小马快装：租赁住房的装配式变革
“租购并举”是如今房地产政策的主要基调。长租公寓在运营、服务、品质上都提供了更多的可能，也更好地实现了住宅的居住功能。随着未来产品和服务的成熟，个人将房屋交给专业的公司去运营也将成为趋势。然而长租公寓究竟该如何健康发展？租赁住房的装修又如何满足“健康、便捷、舒适”等更高品位的租赁住房需求？
10月18日，为解决存量物业装修痛点，创建健康美好的人居环境，直面“健康快装”难题。在中国房地产业协会的指导下，中国房地产采购平台(优采)联合小马快装、华测检测认证集团股份有限公司(华测)共同发起的“共筑精工样板健康快装系统合作伙伴发布会”盛大开幕。
会上，小马快装总经理窦婷、研发经理钱敏燕、设计总监马忠涛从不同的层面分别阐述了租赁住房的装配式变革。
以下是演讲实录：
小马快装总经理窦婷
小马快装总经理窦婷：今天各位贵宾到来蓬荜增辉，现在由我阐述何为装配式装修、装配式装修的优点和未来。
刚才提到一个非常重要的，材料上可以节约20%。通过空间标准化模数配置之后，可以优化成本20%。作为我们成本上来讲，这个话题是非常敏感的，因为上午也在沟通，所有项目进入施工合作，必须得先过了成本这关，甚至很多项目是现价装修的。今天几个地产公司都是安排三个人同时参会：总经理带队，运营、工程和成本听取知识，说明大家非常关注成本方面。
说到装配式装修，大家会认为很贵，我们等会儿阐述一下，什么样的是提升速度、降耗，而且综合性价比很高。
装配式的组成是工业化生产、现场装配、即装即住。装配式装修，第一要满足减少现场的操纵，所以不存在现场木工，而是叫装配技能工，工种上减少了现在的人力操作。即装即住，今天周总会阐述这个话题。空间经过HIQ检测之后，我们项目空置的时间就少了，不需要一个月的通风和散味，也是提升了时间的能效。
装配式装修很快。当前完成100个房间的装修，传统方法是90天，但是使用装配式的方法可以优化到50天。本次的样板间打样活动，完成一个样板间工期是18天。但是我们孙总说了，18天没有办法绝对衡量整体项目的时效性，所有物料准备齐全的情况下，用不了18天，一天装一间都是正常的。
当前装配式的材料方面，我们采用硅酸板比较多，竹纤维板也有优势，硅酸板成本贵一点。在2016年底，我看了碧桂园在长江西路的项目，张博士说已经使用石膏砂浆了，不再用水泥砂浆了，更快干，往材料的升级和转型上考虑。这个也是我们整个快装能实现施工环境非常整洁的原因。为什么年轻人不愿意做传统装修的事呢？就是觉得不够高级，宁愿在电脑上面操作，也不愿意去现场施工，所以装配式其实是可以让施工人员干净整洁地走出现场。
我想各位非常关注省钱的点，在之前接洽项目当中，没有别的要求，只要控制成本。我们现在了解全装配装修比较少，部分传统加部分快装的方式比较多，行业中的成本在1平米1800元左右。但是在和湾流合作样板间过程中，也给了我们一个明确的指示：1800是不接受的，希望在1800的基础上再进行优化。所以对于成本这块的控制非常严格，哪怕是采用一点点传统的方法，和原来的装配一起嫁接，比如说吊顶就不用集成吊顶，来整体项目优化，可以优化到1400、1500，毕竟成本过不了，推广就做不下去。
快的话我刚才对比了工期，100个房间快装的方式，浦三路有应用，可以测算的工期是50天完成100个房间，浦三路做了小范围测试28间27天装完。
无损耗就是前期设计的功夫，当时就省了一包材料，整个项目前期进行分板排版设计。损耗要做好设计规划，因为和传统的设计不一样，我们称之为解析设计。传统的设计效果图出来之后，要经过我们的设计部门进行专业的排版解构，按模数划分，所以前期的设计直接影响后面相应的耗材成本。
装配式建筑、标准化装配在损耗上面有所控制，谈产品价格的时候，就像聊一个手机产品，5万块还是4万块，而不是手机里一个摄象头多少钱。我们输出的是整体的产品。
我们小马快装是传统的装饰公司转型而来。2016年我们全面转型为科技公司，给客户装配式和传统相结合的服务模式。在往全装上面做转变，一下子让客户全装全配还有难度，比如我们会把家具和软装高度集成。还有一点就是它非常容易进行变化拆卸，这是我们非常讲究的要点，可以变化空间，早期做主体项目，做基础工作，现在改做装配式是拿手本事，毫无难点，物业一拿到之后就可以介入。
快装的哪一个环节可以和我们对接？设计阶段就可以了，因为我们是从设计到施工，全周期维保服务的单位。
下面就交给我们展开技术层面的钱经理。
小马快装研发经理钱敏燕
小马快装研发经理钱敏燕：办公室把研发当成宝贝藏着，今天在这个场合就是把我们的想法、研发方面的规划和大家讲述一下。
其实讲到装配工艺，我们还是得看一下传统工艺的痛点是什么。我们做研发一定要考虑痛点背后的原因是什么，我结合小马快修三个月保修的问题做了分析。
排名第1、2、3的都是客户使用不当造成的维修，60次的保修里面50次是墙面报修——发霉、脱落、渗透、瓷砖脱落。至于原因是什么，从技术的角度来讲，因为所有的传统工艺材料必须依附于建筑体的表面，但是建筑体本身就有两大克星，一个是水，一个是裂缝。长租公寓有很多是改造的，很难估量原来建筑的复杂性。
还有一个就是目前痛点——环保问题。因为传统工艺大量采用了化学流体材料，在现场需要施工。这些材料的固化过程就是挥发，并且是持续性的过程。
装配工艺为什么可以解决这些问题？首先，内部品和承重结构是分离的，等于重新做了一个壳，和原建筑是脱离，对我们的影响不会太大。第二，所有的产品在工厂制造，最大的特点就是品质和出厂标准能够严格控制。而现场只有20%的工作量，做一些简单的装配。
对比分析，我在这里也就不多说了。我们也一直在评估，一直在做数据的比较，今后我们也会根据自己的很多装配式项目数据做总结，在成果发布的时候再做一次探讨。
造价分析，这个可能是所有人来到小马快装最关心的问题。造价这个部分，我可以说直接投资会增加20-30%，主要是固品原材料的价格和生产制造的成本。第二是固品原始结构墙体装完很差就涉及到调品连接，这个部分的成本也会增加。但是整体周期来说，工期减少，无空置期，公寓的收益也就可以提前；此外是整改少，后期运营维护少，从全生命周期的角度来说，所有的成本是降低的。其实综合来讲提升了租赁的盈利能力，综合的投入是减少的。
装配工艺的精致程度是传统工艺没有办法达到的。如果真的把传统材料做到这种精致程度的话，成本是远远要超过装配工艺的。比如收边和收口、墙面的触感、收边收角的程度，这是传统工艺无法实现的。
基于装配式公寓的诸多优点，我们也相信，装配式公寓今后会得到国家的政策支持，将来的上升空间也会比较大。
装配技术给小马快装带来哪些改变？这些是目前正在发生，也是可以看到的。我举一些例子，这段时间的快装项目，所有的部门会发生很大的变化。
设计方面，首先，原来牵涉方案设计、施工图设计，要对我们的设计小伙伴进行工艺的培训，例如排布的原则是什么，怎样排布可以减少损耗、可以更加美观。
第二，我们设计师必须基于尺寸厚度进行设计，先选材再深化。
第三，出图方式有了改变，不是简单的标注，每个固品都会有一些编码进行对应。
第四，设计完成，同步还会形成明细表。因为我们设计可以出一些明细表，所以预算不是算面积、长度，把BIM的技术应用出来，让我们的工作量大大降低，而且可以一价到底。
采购方面，其实采购计划也会发生比较大的变化，定制的产品越来越少。在原先的门拆除之后，根据这些尺寸精准一两款入户门标准。如果出现72个房间72个不同的尺寸，会降低我们规模采购。预制的产品会增加，尽量减少定制化的产品，这样可以达到工厂集约化生产和规模采购。对于快装物品这块，特别是墙板和木板，我们都会考虑物流的半径。
工程管理方面，以前所有的传统工艺还是依赖工人的手艺，我们要求工人必须要准确，按照我们的图纸排版顺序做，不能任意发挥。不同的工人效率不一样，每天可以完成的面积不一样，对工作量的考核其实是比较容易量化的。此外，我们信息化的程度也是在逐渐提升。这样可以给到项目经理更多的支持，让他在我们前台作战的时候，后台可以畅通无阻。
刚才讲的这些都是我们小马快装目前发生的变化。结合我们对装配工艺的坚定决心，如何应对这个变化，快速提升小马快装项目的运营，我们也是有自己的一些规划。
第一个部分就是刚才提到的工业化装配体系。宋院长的讲座我也听了几次，启发非常多。我们工作当中也是有很多的疑问，宋院长也给了很多指导。我们的项目根据这些理论摸索，根据实践的数据总结。理论部分我就不讲了，就讲实际操作的内容。
产品研发精准化。对于研发部门，做研发导向的时候肯定要做一个长期、宏观的规划。首先是适用环境，因为不同的环境特点不一样。第二，我们的快装物品用在哪些场合，是在新建建筑还是改建建筑，在我们的设计连接件时都要综合考虑。第三是性能要求，长租公寓在放火性能、材料环保性、稳定性等方面都有特殊要求。装配墙面表面膜时会考它的耐用性有多久，耐摩擦的指标有多高。有新样品的时候我们拿样板做刮擦，看这个材料是不是会吸附脏东西，因为长租公寓的应用环境都是以简单粗暴的方式使用这些材料。所有材料进入供应商库的时候，我们也会有一些比较严格的筛选机制。
竞争力。从源头做起，做到可回收、拆卸、多变。技术核心要考虑到连接的便利性。
生产制造。成本比较大就是原材料的制造，小马快装也在研发自己的制造设备和生产线，因为我们的目的就是把成本控制下来，同时也能让品质控制得更好。
整装一体化。做研发不能只盯着墙顶地，要从一个大的空间考虑，能够把物品和硬装的兼容用模数化、标准化的模式变成一个整体。
管理协同性。研发板块也负责了BIM和ERP的实施。和传统工艺相比，装配工艺对各部门数据的传递准确性、时效性要求是非常高的。我们做研发的同时，信息技术的手段也不断在提升。
产品构成。我针对公寓的空间产品，大致列了一些构成，里面有25个大类，今后还会有更多的产品、物品添加进去。
快装隔墙和快装墙面是我们目前使用数量比较大的。我们会考虑到很多，例如放火性、隔音性。快装隔墙为什么非常适合长租公寓使用？因为方便用于大空间的灵活分割，应用的材料也比较多。我们会根据公寓的项目为公寓匹配不同的材料。
全装卫浴。我们现在和多家集成卫浴的厂家合作。集成卫浴怎么使用到长租公寓里，怎么为他们做好管线预留，做好收边收口？我们有自主研发的卫生间系统，针对既有卫生间改造。
快装吊顶。我们考虑到承重和成本，也考虑了材料的选择。
智能门锁、智能水电表、智能控制系统，提升了长租公寓运营的效率，保证了客户的体验。另外，这些设备背后沉淀下来的数据，可以非常好地帮助公寓主进行数据分析，找出更好的节能减排措施，甚至提升客户体验的方法。
快装地面和套装门。目前我们也是主推SPC，因为它比较薄、耐久。
整体厨房和收纳系统。我们做每个公寓项目的时候，都会考虑公寓面对的人群是什么，收纳的要求是什么。传统的家具灵活性不够，而且是独立的系统，我们目前研发也会结合钢木结构和硬装墙板，做到可变。
智能家具和照明灯具。这也是我们研发的板块，将更好地结合到硬装体系里。
面对这个装配式变革，适者生存勇者胜，我们小马快装也会在这条路上坚定地走下去。
谢谢大家！
小马快装设计总监马忠涛
小马快装设计总监马忠涛：在讲到装配式装修设计变革之前，我向大家介绍一下设计本身的变革。
设计最初是手绘，然后到CAD，再到二维、三维，逐渐变成BIM系统。它的转变是一个飞跃。它可以为装配技术带来哪些设计的变革呢？
装配技术，通常理解的是工厂加工完，到现场组装。工业化装配其实主要分为几类：产品的标准化、BIM解析自动化和整装一体化。
产品的标准化。我们最初的设想是一个常规的房间，通常要求是进行单元的图块，可能不是一个户型，可能有5个或者6个。当我们拿到物业的时候可能需要排房，我们把前期储存的单元模型直接植入最初拿到的平面，生成一个平面图。用这种形式可以大幅度提升工作效率，避免人工绘图出现的误差。同时，可以降低设计成本，因为这种形式可以让产品形成标准化和准确化。
BIM解析自动化。我们首先要建立BIM的模型，BIM可以解决现场施工当中出现的一些碰撞问题，同时可以把虚拟建筑的信息变成项目管理的数据，形成预算表、时间进度表、材料到场的计划表，真正形成数据生产流水线。
整装一体化。作为一个完整的产品提供系统的解决方案，不单单是硬装的解决方案，也包含了隐蔽工程、软装。以墙面为例，我们有使用3板的宽幅，甚至4板、6板，但是要有设计的优化，没有优化之前可能就是整个排过去了，排到一端会小，墙面的不同，效果会大大折扣。接下来就是整个墙面的排版，经过设计之后的排列是什么样子的。它一定是和整个墙面的装饰摆件、和家具形成整体的风格。也不单单只是一条缝或者一个面的关系，它也可以把灯光的细节考虑进去，可以带有功能性。它排列的形式也不一定是单一的，也可以是错落的，挑空关系也可以进行穿插，把整个排版死板的关系打破，墙面上关系有层次感。对于造型，分割的形式是多变的，门头是倾斜的也是可以，像展厅有空间的进深感。
说一下我们产品效果的展现。我们想打造一个舒适的年轻人居住空间。现在我们的产品分成两种：一种是以灰色色调为主，给人宁静、舒适、温馨的感觉。另一种是比较简约，带有一些亮色的空间元素。
我们拿了一个比较常规的户型作为我们的产品展示，面积只有19平米，虽然空间比较小，但是功能比较齐全，卫生间、鞋柜，操作区、卧室和书桌等功能一应俱全。
先介绍一下我们第一种产品的方案。整个空间是想打造宁静和舒适的气氛，一进门左手边是卫生间，右手边是厨房的操作台面，进入内部有卧室，靠左侧是一个书桌，整个功能是比较齐全的。
第二种产品的风格是现代简约，采用的平面格局是一样的，只是用材和软装搭配上有区别。相对来说，这套是比较现代偏北欧的风格，空间感受比较明快。我们在墙面的缝当中也是尽量考虑少一些，有一些是密封拼接，采用配件的时候会削弱原来密封的关系。
我主要讲一下墙面排布的推演。传统的墙面就是涂料。如何去排列，尽量少现场切割，加快我们的时间？我们现在有两种板，300和600的，都是标准板。我把户型总共用的标准板、需拆卸和定制的板列了一下，一看就知道整个空间需要多少数量。同时，我也做了一些铺贴方向的示意。我们做装配式户型的设计，痛点主要是门和窗的问题。由于尺寸不同，考虑如何把它排列，有的时候不一定是竖的，窗户上面可能就是横的，这种形式也可以避免很多竖的缝。
谢谢大家！
