锋思方华:长租公寓的设计研发之路_新浪地产网

锋思方华:长租公寓的设计研发之路

提要: 为探索品质公寓建造途径,以联合采购及金融创新解决交易痛点 ,4月19日,“数据赋能 百强优采——2018中国房地产采购大会系列之优寓供应链合作创新大会”在深圳四季酒店盛大召开。来自中海地产、北京国数置业、招商蛇口、金地荣尚荟、朗诗寓、世联红璞公寓、新派公寓、友间公寓、旭辉领寓等百余家房企以及品牌公寓运营商与产业链优秀供应商代表进行了深度探讨。

  为探索品质公寓建造途径,以联合采购及金融创新解决交易痛点 ,4月19日,“数据赋能 百强优采——2018中国房地产采购大会系列之优寓供应链合作创新大会”在深圳四季酒店盛大召开。来自中海地产、北京国数置业、招商蛇口、金地荣尚荟、朗诗寓、世联红璞公寓、新派公寓、友间公寓、旭辉领寓等百余家房企以及品牌公寓运营商与产业链优秀供应商代表进行了深度探讨。

  会议期间,优采平台发起“美好公寓”品牌计划,联合14家品牌公寓倡议各主体提供符合市场需求的公寓产品。此外,优采细分采购平台——优寓联合采购平台同期发布,旨在打通金融、配套产业与建造运营方之间壁垒,以解决品牌公寓建设成本痛点。GPT锋思首席建筑师、创始人方华分享了《长租公寓的研发之路》的主题演讲。

GPT锋思首席建筑师、创始人方华

以下为现场实录:

方华:尊敬的各位来宾,大家好!我分享一些关于我们作为一个设计公司进入长租公寓领域以后的一些感想。

  我前段时间因为要编写一份重要的研究报告,关于中国的租赁住宅、长租公寓,包括现在出现的R4用地如何开发的问题,到同济大学、复旦大学校内部的网站去搜索关于中国长租公寓设计相关的文章,居然没有发现,或者说没有发现我认为有价值的。一般来说都是研究2003年、2004年的香港,唯一发现一篇博士论文,结果是研究我的案例。我觉得很奇怪,中国现在有接近2亿人口的租赁人口,居然没有一个设计公司去研究。当然原因是在于这个东西没钱。

  我们开始做这个事情的时候,也是因为机缘巧合的原因,所不得不研究公寓。我有两个感受,在开始做之前我觉得跟过去做的传统住宅应该没有太大的区别,做完以后发现区别还是非常大的,它的使用者是完全不同的,需求也是不同的。它将来持有的运营方式是完全不同的,传统的地产在销售完的那一刻就已经基本上交给物业公司了,跟物业的设计,包括跟我的项目已经没有关系了。但是长租公寓,不管轻资产还是重资产,都是几十年的运营,所以越研究,越会发现这个和过去是完全不同的。

  原来我们的客户基本上都是90后,现在开始00后快出来了,我们发现设计者和使用者之间的代沟越发明显,要去了解他们要干什么。我最近学会跟着我们公司的小年轻,去研究年轻人的客户需求。非常棒的一些房子,原来是在70年代、80年代左右修的德国公寓住宅,修的很漂亮,我就去问我的老师为什么要把它炸掉,因为它原来采用了大量的工业化、模块化的建造方式,就是我们现在大力提倡的一些方式,没有考虑到整个住宅的使用功能会发生变化,节能标准变化了,人口的构成发生变化了,就不得不把它摧毁掉。

  这个事情引发了我对现在长租公寓的想法,随着人口的变化,随着租赁同权的推进,有可能我们的户型也会发生变化,我觉得设计师应该要有前瞻性地去开展这样的研究,而不是说仅仅是把业主的任务书拿来完成。

  第二个最大的感想,我现在和所有的业主之间讨论最多的就是钱,没钱,或者是钱太少,怎么能够解决问题。长租公寓目前最大的核心应该是成本控制,但是成本控制必须要保证好相应的颜值,简单的用一个白话来说,就是用1500块钱花出4000块钱的效果。

  设计我不希望用更多的文字阐述,我希望用更多的图片,因为时间有限,我只能少有的把我的几个项目来展示,这是上海的一个项目。如果各位去上海参观公寓,很多人都会去参观这一家,就是湾流的女神社区。

  这个项目是我们对于这种针对性的客户群体进行的一个研究得到的,当时研究顾客构成中发现的,当然也是受到日本的一些启发,他们有专门的女性公寓,针对女性的需求去做房间内部,做配套设施,甚至是整个的体系。

  本来在设计上的时候只是做了一小部分,拿出来之后大家觉得非常喜欢,后来就把一整栋楼都做成了这样的女性社区。这是为女性租客提供的房间。

  我们当时去调研了,调研了很多年轻女孩的需求,比如要不要书桌,要不要沙发,甚至我专门跑到女性租客的房间里面去观察,发现沙发上面都不是用来坐的,都是放的衣服。后来我就发现衣柜,包括化妆间等等,都是女性的需求,所以说我们在这个产品里面取消了书桌,取消了很多在公寓里面看似是必备的,为女性客户群增加大量的衣柜,增加化妆间等等。这个项目得到了市场上极大的认可。   

  第二个项目刚好是朗诗的项目,这个项目是很有意思,我感受到设计实际上是在座的各个供应商和项目之间的黏合剂,怎么去把这些东西有效的组合起来,这个项目原来具备很有趣的两个点,第一个点是它的位置非常好,但是没有入口,因为入口是一个商铺,第二是层高非常矮,传统的公寓都是有入口大堂和接待的,但是大堂和接待花很多钱,最终我们开始研究怎么能够把大堂租出去。

  最开始我们设计是做了一个小型的通道,这个通道白天的时候可以通过活动室的家具把它转换成一面空间,晚上封闭起来,就变成了一个入口,当然最后我们实施的结果是连通道都不要了,整个把这个入口作为一个商铺,当然这个商铺是有针对性的去招租,目前实际上是咖啡厅,对于业主来说包括各方来说都是一个双赢,业主没有装修,由咖啡厅装修,咖啡厅已经拥有了客户群,由我们设计完成之后让咖啡厅按照我们的设计去执行,在这个过程当中我们作为黏合剂要去斗智斗勇,做出来之后效果还是非常棒的。

  因为它的整个层高都不是非常充裕,所以我们用廉价的做法,用不锈钢等等去延伸它的空间。这个咖啡厅最终变成了24小时的品效,白天作为咖啡厅,晚上变成了租客可以利用的空间,分时运用一个很好的实践。这是各个图片,最左侧可以看到原来是非常低矮的走廊,这个也是设计师通过一些小手段、小手法去实现一些空间的创造。

  第三个我想分享的,现在在设计当中,我们已经完成了全国大概50多个, 50个这样品牌公寓设计的研究,包括执行,现在能够看到的大概接近30个。在公寓当中我们自己也发现怎么入手这些公寓,主要是要用高手笔的设计方法,从建筑本身的方向去入手,从建筑的外形上面塑造整个公寓,这是我们做过的湾流两个项目的立面改造。

  原来的厂房把它固有的美感挖掘出来,并不是说要用贴金戴银的方式体现设计的体现,去繁取简也是一个很好的手法。

  在室内空间上面,大家可以看到我们通常是采取没有装饰性的手法,全部是采取功能性的手法,用虚实的材质去塑造空间,。

  从这一点来说,我们最终得出三个设计原则,一是我们在所有的长租公寓项目当中坚决不做任何黑房间,因为黑房间没有价值,对社会来说没有价值,对设计没有价值,对业主来说也是没有价值的。二是尽量用建筑学的手法去做设计,因为我们本身是一个建筑设计公司,建筑设计公司擅长的是空间的手法和一些色彩对比的方法,并不是用装饰和材质去完成,而且本身长租公寓的成本就无法用这种堆砌的手法或者高档去体现它的价值。三是所有的都要可以使用,我们现在最新的产品,如果要做loft,我们的栏杆、栏板全部都可以使用,可以用来挂照片、挂滑板,在极小空间里面努力的去开发所有的功能,这也是建筑师值得去研究的方向。

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