张力威：数字化技术迭代 赋能商业地产创新发展
金秋时节，房地产市场也进入收获的季节，千亿房企已达18家。“保生存、谋发展、求利润”成为房企经营关键词。近年来，随着市场供给过剩、同质化竞争以及电商不断挤压，商业地产进入了转型阵痛期。传统单纯依靠收租的重资产化盈利模式遇到瓶颈，商业地产要想继续保持生命力，必须在管理模式和轻资产化经营模式上有所创新；还需须提高配套部品的科技含量，提高效率、为项目增亮点，满足商业地产轻资产化、需求多样化及高科技化的转型需求。
10月25日，由中国房地产业协会作为指导单位，中国房地产采购平台(优采)主办，以“科技赋能 智慧管理”为主题的的商业地产“智”造合作伙伴大会在北京隆重举行。会议期间，当代置业、鸿坤地产、中粮置地、凯德商业、旭辉集团、华夏幸福、中信国安、中昂、石榴集团、佳兆业等50余家开发商代表与供应商聚焦商业地产生命力，展开了一场产业链的“智”造与“质”造的对话。会议上，中国房地产业协会副会长张力威发表了致辞。
中国房地产业协会副会长张力威
以下为会议实录：
张力威：尊敬的各位来宾、企业代表，大家下午好！
很高兴和大家在北京再次相聚，今天的百强优采合作大会是2018年平台组织区域合作交流会议的第五站：继今年4月针对长租公寓市场开启精准对接，6月聚焦新材料新技术创新，8月热议全装修市场，9月组建装配式建筑产业联盟，优采平台雄安中心落地，今天以商业地产为主题，探索智慧绿色建造，代表着优采不断在细分领域深化上下游合作，紧扣未来房地产建筑业发展的主旋律。在此，我代表中国房地产业协会向各位的到来表示欢迎！
在改革开放40周年的重要时间点上，我国经济由高速发展转向高质量发展。房地产市场也处在新旧动能转换的历史时期，从“去库存”到“去杠杆”，政策牵动着行业发展的神经。根据7 月31 日召开的中央经济工作会议精神，继续“坚持因城施策”、“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，尤其是“坚决遏制房价上涨”、“促进供求平衡”并“下决心解决好房地产市场问题”的态度非常坚定。
在结构优化升级、动能加速转化、质量效益提升的主旋律下，房地产行业也呈现六个新的趋势特征。
第一，每年新开工量、竣工量的增长率逐步下降，从过去的两位数降至现在的一位数，甚至以后还会出现的负增长。今后的房产需求主要体现在城市化率进一步提高、城市人口进一步增长和已有存量住房的更新改造。
第二，房地产企业的集中度将大幅提高，房地产开发将进一步向规模排在前100名的房地产企业集中，小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。从2018年1-8月数据来看，销售额超过千亿元的有13家，但31家典型房企月均新增建筑面积来看，其中仅有15家房企超过去年平均拿地水平。从房企单月表现来看， 8月拿地房企中，建面环比下降超6成，通过房企发布的中期业绩报告来看，部分房企对未来土地投资表示将要保持谨慎。
第三，改善性住房需求将会越来越占主导地位，高品质、高品位的住宅越来越被青睐。改善型的住房需求会要求面积更大一些，户型更舒适一些、环境更宜居一些。
第四，房地产企业负债率将逐步降低。目前我国房地产企业的平均负债率在80%以上，杠杆率是世界上同类行业中最高的之一。未来逐步降低是可以预期的。
第五，建立租购并举的住房市场成为必然。过往十来年，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%。市场过去“重购买轻租赁”的模式正在转变,住房租赁逐步迈向舞台中央，如今Top30房企纷纷布局长租公寓市场。
第六，房地产市场供需将从一般的住房供应转向更注重绿色、节能、环保、智能方向发展。2018年各省市全装修政策陆续落地，“全装修”时代迫近，“毛坯房”进入清退倒计时，此外装配式建筑的发展也将成为节能降耗的主要建造方式。对装材料和设备供应商、房地产开发企业都提出了新的标准和要求。新型建造方式取代传统生产方式已经是大势所趋。
在危机中寻找机遇，当传统的住宅开发受到较大影响时，我们也需要看到旅游、文化、教育、养老和大健康“五大幸福产业”在一定程度上拉动了商业地产投资，为商业地产的发展提供了新的发展机遇。
根据相关数据显示，2018年三季度新增超过100家大型购物中心，不含专业市场、酒店及写字楼新增商业建筑面积超过910万平方米，一线城市、新一线城市、省会城市为主要力量的经济发达城市仍然是商业地产开发热土。
全国知名商业地产开发企业更集体涌入，万达集团、龙湖、华润置地、新城控股、保利商业、宝龙、爱琴海商业、绿地、天虹、万科等企业均有项目入市。
比起住宅，商业地产的项目建造更为复杂，无论拥有消费升级、综合场景体验的购物中心，还是要兼顾社交、办公多元需求的写字楼，商业地产的未来，必须要摆脱投入大量建造费用的时代，要把每栋物业变成智慧生命体。
数字化技术迭代将赋能商业地产创新发展；新业态、新物种、新品牌争奇斗艳，激发商业创断活力；场景极致的新业态将成为推动商业地产内容革新的主力军。在这一领域，注定会涌现出一批创新的合作企业和创新技术，优采平台组织本次合作会议仅仅是个开始，希望引发各方对新时期商业地产智慧建造和运营的思考。更希望配套企业，找到市场的创新增长点！
再次感谢所有企业对优采平台这一年的支持，祝本次大会圆满成功！
