V+SPACE副总裁艾耀慧：长租公寓未来发展的变化
“租购并举”是如今房地产政策的主要基调。长租公寓在运营、服务、品质上都提供了更多的可能，也更好地实现了住宅的居住功能。随着未来产品和服务的成熟，个人将房屋交给专业的公司去运营也将成为趋势。然而长租公寓究竟该如何健康发展？租赁住房的装修又如何满足“健康、便捷、舒适”等更高品位的租赁住房需求？
10月18日，为解决存量物业装修痛点，创建健康美好的人居环境，直面“健康快装”难题。在中国房地产业协会的指导下，中国房地产采购平台(优采)联合小马快装、华测检测认证集团股份有限公司(华测)共同发起“共筑精工样板 健康快装系统合作伙伴发布会”盛大开幕。发布会现场，国际青年社区V+SPACE 副总裁艾耀慧代表长租公寓的一个品牌运营方和大家探讨一下长租公寓未来发展的变化。
V+SPACE 副总裁艾耀慧
以下为现场实录：
V+SPACE副总裁艾耀慧：
“物业供给：3年内处于初级阶段；5年后处于中高级阶段。”
提到长租公寓我们首先是需要一个物理空间。V+SPACE目前接触到的物业的供给方，有各种各样的途径和来源。比如国有企业手上的厂房、仓库、员工宿舍，还有一些中小型的地产开发商的物业来源，以及从银行或者专门运营不良资产方的手里出来的物业。
物业供给五花八门，3年之内可能是初级阶段，但是预计在3~5年可能会有一个出清的过程。一旦一手的物业逐渐得到出清之后，5年之后会怎么样，很有可能是行业内的整合、并购、收购等等。这是对物业供给的未来判断。
“租户长期处于初阶阶段：客群补给；租金涨幅。”
至于租户，如果物业目前是初级阶段，5年之后是中高端阶段，V+SPACE认为：租户是长期处在初级阶段，一个是客群补给，通过后台数据来看，住在V+SPACE社区的人群年龄在25-28岁占到58%，33岁以下占到90%以上，大部分是处于85后、95后的年龄段。租户数据分析主要是参考每年大学的毕业量有800多万(今年呈现逐渐下降的趋势)。
从整体年轻人供给的角度来看，租金涨幅是和V+SPACE目标客户群的收入水平息息相关的。目前，V+SPACE对于未来客户群的供给量，供给规模会有下降的判断；对于他们未来的收入能力和收入水平的不确定性。
通过3年内的物业供给方看到宏观经济的状况，大型的国有企业凭借中央政策的导向，在未来可能会带来什么样的变化呢？主要考虑年轻人的就业导向。如果民营企业工作可能大量需要我们的长租公寓，一旦这些群体被吸引到大型国有企业去，整个市场的供需结构会发生变化，包括对于民营经济的发展活力的判断……都有可能导致长租公寓的目标群体的收入水平上升的能力受到一些限制，也会导致租户的长期初级阶段。
所以，V+SPACE在未来的租金上涨的能力上不会像以前这么快，以前5~10年租金的上涨幅度达到6%、8%以上，甚至可以达到10%；但是最近2-3年，上涨的速度是下降的。
“社群管理线上主战场：轻策划，重宣传。”
通过长租公寓的运营模式来讲，其实商业模式最主要的收入来源就是租金差。所以几乎所有的运营品牌都在探索一个问题，就是社群怎么运营管理。
在盈利模式上能不能有一个新的增长点？V+SPACE也做了很多尝试，比如结合厨房做的“食神大赛”，甚至和婚恋网站搞线下的派对，但是事实上租户群体参加的积极性和热情并不是很高。为什么会这样呢？有可能运营方没有抓住他们感兴趣的点。
还有一个问题，租客会有一个自我的定位，他是乙方，运营方是甲方，当运营方积极热情帮助乙方解决问题，租客心理会产生“搞什么名堂”，“利用我做一些什么事”等怀疑心理。所以V+SPACE也尝试其他的方法，比如邀请并发动V友、住宅的楼长出面主动解决一些事情，后面提供一些资源资金的支持等方式，或许有一些好的效果。
社群管理从线下到线上的主战场的转变，即使这样，V+SPACE所可以吸引的人总是有限，因为空间的限制，但是线上的空间是无限的。未来，作为社群管理来讲，线上成为主战场，，轻策划、重宣传，把基本的策划模型做出来，把宣传正常的推进就好，这个过程当中多留一些图片、视频，配合一些文字，通过推文，线上的媒体发布出去，吸引没有到现场的人，知道V+SPACE在做什么，知道能够对未来帮到什么，能够加入运营体系里面来或许更好。
“室内小空间，室外大空间：可以不用，不能没有”
V+SPACE也在向同行做学习，经常参观学习各个品牌。经过考察发现，有的品牌把房间布置得非常满，密密麻麻，因为从经营管理的角度来讲，每都出一个房间就可能带来一个房间的收入。但是从客户体验的角度来说，有些社区“就是一个传统的二房东”的感觉，或者旅店的感觉，没有长租公寓的感觉。
其实室内小空间，室外大空间，通过个人的住宅变化，也可以为V+SPACE指导一个方向，以往我们的住宅是卧室非常宽敞、客厅很小，甚至没有客厅。作为居住用途来讲，我们也是作为长租公寓有一个共性的特点，室内小空间，室外大空间。
今年3月底，V+SPACE一些调研员到美国考察了一家长租公寓的品牌，体验了华尔街的社区，从7-27楼全部是长租公寓，。室外的大空间体现特别明显，公共功能区、休息空间和交流空间非常多，走廊非常宽敞。但我们发现也很少有人用、甚至觉得浪费，但是确实可以把品质做上来。所以，我们认为，这些空间对于租客来讲，可以不用，但是不能没有。
“运营管理：过度服务到免打扰服务；从人管人，到系统管人”
从过度服务到免打扰服务。尤其是对于逐渐上规模的品牌来说，以往维护社群，V+SPACE做过很多服务，比如收发快递、送外卖到房间、送干洗后的衣物……客户很感动，但是规范化管理来说，有些服务没有必要做得太多，这个里面涉及到客户满意度的问题，是不是一定要做到极致。
满意度是比较产生的，没有比较就没有满意度。比较有两个层面，第一个是比同行稍稍多做一点点就可以了，不需要做太多。第二时间前后的对比，我服务有增量、服务意识有增加就可以。作为运营方不可能所有的事一步到位，一步到位会增加运营成本，导致整个收益水平并没有正比例的提升。
从人管人到系统管人——随着规模的扩大，运营方用人的成本会比较高，从人管人的模式到系统管人，V+SPACE也是重金打造了员工行为管理系统，V+SPACE管理后台随时可以看到每个社区、每个房间的变化动态、每个社区满租率情况怎么样、能源能耗怎么样、用户满意度、消防安全等信息，后台不仅增加了安防系统实现自动报警，以上数据还与V+SPACE员工的绩效、薪资，降薪挂钩。
说到运营管理，今年的5月份，V+SPACE专门有团队到日本学习，学习发现，1个人可以管250个房间，V+SPACE目标是1个人管100个房间，就是已经很努力的结果了。但是上次听熊猫公寓管到200个房间，在日本一个人可以管250个房间。V+SPACE能否做到一个人可以管300个房间？经过考察，回来之后考察组都不敢说话，并在摇头。其中涉及提到一个非常关键的问题，装修品质问题的。考察下来发现日本的长租公寓售后的维修服务几乎没有。但是我们运营下来，而我们有一些社区还是水、电、各种各样的墙板墙体……都是房屋品质问题，所以管200-300个房间也是不现实。所以，品质的提升对于长租公寓的运营盈利能力是息息相关的。
粗犷发展到精细化发展
“有底：装修改造成本，运营管理成本。”
目前还是有各种各样的渠道能够有一手的物业资源出来，他有一些资源性在里面，低于市场平均价10%~20%，拿到物业成本，就可以算粗帐就可以赚钱。但是未来这种情况会越来越少，甚至不会存在，一旦出清之后这种情况就会越来越少。
所以要从粗矿式的发展到精细化发展。精细化到什么程度，第一，通过精细化的测算，项目到手就一定可以盈利的；第二这个价格如果我不敢拿的话，不论我的同行谁去拿，谁拿谁亏钱，要有这样的心理底气，对于精细化测算的要求是非常高——装修改造成本的控制、运营管理的控制都要充分考虑。长租公寓签约的时间都非常长10年、15年，甚至20年。现在我不拿，被竞争对手拿走的话，就是10年我都没有机会，周边辐射3-5公里我都比较少有机会，因为存在面对面的竞争。所以，运营方要有精细化的测算能力。
“一线城市仍是主战场，二线适度进入，三线必须配合政府资源，体量有限。”
一线城市仍然是主战场，二线城市适度进入。因为最近几年非常明显的一个情况，超级大的城市在向外驱散人口，西安、天津、武汉、贵阳等二线和强二线城市争相出台落户政策、购房优惠政策来吸引年轻人的政策，所以，二线城市会有一个适度进入的过程，三线城市比较特殊，因为他的年轻人的体量和流动性都不如一二线这么发达，所以他在进入过程当中一定要有当地的政策资源的配合。
8月份考察了南仓的项目，就像我们黄浦江两岸一样得到了大规模的发展。整个设计、景观、配套都非常好，租金水平也还可以，可以租到2800元/月，但是综合评估下来还是不能干。这么好的位置，售价只有12400-12500元/平方米。租售比这个数字，房价1W+，月租2800的房子回报率很高，但是长租公寓运营来说不能干的。因为从中国人的角度来说，安居乐业，可以买得起房还是买的，实在买不了，像一线城市断了买房念头的才会租房。
“10年以后：部分初级养老功能转换。”
运营商的租约很长，15年都很正常，到时候很多社区会逐渐增设养老功能，因为年轻人的后续补充的增长率在下降，老年人的增长是在提升的。关于这个话题，我们拿物业的过程当中，也经常会有一些业主问运营方，同样做社区的运营，有没有考虑做养老社区？
我说目前没有考虑。V+SPACE认为养老社区和目前青年长租公寓差距比较大，老年人的护理太复杂了。实际上，老年人养老也存在一个细分，初级养老，60-70岁的老年人一个阶段，刚刚退休身体状况非常好，只是需要一个住的地方就可以，不需要太多的看护；70-80行动不太自由的时候是一个群体，再后面是临终关怀的阶段。60-70岁的有一部分的社区功能可以转化。原来的空间、布局是不是需要改造，传统的工艺是不是会受到一些限制……都要考虑进来。
“冬至现象”
2017年是品牌公寓的元年，2018年一些金牌已经抗不住倒下去。难道说2017年是元年，2018年就成了祭年了吗？我们还没有进入蓝海期直接进入红海吗？是不是白天非常短，黑夜非常长？
其实，作为运营方、作为各个机构的参与方，怎么利用这段时间把内功练得更高，韬光用晦，把系统打造得更完美。虽然有这样的担心和顾虑，但是仍然充满信心，因为冬至这天开始，虽然是一年白天最短的一天，但是第二天开始他的白天就会一点，黑夜就会短一点。
