见达投资莫春:供应链金融助推租赁新时代_新浪地产网

见达投资莫春:供应链金融助推租赁新时代

提要:为探索品质公寓建造途径,以联合采购及金融创新解决交易痛点,4月19日,“数据赋能 百强优采——2018中国房地产采购大会系列之优寓供应链合作创新大会”在深圳四季酒店盛大召开。来自中海地产、北京国数置业、招商蛇口、金地荣尚荟、朗诗寓、世联红璞公寓、新派公寓、友间公寓、旭辉领寓等百余家房企以及品牌公寓运营商与产业链优秀供应商代表进行了深度探讨。见达投资副总裁莫春发表主题为“供应链金融助推租赁新时代 ”的演讲。

  为探索品质公寓建造途径,以联合采购及金融创新解决交易痛点,4月19日,“数据赋能 百强优采——2018中国房地产采购大会系列之优寓供应链合作创新大会”在深圳四季酒店盛大召开。来自中海地产、北京国数置业、招商蛇口、金地荣尚荟、朗诗寓、世联红璞公寓、新派公寓、友间公寓、旭辉领寓等百余家房企以及品牌公寓运营商与产业链优秀供应商代表进行了深度探讨。

  会议期间,优采平台发起“美好公寓”品牌计划,联合14家品牌公寓倡议各主体提供符合市场需求的公寓产品。此外,优采细分采购平台——优寓联合采购平台同期发布,旨在打通金融、配套产业与建造运营方之间壁垒,以解决品牌公寓建设成本痛点。见达投资副总裁莫春发表主题为“供应链金融助推租赁新时代 ”的演讲。

见达投资副总裁 莫春

以下为本次演讲实录:

莫春:长租公寓行业最大的政策是从2016年出台的39号文,在2016年出台这个文件的时候,它应该是一个行业新的转型升级的重要性、纲领性文件,在这个文件当中其中有六大核心点,这六大核心点中包括了租赁市场市场主体的建立,包括从金融各个角度,信贷等等各个角度给予的支持,包括在整个供应链上如何去促进它的发展,包括像政府要出台一些租购同权相关的福利性政策,所以我们觉得这个文件真的是一个纲领性的文件,同时也是开启了中国租赁新时代一个非常重要的文件。

  从2016年各地都相继出台了相关文件,我们都知道叫做竞自持的地块,就是说我在拍地的时候需要给政府保证我要自持比例达到多少,众所周知,万科在北京拍了一块地,自持比例是100%,就是70年你要自持,从万科的角度来说,他也只能是做租赁类的产品。

  从政策、从各个方面都在引导,从土地的源头就开始出现了租赁住房相应的地块,所以说在开发商这个角度来说,他们是重资产要进入租赁住房的市场,同时我们也看到市场有很多轻资产的运营公司,就是我们所说的品牌长租公寓的运营商,像新派公寓、未来寓等等,其实都是在这个市场当中做相应的长租公寓品牌。

  39号文发布之后,我们看市场体系,形成一个市场多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场,因为在此之前都是以散户C端作为住房租赁的提供者,在未来一定要建立一个多元化为主体。

  在12个试点城市当中,我们可以看到基本上都是房价快速发展的城市,第二是人口快速流入的城市,比如像广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等等这些城市都是人口流入的城市,所以光靠一个买房不能满足需求,所以要建立租赁住房的城市。

  另外,租购同权这一点非常重要,以北京为例,北京为什么都要买房,因为你的孩子上学,如果你没买房,你基本上没有上学的资格,所以大家到结婚之后就会考虑买房的问题,因为它没法解决福利的问题。现在国家出台了政策,租房同样能享受教育的权利、医疗的权利,跟户籍所对应的权利,所以这个是很关键的。

  而长租公寓具有一些新的特点,它是B2C的模式,刚才我们说以前的住房供应都是C端对C端的,未来有很多经营长租公寓的这些企业提供房源,所以它基本上是一个B2C的模式。它会形成一个多元化的市场,它会形成一些长租的品牌,这些品牌基本上以运营为王,我们可以看到这些长租公寓的品牌基本上是一片蓝海,它的规模、它的运营质量是非常关键的因素。

  当然,长租公寓也需要的金融产品,因为以前开发商开发房子最主要的销售就能够带来回款,他的金融所有最后一个节点是为了销售,在租赁住房当中这个金融产品就不一样,因为它是一个长期持有、长期运营的特点,所以我们其实要研究的是要给长租公寓提供长期的低成本的资金,来保证它的运营和扩大规模。

  我们也可以看到在长租公寓这个产业当中链条会相对长一些,我所说的长是相对房地产市场,在长租公寓这个环节,除了我们说在投资、选址、建设之后,还有一些要进行改造、装修,甚至要进行物业管理和所有配套家具、配套家电都要提供,还要有一些获客的能力,所以它相对来说产业的链条会相应的长一些。

  刚刚也说到市场主体的多元化,我们现在基本上看到市场是由四类主体构成,第一类是房地产开发商,第二类是以前做酒店或者租赁行业的,他在原有链条上进行扩充,这些进入到长租公寓市场,像窝趣、逗号、未来寓等等,都是这样的主体。还有VC、PE形成的主体,像U家、魔方都属于这样的四类。基本上在市场上就是这样四类主体。

  接下来想详细跟大家介绍一下关于长租公寓的金融产品,因为今天的主题是讲供应链,所以我在供应链这一块会讲的详细一些。但是我们从前端到后端的供应来看,在各个环节都需要。前端来说,整个长租公寓是投资、开发、租赁,第二步是装修改造,第三步是家具家电,在后端它会形成很多应收帐款,会形成租金的收益权,所以它目前来说有两类产品,一个是租金ABS,一个是类REITs的产品。

  供应链是把信息流、物流和资金流整合在一起一个核心企业为一个主体来做的一些金融服务,以前如果说我们针对一个公司,一个公司的风险就会不一样,但是如果我们站在整个供应链金融的角度,我们可能是站在整个行业的角度来看问题,所以它相应的风险就会不一样。

  供应链金融的产品我们觉得是三类,一类是商业保理,一类是商业票据,一类是融资租赁。而对于长租公寓来说,商业票据可能用的不会太多,基本上是商业保理和融资租赁这两个金融工具。

  供应链金融在长租公寓的应用就这四块,第一设备,第二装修,第三家电,第四家具。商业保理如何来应用呢?借款主体把已经形成的应收账款或者应付帐款的资产转让给保理公司,保理公司按资金方去融资,收取利息,是这样一个模式,我们需要注意的是借款主体要有应收账款的真实性,要保证它的真实、有效性。

  这是融资租赁,融资租赁当中其实有两个方式,一个是售后回租,第二个是直接租赁。售后回租,这种方式并不影响这个设备的实际使用和账面的折旧。基本上在这一块标的的资产是长租公寓当中的设备,它需要有采购的合同和发票,只要有这两项,基本上可以用这种方式来操作。需要注意的是资金用途,因为现在国家明令要求资金不能再流向房地产市场,所以要有一个资金用途。

  这是在融资租赁当中的直接租赁方式,直接租赁方式是借款主体比如说想采购电梯或者想采购大型设备,你要把采购的这些由融资租赁公司代你支付资金,再把资产租赁给借款企业,这是直接租赁,合同到期之后租赁的所有权是归属于借款主体的。

  长租公寓这一块我们的一些主体要求和征信的措施,因为长租公寓也是一个新生事物,所以我们现在能够金融支持的基本上是要求你在运营和管理的是有经验的主体,长达5年以上,并且整个业务主体比较明确,现金流稳定。最好是国有企业或者是上市公司,或者是上市公司的关联公司,都是可以的。

  它的征信要求就是我们说的这五条当中有两条或者三条,你都具备当然最好,有两条或者三条都可以,如果上市公司有这种担保的措施,你的经营性租金可以质押给资金方,包括主要流水账户的监管和房产的抵押等等这些征信的措施,如果有这些的话,其实这个产品就可以措施了。

  刚才说到供应链金融,供应链说起来也没有那么复杂,它基本上是围绕你整个的业务发展的。我们再说一下除了供应链金融之外,其实金融机构还可以帮长租公寓品牌或者供应商能做的事,如果说你看好一个物业,你想长期持有,而不是说租赁的形式,那我们可以用这种不动产并购的方式帮大家做配置。也就是说我们共同来收购一个物业,由长租公寓的品牌运营商来负责运营,通过这种方式来操作。

  关于它整个的结构设计,我就不多讲了,其实今天我们主要想交流的是供应链金融。

  我们在运营以后,我们已经产生租金了,其实我们目前成熟的金融产品有两类,刚才其实主持人也提到了,一个是租金的ABS,我们看到目前已经有企业在发出来租金的ABS,像魔方发了首单。

  其实ABS说起来就是资产证券化,资产证券化就是一种向公开市场、私募市场去融资的行为,它目前最大的好处就是成本相应的比较低,但同时它也要求外部征信要比较高,要求企业的信用等级要比较高一些才可能发得出来,目前我们看国家政策上还是非常鼓励的,所以我觉得如果符合条件,很多企业在运营这一块真的可以考虑这个产品。

  可以看后面一个例子,魔方发的首单,这个案例是魔方在去年发的首单,这个我想大家都比较了解,就不详细说了。我只是想说的是大家可以看一下它的融资成本,这是去年的融资成本,今年的成本相比去年来说大大提高,但是即使是这样,如果你发ABS,你的成本相应来说比你募资的成本要低很多。这是它的整个交易结构,因为时间有限,不跟大家详细介绍了,很多公开的信息,大家可以去看。

  这是类REITs的产品,现在国内发的首单就是新派公寓发的。

  刚才所介绍的都是对B端提供的金融产品,对C端提供的金融产品我们也要考虑进去,其实刚才建行的同行也分享了,给很多承租人提供的租金分期的产品,其实这个产品很关键,我不知道大家注意没有,在上周万科出的一个新闻,在北京他拍到自持70年100%的地块已经盖完房子了,现在要出租,你知道它的租金是多少吗?它可以最长租10年,90平米的房子月租金是1万5,但是可以保证你10年租金是不变的,如果你现在来看觉得租金有点高,但是未来来看租金好像跟市场的价值也差不多接近,如果充十年,就意味着一下要拿出180万的资金,如果没有银行的支持,我觉得这个还是比较难的。所以对于C端来说,其实他需要的是能有金融机构为他提供这种资金分期的产品。

  我们现在有很多合作伙伴,也是通过跟银行的合作给C端提供相应的租金分期的产品,如果大家感兴趣的话,我们可以会后了解一下。

  在这当中其实我们最核心的是要考核一个人大数据的分析,他的信用历史,他的行为偏好,他的社交关系,他的身份属性和履约能力等等所有东西,通过大数据分析以后,确定是不是可以给他做相应的贷款,因为他毕竟没有一个资产在这做抵押,所以大数据就显得非常重要。

  最后简单说一下这个流程,如果说要是有企业感兴趣的话,我们通常作为一个服务机构来说,我们跟资金方一起为大家提供服务。在这个服务过程当中我们先确定大家的需求,给大家制定相应的方案,我们会做资产的尽调,接下来是过会的审批和最终的放款,基本上流程是这样的!

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