克而瑞张则涛：2019年上半年青岛房地产市场分析及走势预判
近日，山东发布了2019年新型城镇化的具体任务，明确进一步发展山东半岛城市群。作为半岛城市群中心的青岛，肩负着增强山东全省竞争力，提升城市群增长极，实现山东半岛城市群跨越发展的核心责任。2019年已过半，青岛的房地产市场及产业链上下游企业，在如此的机遇和挑战下，又有何样的变化？
7月20日，由中国房地产业协会指导，中国房地产采购平台(优采)主办，天泰集团协办，以“新科技、新产城、新势能”为主题，聚焦半岛城市群的百强优采供应链合作大会在青岛鑫江温德姆酒店举办。来自万科、华夏幸福、和昌地产、中梁地产、新城控股、金地集团、首创置业、祥生集团等50余家房企采购经理人与产业链优秀供应商代表共300余人齐聚一堂，共议“新科技、新产城、新势能”，参访天泰集团桃花源项目，并开启“黑科技”竞技舞台，探寻产业合作新机遇。
克而瑞青岛机构首席分析师 张则涛
会上，克而瑞青岛机构首席分析师张则涛对2019年上半年青岛房地产市场及走势进行了分析与预判 。
以下为演讲实录：
张则涛：
一、调控之“道”
1、“稳”字当头。首先看一下2019年以来有关房地产总体的调控逻辑，调控的主基调是房住不炒。在这个前提下“稳”字当头，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，保持调控政策的连续性稳定性。市场政策呈现“高压低托”的调控逻辑，启动预警机制，热点城市政策加码，非热点区域微调放松。
2、信贷先松后紧。4月底政治局会议后，各大银行房贷利率收紧，首套房利率回弹。6月全国首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率1.107倍，环比上涨0.14%。全国首套房贷利率水平在5月达到2018年以来最低水平后，开始触底反弹。二套房贷款利率的变化紧跟首套。6月，全国二套房贷款平均利率为5.75%，环比上涨1BP。各城市二套房首付政策基本未变。在企业端，最近我们也看到，国家对房企的融资也是进行一些收紧。6月份银保监会主席，对于居民端的负债，包括房地产企业的融资提出了警示，包括信托、海外发债。对房企的收紧，其实也是由于今年上半年的土地市场过热造成的。这些形势决定了下半年整个房地产信贷是会偏紧的，对市场来说应该不是特别有利的因素。
3、人才争夺激烈。较其他二线城市，青岛人才落户政策推出速度与力度相对保守。青岛出台人才落户政策比西安、郑州、济南晚了将近一年，是在2018年出台的，没有占得先机，整体来说人才落户政策方面青岛相对保守，每年的人口增长在10万人左右。
4、本地调控政策微调。上半年青岛调控政策有所松绑，如高新区暂停公证摇号，公积金二次申贷取消两年限制等；针对潜在的矛盾，有市场监管加强的趋势。针对市场面，青岛要求以交付标准制作样板间。因为政府也要防止未来开发商和购房者之间出现纠纷。不久后，青岛西海岸新区也对区域内房地产开发企业提出了样板间“所见即所得”的要求。
5、政策松绑预期推高。相较于重点二线城市，青岛调控政策较为严厉，有一定的政策放松空间。
总体来看，稳字当头的趋势，整个市场也决定了必然是小幅波动，如果过热了就需要一些政策平抑，如果过低了，未来应该也有政策托底。另外，整个信贷融资是偏紧的，对房地产有一个定向的调控。再者，青岛市场未来的趋势，我们认为会有一些适度的调节，因为市场的压力是比较大的。
二、市场之“变”
1、土地市场。a、宅地价格显著上涨，房企拿地热情高。上半年青岛土地市场非常火热，各大开发商对青岛的投资也是非常有热情的，这和全国范围内大开发商回归一线、回归热点二线城市大趋势也是一样的。上半年青岛土地市场延续高供应，涉宅用地成交总建筑面积1104万平米，同比上涨47.8%，成交金额达到403亿元，创近年来新高。b、西海岸、城阳、即墨、市北开闸供地，胶州供地节奏放缓。土地供应集中在西岸及北岸城区，西海岸新区、城阳区、即墨区供应规模显著增长，胶州市供应规模大幅萎缩。主城区范围内，李沧、崂山供地节奏放缓，市北区开始集中供地，上半年涉宅地成交建面50万㎡。c、涉宅用地成交楼板价环比上涨27%，底价成交为主流。上半年宅地价格进入上涨通道，平均成交楼板价达到3650元/㎡，环比上涨27.4%。土地溢价率进一步走低，整体溢价水平仅为1.2%，土地底价成交成为主流。
2、住宅市场。a、新建商品住宅量跌价稳，下行压力增加。上半年住宅市场量跌价稳，全市新建商品住宅供求比为1.1，成交588万㎡，为2016年以来最低。二季度市场出现“小阳春”行情，但难以缓解市场压力。b、西海岸新区领跑，胶州去化压力较大。西海岸新区上半年住宅成交171.83万㎡，领跑全市；高新区、胶州市成交规模次之。从供求看，胶州市供求比达到1.8，区域去化压力较大；其他区域供求规模大体相当。c、开盘去化率持续走低。从月度开盘去化率看，市场下行趋势明显，2019年6月开盘去化率跌至新低，仅为52%。从上半年各区域开盘去化率看，市北区、即墨区销售状况良好，开盘去化率超七成；城阳区、胶州市去化压力较大，开盘去化率不足5成。d、全市去化周期不足一年，仍在合理区间。截至2019年6月末，全市新建商品住宅库存约668万㎡，去化周期约6.8个月。西海岸新区、胶州市存量较大。
3、二手房。二手房市场短暂回温。二手房市场表现尚佳，上半年成交24058套，走出了2018年下半年的成交低谷。从月度数据看，四、五月份成交套数超5000套，但进入6月份成交套数回落明显，全月成交4309套，市场回落从二手房成交可见一斑。
4、商业市场。市场量价齐跌，西海岸成交量领跑。
5、办公市场。缺乏优质物业及投资需求减少因素叠加，市场规模进一步缩减。
6、公寓市场。市场量跌价稳，西海岸成交量仍是重点投资区域。
7、房企表现。a、行业集中度进一步提升。上半年TOP10房企成交面积222.7万㎡，成交金额351.7亿元，比去年同期分别下降12.4%、14.3%。TOP10房企成交面积占全市的32.7%，比去年上半年提高5.8个百分点，行业集中度进一步提升。b、环湾三城为Top10房企业绩主要来源，房企跳出主城，布局战略向西、向北延伸。c、在全国性重点房企中，上半年保利、融创新增土储面积最多，建面分别达到103.7万㎡、87.5万㎡。
三、趋势之“辩”
房地产每一轮调控都要经历复苏、繁荣、衰退、萧条的波动周期，本轮调控受限价及因城施策叠加影响，拉长周期时间。青岛商品住宅大约从2015年开始的这轮周期，2015年1月到2015年6月，基本上全国去库存，成交量上升，价格相对稳定。到2015年8月之后，土地市场地王现象出现以后，住宅市场持续上升，这是“价升量稳”的阶段，这个阶段一直维持到2018年6月，在这之后成交量是下降的。
一直到现在，整个市场在成交数据反应出来价格的波动比较大，接下来我们认为在三季度应该有成交价格的调整趋势。大约在四个方面，一是短期市场会下行，周期变短；二是调控政策有望适度放松；三是产品将向紧凑型产品倾斜；四是从土地方面来讲下半年市场将走弱。
这就是我们对目前青岛房地产市场一个基本判断，感谢大家的聆听，谢谢各位。
