房东东全雳：一起奔向美好的租住生活
租购并举”是如今房地产政策的主要基调。长租公寓在运营、服务、品质上都提供了更多的可能，也更好地实现了住宅的居住功能。随着未来产品和服务的成熟，个人将房屋交给专业的公司去运营也将成为趋势。然而长租公寓究竟该如何健康发展？租赁住房的装修又如何满足“健康、便捷、舒适”等更高品位的租赁住房需求？
10月18日，为解决存量物业装修痛点，创建健康美好的人居环境，直面“健康快装”难题。在中国房地产业协会的指导下，中国房地产采购平台(优采)联合小马快装、华测检测认证集团股份有限公司(华测)共同发起“共筑精工样板 健康快装系统合作伙伴发布会”盛大开幕。
会上，房东东创始人全雳带来了主题为《和小马快装一起奔向美好的租住生活》的演讲。
房东东创始人全雳
以下是演讲实录：
全雳：讲到长租公寓，其实未来核心的发展不是过去讲的出租，更多是机构化运营的品牌公寓。现在很多人认为只要出租的房子就是长租公寓。实际上，机构化运营的品牌公寓才是长租公寓。2017年是机构化运营品牌公寓的元年。虽然现在对于长租公寓有各种议论，但我认为品牌公寓只是刚刚开始，这条路非常长。这个行业是服务型的行业，需要大家沉淀，特别是时间的沉淀，产品力的沉淀，才有美好的明天。
我对于长租公寓做一个综合的描述。有这么多人要租房子，总得有人帮他打理这个房子。长租公寓大概经历了四个过程，从萌芽期，到起步期，到起跑期，再到现在行业的爆发期。
2017年品牌公寓真正进入元年。第一个是国家的政策，住房租赁首次提升为国家战略。开发商也积极进入这个行业。行业里面也出现了一些新的关键词，包括住房租赁，长租公寓。2017年的7月我认为是行业的分水岭。政府发布了200多条支持住房租赁的政策。银行、保险、国有企业以及家房企纷纷进入住房租赁领域。2017年7月份之后出现了一个新的特征，叫租赁用地，或者叫租赁住宅。这个又对现在的公寓建筑标准提出了新的考核。过去都是建筑面积，现在是套内面积，对于户型，销售性的户型和居住性的户型还是有非常大的区别。未来租赁很大一块来自于增量，这个增量和过去的住宅开发既有相似的地方，也有不同的地方。它们都需要土地，但是在居住的环境和空间的使用上有很大的区别。
2020年整个市场的供应量会非常巨大，也混合了现在所谓的租住不平衡的现状。现在非常多的白领青年居住在城市的合租公寓里面，而未来更多的是什么样的房子？是租赁型的住宅。二是集体用地，三是商改居或者叫非改居，四是工业土地，济南是国内第一个城市是工业土地可改作租赁用房的。
我分享一段我在西安的经历。西安过去大家都认为这是一个古都，发展不快。来了西安之后，我发现西安颠覆了我过去对它很多看法。
第一我过去认为西安是租赁非常普通的城市。但是我的一个学员在西安做了集中式的公寓，一栋楼将近400户。我说经营有压力吗？他说没有任何压力。我就问是不是西安人有这个消费能力。他说，租他公寓的没有一个是西安人，这颠覆了我过去做这个城市就做哪些人群的看法。说明西安也好无锡也好，有很多的消费群体没有被我们深度挖掘，我们只看到普通租赁，研究公寓未来不可能跑规模。必须研究非主流人群，它才是长租公寓真正人群。除此之外还要靠绝对的规模，绝对的精细化运营，
第二长租公寓到底赚钱不赚钱？一共5个人吃饭，5个人在西安都是做长租公寓，两个人超级赚钱，一个人保本，两个人亏钱，很多人会和我说长租公寓不赚钱，我说不是，是你的方法有问题，用人有问题。为什么有两个年利润1千万以上？而另外两个亏损？方法的问题。很明显这两个哥们做的是集中式公寓。这两个哥们做合租公寓，到现在都摸不到门道。长租公寓里面以门类分为分散和集中，再细分有合租、整租。最后5年回头一看，集中式公寓的优势非常明显。未来的租赁住宅体量越大，越容易实现自我闭环。所以长租公寓是一个赚钱的行业，但是方法很重要，人很重要，学习很重要。
第三个是惊艳。我住了西安的一个酒店。他们把酒店做成了一个娱乐场所，颠覆过去的消费观念。所以研究租赁人群的时候，要先研究人的消费习惯和使用习惯，知道什么能真正满足消费人群的要求。
最后是结论，无论大公司还是小公司，第一是公寓现金流管理，第二成本管控，第三是数据化管理，最后杠杆。对于整个行业我有一些观点，公寓投资大，收益慢，长周期需要时间和耐心，品质和服务是畅销的保证，要用杠杆先练好内功，学习第一。
