耿延良：中国城市更新的机遇与挑战——以深圳的创新实践为蓝本
2018年5月28日，作为一年一度防水界盛会——中国国际防水展在上海世博展览馆正式开幕。展会同期，中国房地产业协会与中国建筑防水协会再度携手，中国房地产采购平台开发商看展团连续几届深度观展；隆重推出的“中国房地产与防水行业合作发展大会，暨城市与建筑更新研讨会”更聚焦时下备受关注的城市更新问题，探讨“新时代”下的房地产与防水行业的合作新模式。
会上，中房协城市更新研究中心主任、深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良发表了题为《中国城市更新的机遇与挑战——以深圳的创新实践为蓝本》的演讲。
耿延良
以下是演讲实录：
耿延良：中国房地产行业进入了存量时代——这成为了我们全行业的共识。所以城市更新对房地产行业的影响以及对中国整个经济发展的影响都非常巨大。
中国的城市更新到底是什么样的情况？我觉得应该从城市发展历史的角度来看待这个问题。了解世界发达国家城市更新的历史，对我们认识行业以及认识国家经济发展具有巨大的借鉴意义。
所以我今天第一是介绍发达国家城市更新的历史，第二是介绍我们国家城市更新发展的前景。第三、第四是介绍深圳城市更新的机遇与挑战以及政策。因为深圳作为改革开放始发地，城市更新走出了率先之路，很多城市在学习。未来做存量资产的房地产行业一定要了解深圳怎么做的。最后介绍城市更新对于房地产行业，尤其是防水行业、建筑行业提出的新挑战。
一、世界发达国家城市更新的经验借鉴
我主要介绍英国、美国、日本这三个国家的情况。
英国是最早城市化的国家，早了我们100年，其城市更新的历史主要分三个阶段。最早大量贫民窟出现，后来一战、二战，尤其二战对城市的破坏，带动了英国城市更新大规模的运动。当然，城市更新是城市发展永恒的主题，我所讲的城市更新指的是大规模的城市更新。
美国是在上世纪40年代到70年代完成了城市化过程。在60年代，美国曾有有6600个城市都进行了大规模的城市更新运动，这在世界城市发展历史甚至国家历史上比较罕见。
事实上，如今广州、深圳很多城市都在学习美国城市更新的经验。当时美国联邦政府专门成立了城市更新局，对更新规划等进行系统化的管理。我们国家第一个成立更新局实际上是深圳，但是广州是一级局，深圳是二级局，学习美国的做法。
在发达国家，民营企业是城市更新的主力。美国最著名的Zeckendorf家族，也是城市更新发展历史上最有影响力的公司。到今天为止，纽约很多著名的建筑，包括最贵的公寓、商业都是这个家族的。为什么这些公司成为城市更新主力呢？就是因为我们今天讲的品牌和资金的优势。城市更新耗时时间长，综合性、系统性的要求很高。
日本是上世纪完成了城市更新。大家现在去日本旅游，会发现都是建筑区，城市也非常漂亮。他们都是做存量土地的开发、翻修、重建、功能改变等。实际上，今天中国有很多城市也在逐步进入同样的一个历程中。日本的城市更新仅仅用了30年的时间就走完了西方国家百余年才完成的城市化进程。
二、中国城市更新前景展望
2000年，诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家斯蒂格利茨断言，21世纪对世界影响最大有两件事：一是美国高科技产业，二是中国的城市化。当时他讲这话的时候，很多人没有在意。今天大家才意识到，中国的城市化就是整个世界经济发展的引擎。最大的需求市场还是在中国，中国的城市化发展对于全球的经济影响巨大。
中国的城市化，实际上推动中国城市更新进入了黄金时代。我们对中国的存量土地开发、城市发展有一个基本的认识，即我们城市化每年1%的增长点，都会对整个国家、在座每个人有巨大的影响。
我认为，城市化不仅仅是农村人口向城市转移的问题，更重要的是产业结构的调整。城市化的过程，也是各个国家在实现工业化、现代化过程中所经历社会变迁的一种反映。
城市化有四个特点：第一，农村人口和劳动力向城市转移的过程；第二，第二、三产业向城市聚集发展的过程；第三，地域性质和景观转换的过程；第四，城市文明、城市意识在内的城市生活方式扩散和传播的过程。我们要享受改革开放的红利，满足所有人的要求，这是城市化的终极目标。
中国城市化水平发展到什么阶段？2012年是中国城市化发展标志性的年份，我国内地城市化率达到51.3%，说明城市人口首次超过了农村人口。那世界发达国家什么时候达到的呢？美国是1920年，早了我们多少年？差不多快一个世纪了。日本晚一点，1955年达到56%。英国是1851年城市化人口达到了50%，早了整整一个世纪多。中国的目标是2020年城市化率达到60%，这对于整个社会发展的影响非常大。
中国城市化率在1950年时仅7.3%，经过60年的发展，2010年基本达到了50%。后面步伐加快了，每年一个百分点地增长。
城市化的本质并不是到处出现城市，而是要使全体国民享受现代城市的一切城市化成果并实现生活方式、生活观念、文化教育素质等的转变，满足现代化的需求，共同富裕、共同发展、共同进步。
最后我的结论是，城市化的核心特点决定了城市更新是城市化的必然趋势，城市化推动中国城市更新进入黄金时代。
对于城市化怎么定义呢？党的十九大报告中提出了内涵式提升。
通过什么方式进行内涵式提升呢？主要就是旧城改造，加快棚户区和危房改造，有效推进老旧住宅小区综合整治，力争到2020年基本完成现有城市棚户区、城中村和危房改造。
这是中央提出的目标，就是“十三五”规划，事实上，应该在全国来讲主要大的城市可能很难完成这个任务。
城市化与城市更新是什么样的关系？城市化趋势下，大城市土地二次集约开发利用、产业升级转移、人口结构改变，推动了城市更新。例如深圳，六大新兴产业引起人口结构变化后，对住房要求、城市要求、生活要求以及品质要求等也在变化。我们必须有新的理念，就是城市更新的系统性逻辑。
现在进入大规模城市更新的城市有深圳、广州等热点城市，也有西安、武汉等潜力城市。以深圳为例，改革开放40多年，到今天为止一直走着城市更新的路线，但是真正大规模的城市更新也就这十几年的时间。现在广州成立了城市更新局，东莞也成立城市更新局，惠州等珠三角地区，从2009年国务院要求三旧改造以后，到今年重新修订了方案，有很多政策性的创新就是在深圳先行先试的基础上进行的。
城市更新的蛋糕有多大？仅仅拿城市棚户区改造这个项目来讲，2008年北京棚户区改造目标144个项目，占地8471公顷。上海“十三五”期间三类旧住房综合改造计划实施1500余万平方米。还有天津、深圳、广州等城市都有改变计划。大家想一下规模有多大。
三、深圳城市更新的机遇与挑战
深圳是这个城市比较特殊，过去是一个小农村，建市的时候面积非常狭小。城市扩张太快以后，发现原来的建筑区，由于规划各方面条件有限，不能满足现在的必须拆建。村中有城，城中有村，深圳没有可开发的净地。
土地资源枯竭对于深圳来讲是非常严重的一件事。深圳人口的增量是多少呢？从前年开始，深圳每年60万净增长量，这是在全国独一无二的人口增长量。
深圳还有一个历史问题，就是关内和关外区域管理体系不同，并了以后发现，城市建设方面差异特别大，关外还是比较破旧。事实上不仅仅是城市建设，教育、医疗等所有资源匹配难以满足现在的需要。2018年深圳学位缺口近6万。
城市配套方面，市政设施落后，内涝频现，特别在建成区要进行管道的更新改造十分困难，只能随着旧城的改造、片区的改造逐步完善。所以深圳城市更新迫在眉睫，任重道远，但是潜力巨大。
深圳城市更新的机遇有粤港澳大湾区、深莞惠一体化、深山特别合作区、产业升级以及轨道交通发展规划等。作为改革开放先行先试的区域，深圳具有非常大的示范和聚集效应。
我的总结是，深圳经过40年的发展取得了巨大的成就，但是每年基本上没有新增的建设用地量。只有通过城市更新，才能满足产业升级、新来人口住房需求等。此外要提一句的是，深圳是北上广深四个城市里自有住房率最低的城市，户籍人口倒挂，2015年是300多万的户籍人口，但户籍人口自有住房率不到30%，上海、广州已经达到70%-80%。
四、深圳城市更新政策介绍
有质量、有秩序、可持续发展是城市更新的策略。关注民生幸福、产业升级、空间优化、低碳生态和基础保障是城市更新策略的框架。
截止到2017年12月31日，深圳城市更新项目共计650项。这个数量是非常大的，历史上的第一次。从2016年开始，我们重点关注产业升级，导入产业用地。我们讲一个城市的发展必须有可依赖的产业发展支撑，深圳在这块应该说是走在前列，非常重视。
“十三五”规划里有一个新的政策就是总量控制。相较以前的规划，深圳城市更新“十三五”规划有一个明显标志，就是第一总量控制，第二有序发展，有质量有保证的发展。
城市更新强化更新分区管控，分为三个区域：一个是优先拆除重建地区，一个是限制拆除重建地区，还有一个是拆除重建与综合整治并举地区。以前主要是政府引导企业为主，2015年以后发现以前的开发商都是“挑肉吃，骨头留着”，很多疑难杂症的项目不动，项目实施率不到20%。这次“十三五”规划加强了政府主导的作用，尤其是规划引领，强调“规划”的刚性和严肃性。
另外，城市更新的结构性引导也在变化。城中村改造计划规模要求控制在总量的40%，旧工业45%，旧城区只有10%的量，也就是放慢了这样的节奏。
有的人说深圳房价这么高，人才是不是流失了？第一，人才不仅没有流失，还有60%的增长，因为加大了保障房的建设，尤其在城市更新的项目上提高了保障房住的配件比例，提高的幅度非常高，从8%提高到15%，基本上到15%以上，提高了50%，这是住房保障的配建比例。
另外是人才公寓配建比例，只要项目上有人才公寓的，必须配人才公寓，政府进行支配，这个是新的举措。
五、城市更新对于现代住宅产业化的要求
目前住宅建设仍然是粗放型，住宅建筑标准化工作滞后，住宅部件标准化和通用化程度低，住宅科技含量比较低。这样形势下，三种模式都存在什么问题呢？比如说综合整治，一个片区要整治的时候，有的是拆了建，有的是装饰装修，有的是加电梯，提高住宅舒适度，另外是智能化的提升，这些提升完全是另外一个思路，所以对开发商的要求非常高，要综合很多技术手段进行改造，包括拆除重建，今后建的房子智能化、绿色、环保这些要求要体现得非常明显。
六、城市更新产业升级项目对房地产行业的要求
我觉得比较重点强调的是城市更新产业升级项目对于房地产行业的要求。
深圳提出六大新兴产业，包括信息产业、生物技术等，与我们原来建造的厂房的结构要求是完全不一样的。如何满足新兴产业的要求呢？这对我们房地产行业，还有在座的设计、施工等都提出了一个挑战。
另外，我们人居环境的建设。纽约的车道，高峰期可以双向开，一个车道可以双向开。这样的理念，我们过去做产业的时候，晚上是黑灯瞎火，白天是人流如潮。所以深圳城市更新项目为什么工业项目配30%，工改工项目可以配30%的配套，主要是为了解决职住平衡的问题。另外还有产业项目，周边的配比，将来也是我们片区统筹这块的思考路径。
还有，物联网、智能化的设计、工业园区生活配套人性化需求等在产业升级上体现得特别明显。我自己最近换了一个办公室，周末去加班的时候没有空调，健身房也没有，冲个凉也没有，公共食堂也没有。我过去工作过的很多公司，中午可以休息一下，生活很满意，离职率很低，为什么？很舒服。现在很多写字楼上班电梯排队，我们现在新生代的要求和我们现在生活品质的提升，要求我们职住平衡或者舒适度的提高，对于我们行业来说是非常希望大家的重视。
有一些案例简单分享一下。比如腾讯新总部的大楼，空间比较灵活，用技术的手段提高了实用率。
碧桂园的“立体森林”总部大楼，通过技术手段实现了绿色环保，像在生态园林里一样舒适工作。
雅居乐中心，利用新技术手段达到了节能环保的效果。
数字化、智能化的办公，是所有未来产业项目包括家居环境都要求的，而且是基本要求。所以我希望，智能安防，直接刷脸即可进入；智能停车，快速停车取车；智能电梯，电梯等人而不是人等电梯；共享空间，其实很多会议室80%是空着的，如果整个大楼里智能化共用会议室、专人服务，利用效率非常高，企业非常舒适。
我们未来的客户需求，事实上已经提升了一个新的高度。作为房地产行业建筑商、相关配套供应商，是不是能够与时俱进满足他们的要求，对行业提高也是一个契机。
