽谈签约，这场可能达千亿规模的交易都成为地产行业的焦点。
1月13日，世茂和福晟选择在福州共同上演了这场地产圈的“周一见”。
发布会现场，一脸喜气的许世坛与年长13岁的潘伟明并排同坐，言谈间两人都十分客气，场面看着和谐。
出席的还有世茂集团执行董事兼财务管理中心负责汤沸，世茂集团执行董事、世茂海峡总裁吕翼，福晟集团董事长潘伟明、副董事长潘俊刚。尽管福州是福晟的大本营，但今天的发布会更似世茂主场。
事实上，在没有任何上市公司公告之前，双方都对合作的细节三缄其口，而今天的发布会也没能透露太多信息。
目前仅可以确认的是，双方将成立一个新平台“世茂福晟”，并通过这个新平台全方位接管福晟集团所有地产项目，未来福晟所有的项目都会更名为世茂福晟。
关于传言中的项目数量，许世坛则在现场首次正面回应，“世茂和福晟是全方位的战略合作，覆盖福晟全部的项目，所以项目数量并不止74个或是87个，潘主席在旧改项目有很多的项目，可能每天都在变。”
许世坛和潘伟明简单介绍合作情况后，发布会交给了吕翼。这位36岁的年轻总裁刚刚成为世茂房地产的执行董事，未来也将管理世茂福晟这一新平台。
据媒体里了解，此前世茂收购泰禾、粤泰、明发股份等企业的项目时，也已经大部分交由世茂海峡主导。
从去年接盘泰禾、粤泰等，到今天整体“吞下”福晟的地产业务，许世坛形容现在是大鱼吃大鱼的时代，而不仅仅是拼规模。而在收购大量项目之后，世茂、福晟以及双方成立的新平台又将走向何方？
官宣合作
无论是之前接盘泰禾项目还是这次与福晟的交易，相比与“收购”这样略带狼性的词，许世坛一向更爱用“合作共赢”这样的中性词。
“今天这个合作不是大家说的谁收购谁，谁合并谁，我们是成立一个新平台世茂福晟，希望通过这个平台弥补世茂的短板，尤其是在旧改方面的缺陷。”
旧改是今天活动的高频词之一，据说这也是世茂愿意接手福晟项目的主要原因之一。
据媒体了解，截至2018年末，福晟总土储货值超过8000亿元，而在2015年-2017年间，福晟依靠并购拿下了72个项目，总土地面积约1680万平方米，总建筑面积约3800万平方米，总货值约6500亿元。
其中，在粤港澳大湾区福晟拥有1000万平方米建面的旧改项目，其旧改项目的总货值约有3000-4000亿元。
而据潘伟明透露，福晟的旧改项目未来都将交由世茂福晟操盘经营。“昨天我们还参加了深圳前海项目的一个年会，我们在前海有一个150万平方米的旧改项目，昨天当地的村民都来了，有2000多人，村民知道我们要和世茂合作都很高兴。”
事实上，通过新品牌提高产品溢价，加速出售项目补充现金流，对刚刚完成庞大交易的两家房企而言都是当务之急。
吕翼表示，“1月份开始，我们就要全面地提升项目品质，提升销售渠道，提升管理水平，最重要的是提升售价。”此外，他以去年世茂收购泰禾在广州珠江边的项目为例，过去该项目区域周边均价在六七万，通过世茂的全面整改，均价卖到了10.8万，比原来增长了40%。
另据媒体了解，无论是世茂收购的泰禾增持院子，还是粤泰的部分项目，都在较短时间内实现开盘，以快速回流现金，一方面有赖于世茂的操盘能力，另一方面也有体现了世茂较强的财务管控能力。
值得注意的是，除地产业务，许世坛表示，“世茂与福晟的合作将涉及产业链、建筑生活甚至是商业办公，都会通过世茂福晟来实现战略合作。”
尽管许世坛刻意尽量保持低调，但作为收购方，世茂主导下的福晟仍不免面临一些变动。
吕翼透露，未来世茂会把福晟的架构进行改革，包括会做一些精简、提升提效，降低成本的调整，比如原来各方面的费用比较宽裕，现在可能会更紧一点。
“我们相信这个平台会用比较极致的管理方式。”吕翼如是道。
未知交易
事实上，这场备受关注的发布会仅仅持续了40分钟，关于交易对价、交易项目等更多具体内容都尚未在当下的节点完全披露。
另外，自去年9月开始，福晟就一直陷入“破产”、“裁员”传闻中。更有媒体爆料，福晟曾向政府申请破产但未通过，为此，才由政府出面找来世茂、东方资产共同接盘，而接近这笔交易的人士处获悉，此次三方世茂、东方资产、福的股权比例大致为4:3:3。
对此，许世坛并未正面回应，“福晟虽然规模很大，但大部分没上市，我们要做完尽调才会公告，现在处于前期阶段，但必须先把新品牌做好。”
据媒体了解，东方资产是四大AMC之一，即国家发起成立的专门为收购银行不良资产的金融机构，一开始为四大银行服务，逐渐发展到各大银行不良资产包的收购。
而在今天活动现场，东方资产、信达资产、招商证券、中泰证券、东新证券、厦门信托等金融机构也有派代表出席，另外包括中国工商银行、建设银行、招商银行、光大银行等15家银行机构的代表。
据了解，由于并未整体上市，除了福建传统的民间借贷，信托、基金等“短债长投”的融资模式就是福晟集团主要的资金来源。
数据显示，截至2019年中期，福晟集团负债总额高达741.34亿元。其中，短期债务为443.47亿元，占总债务比例为59.82%，而同期货币资金仅为72.91亿元。
而对交易另一方，受益于长期稳健的财务管理，也为世茂在当下的市场环境提供更多收购的余地。
据媒体了解，仅2019上半年，世茂房地产就先后获得132亿公司债额度，并分别以6.125%、5.6%的利率成功发行20亿元美元债，同时月签订8.38亿美元及39.94亿港元四年期银团贷款，利率为Libor/Hibor+2.98%。
回到此次交易，由于涉及两个公司和一个全新平台，财务运营和管理的融合将是一大挑战。
对此，世茂集团执行董事兼财务管理中心负责汤沸回应称，“目前要先将暂时的困难渡过去，所以在财务上我们和福晟财务团队一起做债务重组。这当中会引进世茂的一些资源，也希望通过福晟后期自己的经营能够有一个清偿能力。”
可以预见的是，在这个大鱼吃大鱼的时代，世茂、福晟以及双方成立的新平台又将走向不同的未来？
