开发商涌入产业地产 拼资金拼能力运营不易
房地产行业进入下半场，寻找新的业务增长极成为每个房企必须思考的问题。
“正荣产业要成为正荣集团第二个核心增长极，并利用3-5年的时间在规模和效益上能够比肩正荣地产。”正荣集团董事、正荣产业董事长林朝阳告诉第一财经记者。
第一财经记者注意到，包括碧桂园、华夏幸福、龙湖、正荣、绿地、金地、泰禾等房企均在不同维度进入产业地产领域。对于房企而言，这个领域虽然陌生但也是蓝海。
大开发商抢先布局
今年2月，正荣地产(06158.HK)发布公告宣布，将任命两名联席行政总裁，分别为林朝阳和王本龙，此举距离正荣集团香港挂牌仅一个半月。
随后，林朝阳开始负责正荣集团下属产业集团业务。按照规划，正荣产业包括教育、医疗健康、消费升级、品质人居、文化旅游、颐养康复、智慧城市七大城市运营产业集群；特色小镇、文化旅游、区域开发、城市更新四大开发模型；园区运营、教育运营、商业运营、文旅运营、社区运营五大运营服务。通过搭建产业平台，整合各方资源，有可能是控股，也有可能是参股。这样能快速把蛋糕做大，更多参与者可以分享这样的收益。
不只是正荣，其他房企同样在悄然布局产业地产业务。
今年5月，亿达中国(03639.HK)发布公告称，公司全资附属公司大连软件园中兴开发有限公司与龙湖地产订立物业转让协议，龙湖将斥资26亿购买亿达中国位于大连市高新园区的若干物业。
随后，龙湖地产与亿达中国签订战略合作框架协议，建立战略合作伙伴关系，在产城融合项目开发、产业园区投资运营、产业招商运营服务、股权投资等方面开展合作。“目前产业地产并非我们的主航道业务，但是我们也想积极尝试。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。
早在2016年，碧桂园就进入产业地产。2016年4月，出资8500万元设立“清华大学碧桂园教育基金”，用于支持清华大学在建筑科学和大数据等领域科技成果落地转化，建设产城融合的科技小镇；2016年6月，与百富东方合作成立平台公司——碧桂园百富产城发展公司；8月至12月在惠州、东莞和河北三河获得5个产业地产项目，项目均定位为科技小镇，在碧桂园的规划中，深圳周边是碧桂园未来发展产业地产主场地，未来5年将投入1000亿元打造10座名为“科技小镇”的卫星城市；2017年入股中集产城，并成为其第二大股东。
金地集团高级副总裁徐家俊告诉记者：“金地的园区运营均是100%自持，现金流回正的周期相比住宅更长，投资回报率也没有住宅开发高，但是这是一个从长期的稳定现金流，目前是一个蓝海市场，因此金地选择战略性进入。”
在他看来，对于一个希望做到基业长青的企业而言，寻找新的业务增长极尤为重要。
运营实力面临大考
在接受记者采访的多位业内人士均谈道，目前房企对于上述市场进入均是战略考虑，而运营能力是制约房企做好产业地产的核心。
“一站式解决问题很重要，硬件、服务都是重要的运营配套。华夏幸福在做的是一个产业小镇、一个生态系统。通过一站式的产业平台运营提供全产业链流程的影视制作服务，吸引产业链上下游足够多的商家，这个系统才有活力，才可以提高产业运作效率。”华夏幸福文创行业负责人李颖告诉第一财经记者。
李颖表示，以影视为代表的文化创意产业是华夏幸福产业小镇的优势产业之一，华夏幸福希望围绕影视全产业链打造影视产业生态闭环，希让制片人带着剧本和项目走进产业小镇，带着制作完成的影视作品离开，推动中国影视产业的工业化。
浙江建工集团在杭州未来科技城板块打造的欧美金融城(EFC)同样在运营上加强服务，这个综合项目除了常规的综合业态外，还在写字楼中搭建了从孵化器到Co-Working、再到高端商务空间租赁的模式，并引入了美国硅谷孵化器PNP、加拿大创新型孵化器Istuary等全球知名的孵化器。
“给创业团队带来国际化的支持，以创业孵化器载体的营造服务于海归的创业社区。通过与初创企业、风投机构、创业天才、科技专家和大企业合作，整合资源将其打造成全球创投孵化平台。”浙江建工执行副总裁陈凯宇此前接受记者采访时表示。
对于每个房企而言，均意识到资源整合的重要性，提高服务能力，才是招商的根本。
“我们招商团队就有几百人，进行各种资源对接，只有不停提高服务，才能吸引大家参与到我们的项目。”李颖提道。
碧桂园深圳区域副总裁冀豫东告诉第一财经记者，在深圳的9个产城项目，有4个位于宝安区，龙岗区有5个，如果包括在谈项目，有十几个。冀豫东透露，“有些项目前期筹备期比较长，公司没有规定年内要达到多少个项目的持有量，我们内部口号是做一个成一个，目前主要工作是要做好第一个开园项目的运营。”
此前，很多开发商进入产业地产更多是偏重地产而非产业，随着行业开始成熟，房企也意识到只有产业先行，才能判断整个项目，创造更多的增值机会。
是蓝海也是挑战
当大部分主流房企完成全国化布局后，通过跨界运营逐步实现业务多元化成为必要手段。
新型城镇化过程中，投资结构、消费结构升级带来更多的市场机会，产业地产是需求破局的手段之一。
易居(博客)智库研究总监严跃进指出，市场周期变化带来行业的深刻变革。住宅市场利润率进一步下降，过去规模发展空间受限的房企只有整合资源。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)则认为，受国内住宅市场饱和、一二线城市供地结构改变的影响，土地成本与日俱增。越来越高的土地价格，再加上管理层对拿地企业要求越来越高，如要求为住宅项目配建一定比例的保障房或公建项目，或要求开发商自持一定比例的商业项目，使得一些传统房企拿地难度加大。而产业地产背后的拿地优势明显，管理层在导入此类产业运营商的同时，会给予部分住宅用地的定向供应。
“产业地产还有一个好处，就是帮助开发商融资，目前银行基本不给住宅提供资金，但是挂上产业以后，就可以拿到更多的资金。”一位业内人士指出。
以正荣为例，其产业集团成立不久就与中国工商银行、中国东方资产管理股份有限公司、中建投信托股份有限公司分别签订100亿元的融资战略合作协议，总额达300亿元规模。
资金、发展前景等多方面因素的推动下，产业地产成为2018年房地产的风口之一。
中信证券房地产分析师陈聪认为，对于地产而言，传统的租金收入外，地产商还可以通过提供融资顾问、管理咨询服务，甚至入股中小企业，拓展更多的收入来源。
亿翰智库一份报告指出，在房地产行业进入资源主导的大周期阶段，无论是开发商、制造业还是金融资本，进入产业地产行业的目的无外乎将优质资源纳入囊中，以谋求自身可持续发展，产业地产势必成为各类资本抢占行业话语权的最佳载体。
易居中国(企业)CEO丁祖昱(微博 博客)表示，目前房企作为中国支柱产业的一个主体，已经进入到了各个相关领域。随着未来在中国房地产行业增量的市场空间变小，企业还将加强对于这些相关领域的探索来寻求新的业务增长点。
