新城控股欧阳捷：城市更新中房企的机会与挑战
2018年5月28日，作为一年一度防水界盛会——中国国际防水展在上海世博展览馆正式开幕。展会同期，中国房地产业协会与中国建筑防水协会再度携手，中国房地产采购平台开发商看展团连续几届深度观展；隆重推出的“中国房地产与防水行业合作发展大会，暨城市与建筑更新研讨会”更聚焦时下备受关注的城市更新问题，探讨“新时代”下的房地产与防水行业的合作新模式。会议上，新城控股高级副总裁欧阳捷作了《城市更新中房企的机会与挑战 》的主题演讲。
新城控股高级副总裁欧阳捷
以下为演讲实录：
欧阳捷：未来，城市更新改造中间的存量是非常大的，我们对房地产市场做了预判，未来几年会保持相对平稳的发展，销售面积基本持平，可能会延续3-5年时间。未来房地产市场的刚需还是非常大的，比如每年有六、七百万对人结婚，则需要六、七百万套住房，大概占全国销售套数的70%，所以我们的量还是非常大的。
此外，我们还有很多改善住房的需求。改善需求有多大？未来，我们看到了改善的需求，很多城市的人均住房面积很少，人均住房面积少到什么程度？比如上海，人均住房面积18平方米，按照常住人口算的话没有这么多，而我们如果按照建筑面积，大概就是30平方米左右，南京35平方米，常州51平方米，江苏苏北一些地区达到60平方米。越不发达的地方人均住房面积越高，越发达的地方人均住房面积越少。
改善我们的房子其实要做很多事情，城市更新中面临机会与挑战，从开发商的视野看未来会给我们开发商、供应商带来什么机会。第一，城市更新的范畴。第二，开发商的四大机会。第三，城市更新五大挑战。四、城市更新的六大能力。
深圳最早开始实施城市更新，广州率先提出城市改造，上海其实起步比较晚，真正起步在2014年才开始正式起步，前面做了一些铺垫工作，上海为什么做城市更新？上海其实有很多地方跟深圳不一样，深圳6000平米的土地有35%是建城区，有15%不能搞建设，还有48%-49%是农用地，不能做开发，不能作为建城区，不能建房子，所以现在住房面临很大的挑战。怎么办？我们既然不能够占有农用地，我们只能做城市更新了，这是上海面对的情况。
未来，越来越多城市将面临城市更新的问题。大城市的土地供应量逐渐减少，一线土地供应是下降的，二线也是趋势下降的，为什么下降？两个核心原因。第一，我们核心区无地可用，能建的地方建完了。第二，我们外围区摊大饼的模式已经被逐渐抛弃。现在一些省会城市想办法扩大新区，再逐步扩大城市的边界。从中央、国土资源部来讲，反复强调我们要控制大城市边界，这里面是存在矛盾的，导致了很多大城市供地上存在很大的障碍，我们因此必须做城市更新。
我们要做哪些工作？第一，是我们的道路系统。未来将进入无人驾驶时代，满街跑的无人驾驶汽车与行人之间到底优先谁？在上海、北京等城市，汽车需让行人，但是未来呢？无人驾驶时代，汽车如全部让行人，城市效率会大大降低。这时候怎么办？未来可能把所有的道路建到地下，行人在地面上自由行走，未来会回归到以人为本。
第二，地下管廊，这是广州的情况，这个情况不仅仅是广州，上海有没有？北京有没有？所以我们的地下管廊改造迫于眉睫。
第三，上海将电线杆、路灯杆、广告杆、摄像杆四杆合一，还给城市天空清爽干净。
第四，智能管理。我们在城市开车常遇问题，好不容易通过红绿灯以后再到下面又是红灯。常州的绿波带工程很好的解决这问题，只要处在绿灯上，一路开过去。怎么做到呢？我们通过车流量的测算，控制车流量的距离，比如每小时60公里，这段距离上到了那边提前把绿灯打开了，所以这段没过去的路上，下一个路口全是红灯，快到那的时候就绿灯了，所以一系列就是绿灯了，所有的辅路上的灯以主路为主，其他的四干道以主路为主，这样的话，城市通行效率会大。常州现在尝试做智慧城市，但是没有完全把绿波带工程应用进去，仅仅是用监控来控制信号灯。
第五，住宅更新。深圳有很多握手楼，这些楼要改造，以前有人讲到未来房子如葱，最后我们的孩子、孙子可能会有四套房子。真的是这样吗？其实大家被误导了，我们专门请教过建筑学的结构专家，寿命是50年，50年以后房子还能生存吗？不知道。我们现在是毛坯房交付，我们的产权是70年，根本用不到，跟我们没有什么关系，这些房子可能用不到50年都要拆，过去的房子有没有用到30年？恐怕很少。未来的房子可能也用不到50年，这是其中一个原因。过去房子的配套也不能满足90和00后的需求。
第六，现在的房子在未来都是过时的，我们未来改造的空间非常大，我们还有很多商业，商业的改造空间更大了，我们很多城市里面看到都是传统的购物中心，传统的百货，甚至传统的社区商业，有些城市甚至没有购物中心，这些城市是不是需要有一些新的，像我们上海好的购物中心呢？他们没有，这些地方可能未来需要重新改造，上海有很多购物中心在改造，我们还有大片大片的街区需要改造，我们在上海、深圳、广州，我们都可以看到大片的街区，这些非常老，改造的任务非常载重，恐怕不是10年、20年能改造完的，可能需要花上上百年的时间。
还有一个产业，我们在产业方向可以看到很多老旧的厂房，以前我们集体的产业，我们一些乡镇产业，这些产业慢慢淘汰出去，都会退出市场，这些厂房未来会进入新的城市更新。在这个时候我们可以看到上海虽然是国际性大都市，需要改造的地方非常多，所以2015年把上海城市更新办法全部调整，重新启动城市更新，但是就算重新启动，也非常少。
对于开发商来讲，我们有很多机会，其实开发商机会很有限，我们大概几个方面能做。第一，住宅。如果会做住宅的话，就做住宅。以上海为例，上海未来旧房改造30万户，上海每年销售不到10套，所以我们就光是这个要做三年时间，当然，这个城市改造更新时间拉的更长。第二，各类旧房修缮需要5000平方米，这是什么概念？这个量非常大。这是未来三年，如果有商业能力，我们可以做商业改造，上海有些商业已经被成功改造。上海今年有十大商业改造项目非常值得关注的大项目，这些大项目我们都在关注，他未来会改造成什么样子的？会不会炸掉重来？不知道。
如果有产业资源的话，我们可以做旧厂房的改造、联合办公等等，在上海有非常典型的案例，以前我印象当中是养牛厂，后来废弃掉了，改造成活动中心。其实我们在那里看到，以前拴牛的链条，还有拴牛的锁这些东西，如果我们资金实力足够的话可以做片区改造。
在城市改造过程当中，作为企业来讲有五大挑战。
第一，时间成本。我们可以看到时间的挑战对于我们企业是非常大的，旧区改造流程非常漫长，而且时间成本非常高昂，就算有时候获得了政府的认可，也不一定获得业主的认可，也不一定获得老百姓的支持，这过程中间我们浪费了非常多的时间，我们能不能耽误起？
第二，资金成本挑战，旧区改造的成本资金投入是巨大的。
第三，人力成本挑战。我们在跟村民、业主沟通的时间和精力成本是非常高的。
第四，专业能力挑战。我们需要做的更美妙、更有艺术感、更具有时代精神，我们有这样的眼光和资源整合能力吗？其实，很多开发商不具备这样的能力。
第五，产业匮乏。开发商有多少做城市更新产业的？跟我们的产业融合的交融还比较少。
城市更新必须具备六大能力。
第一，找准定位。我们在城市更新改造的时候，必须考虑人与物之间的关系，考虑城市空间与人为本之间有什么样的关系。
第二，取决于我们的政策，对城市需求的理解和对城市规划的调整。
第三，处理好与村委、居委会、企业业主关系。
第四，我们需要资金。
第五，用好人才。用专业的人干专业的事。
第六，匹配资源。我们需要用很多资源来匹配做这个事情。
所以，城市更新需要做很多的事，这些东西考验我们是否能够以人为本、张弛有度。最重要的一点，我们做城市更新需要尊重我们的文化、尊重我们的历史，尊重我们的记忆。如果丧失我们的记忆，我们的未来会前途渺茫。如果失去我们的历史，我们未来无所依托，所以城市更新过程当中我们不能丢到我们的历史和记忆。
