新城控股欧阳捷:城市更新中房企的机会与挑战 _新浪地产网

新城控股欧阳捷:城市更新中房企的机会与挑战

提要:2018年5月28日,作为一年一度防水界盛会——中国国际防水展在上海世博展览馆正式开幕。展会同期,中国房地产业协会与中国建筑防水协会再度携手,中国房地产采购平台开发商看展团连续几届深度观展;隆重推出的“中国房地产与防水行业合作发展大会,暨城市与建筑更新研讨会”更聚焦时下备受关注的城市更新问题,探讨“新时代”下的房地产与防水行业的合作新模式。会议上,新城控股高级副总裁欧阳捷作了《城市更新中房企的机会与挑战》的主题演讲。

  2018年5月28日,作为一年一度防水界盛会——中国国际防水展在上海世博展览馆正式开幕。展会同期,中国房地产业协会与中国建筑防水协会再度携手,中国房地产采购平台开发商看展团连续几届深度观展;隆重推出的“中国房地产与防水行业合作发展大会,暨城市与建筑更新研讨会”更聚焦时下备受关注的城市更新问题,探讨“新时代”下的房地产与防水行业的合作新模式。会议上,新城控股高级副总裁欧阳捷作了《城市更新中房企的机会与挑战 》的主题演讲。

新城控股高级副总裁欧阳捷

  以下为演讲实录:

  欧阳捷:未来,城市更新改造中间的存量是非常大的,我们对房地产市场做了预判,未来几年会保持相对平稳的发展,销售面积基本持平,可能会延续3-5年时间。未来房地产市场的刚需还是非常大的,比如每年有六、七百万对人结婚,则需要六、七百万套住房,大概占全国销售套数的70%,所以我们的量还是非常大的。

  此外,我们还有很多改善住房的需求。改善需求有多大?未来,我们看到了改善的需求,很多城市的人均住房面积很少,人均住房面积少到什么程度?比如上海,人均住房面积18平方米,按照常住人口算的话没有这么多,而我们如果按照建筑面积,大概就是30平方米左右,南京35平方米,常州51平方米,江苏苏北一些地区达到60平方米。越不发达的地方人均住房面积越高,越发达的地方人均住房面积越少。

  改善我们的房子其实要做很多事情,城市更新中面临机会与挑战,从开发商的视野看未来会给我们开发商、供应商带来什么机会。第一,城市更新的范畴。第二,开发商的四大机会。第三,城市更新五大挑战。四、城市更新的六大能力。

  深圳最早开始实施城市更新,广州率先提出城市改造,上海其实起步比较晚,真正起步在2014年才开始正式起步,前面做了一些铺垫工作,上海为什么做城市更新?上海其实有很多地方跟深圳不一样,深圳6000平米的土地有35%是建城区,有15%不能搞建设,还有48%-49%是农用地,不能做开发,不能作为建城区,不能建房子,所以现在住房面临很大的挑战。怎么办?我们既然不能够占有农用地,我们只能做城市更新了,这是上海面对的情况。

  未来,越来越多城市将面临城市更新的问题。大城市的土地供应量逐渐减少,一线土地供应是下降的,二线也是趋势下降的,为什么下降?两个核心原因。第一,我们核心区无地可用,能建的地方建完了。第二,我们外围区摊大饼的模式已经被逐渐抛弃。现在一些省会城市想办法扩大新区,再逐步扩大城市的边界。从中央、国土资源部来讲,反复强调我们要控制大城市边界,这里面是存在矛盾的,导致了很多大城市供地上存在很大的障碍,我们因此必须做城市更新。

  我们要做哪些工作?第一,是我们的道路系统。未来将进入无人驾驶时代,满街跑的无人驾驶汽车与行人之间到底优先谁?在上海、北京等城市,汽车需让行人,但是未来呢?无人驾驶时代,汽车如全部让行人,城市效率会大大降低。这时候怎么办?未来可能把所有的道路建到地下,行人在地面上自由行走,未来会回归到以人为本。

  第二,地下管廊,这是广州的情况,这个情况不仅仅是广州,上海有没有?北京有没有?所以我们的地下管廊改造迫于眉睫。

  第三,上海将电线杆、路灯杆、广告杆、摄像杆四杆合一,还给城市天空清爽干净。

  第四,智能管理。我们在城市开车常遇问题,好不容易通过红绿灯以后再到下面又是红灯。常州的绿波带工程很好的解决这问题,只要处在绿灯上,一路开过去。怎么做到呢?我们通过车流量的测算,控制车流量的距离,比如每小时60公里,这段距离上到了那边提前把绿灯打开了,所以这段没过去的路上,下一个路口全是红灯,快到那的时候就绿灯了,所以一系列就是绿灯了,所有的辅路上的灯以主路为主,其他的四干道以主路为主,这样的话,城市通行效率会大。常州现在尝试做智慧城市,但是没有完全把绿波带工程应用进去,仅仅是用监控来控制信号灯。

  第五,住宅更新。深圳有很多握手楼,这些楼要改造,以前有人讲到未来房子如葱,最后我们的孩子、孙子可能会有四套房子。真的是这样吗?其实大家被误导了,我们专门请教过建筑学的结构专家,寿命是50年,50年以后房子还能生存吗?不知道。我们现在是毛坯房交付,我们的产权是70年,根本用不到,跟我们没有什么关系,这些房子可能用不到50年都要拆,过去的房子有没有用到30年?恐怕很少。未来的房子可能也用不到50年,这是其中一个原因。过去房子的配套也不能满足90和00后的需求。

  第六,现在的房子在未来都是过时的,我们未来改造的空间非常大,我们还有很多商业,商业的改造空间更大了,我们很多城市里面看到都是传统的购物中心,传统的百货,甚至传统的社区商业,有些城市甚至没有购物中心,这些城市是不是需要有一些新的,像我们上海好的购物中心呢?他们没有,这些地方可能未来需要重新改造,上海有很多购物中心在改造,我们还有大片大片的街区需要改造,我们在上海、深圳、广州,我们都可以看到大片的街区,这些非常老,改造的任务非常载重,恐怕不是10年、20年能改造完的,可能需要花上上百年的时间。

  还有一个产业,我们在产业方向可以看到很多老旧的厂房,以前我们集体的产业,我们一些乡镇产业,这些产业慢慢淘汰出去,都会退出市场,这些厂房未来会进入新的城市更新。在这个时候我们可以看到上海虽然是国际性大都市,需要改造的地方非常多,所以2015年把上海城市更新办法全部调整,重新启动城市更新,但是就算重新启动,也非常少。

  对于开发商来讲,我们有很多机会,其实开发商机会很有限,我们大概几个方面能做。第一,住宅。如果会做住宅的话,就做住宅。以上海为例,上海未来旧房改造30万户,上海每年销售不到10套,所以我们就光是这个要做三年时间,当然,这个城市改造更新时间拉的更长。第二,各类旧房修缮需要5000平方米,这是什么概念?这个量非常大。这是未来三年,如果有商业能力,我们可以做商业改造,上海有些商业已经被成功改造。上海今年有十大商业改造项目非常值得关注的大项目,这些大项目我们都在关注,他未来会改造成什么样子的?会不会炸掉重来?不知道。

  如果有产业资源的话,我们可以做旧厂房的改造、联合办公等等,在上海有非常典型的案例,以前我印象当中是养牛厂,后来废弃掉了,改造成活动中心。其实我们在那里看到,以前拴牛的链条,还有拴牛的锁这些东西,如果我们资金实力足够的话可以做片区改造。

  在城市改造过程当中,作为企业来讲有五大挑战。

  第一,时间成本。我们可以看到时间的挑战对于我们企业是非常大的,旧区改造流程非常漫长,而且时间成本非常高昂,就算有时候获得了政府的认可,也不一定获得业主的认可,也不一定获得老百姓的支持,这过程中间我们浪费了非常多的时间,我们能不能耽误起?

  第二,资金成本挑战,旧区改造的成本资金投入是巨大的。

  第三,人力成本挑战。我们在跟村民、业主沟通的时间和精力成本是非常高的。

  第四,专业能力挑战。我们需要做的更美妙、更有艺术感、更具有时代精神,我们有这样的眼光和资源整合能力吗?其实,很多开发商不具备这样的能力。

  第五,产业匮乏。开发商有多少做城市更新产业的?跟我们的产业融合的交融还比较少。

  城市更新必须具备六大能力。

  第一,找准定位。我们在城市更新改造的时候,必须考虑人与物之间的关系,考虑城市空间与人为本之间有什么样的关系。

  第二,取决于我们的政策,对城市需求的理解和对城市规划的调整。

  第三,处理好与村委、居委会、企业业主关系。

  第四,我们需要资金。

  第五,用好人才。用专业的人干专业的事。

  第六,匹配资源。我们需要用很多资源来匹配做这个事情。

  所以,城市更新需要做很多的事,这些东西考验我们是否能够以人为本、张弛有度。最重要的一点,我们做城市更新需要尊重我们的文化、尊重我们的历史,尊重我们的记忆。如果丧失我们的记忆,我们的未来会前途渺茫。如果失去我们的历史,我们未来无所依托,所以城市更新过程当中我们不能丢到我们的历史和记忆。

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