碧桂园欲造“长租城市”3年100万套
新闻来源：21世纪经济报道
炙手可热的长租公寓市场，引得地产巨头纷纷卡位。万科、龙湖、招商蛇口等先行者目前分别已拥有数万间公寓，但这并不足以构成护城河，后来者强势入局，战争才刚刚开始。
12月20日，酝酿已久的碧桂园正式发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并宣布未来三年要提供100万套租赁房源。这一目标和速度，大超市场预期。
已经稳坐地产销售冠军宝座的碧桂园，今年销售达5000亿后，如何在租赁市场后发先至？碧桂园集团总裁莫斌提出了“长租城市”概念，未来将以集体建设用地、自持用地以及收并购用地拓展长租房源，结合自身全产业链优势，并辅以金融手段，实现百万套公寓快速落地。
碧桂园长租公寓目前已获得中信银行、建行等金融机构的大力支持，他们将为碧桂园提供一揽子租赁金融服务，各方共同推进租赁金融创新。
莫斌表示，做长租是微利的，首先是响应十九大住有所居、租购并举的精神，尽到社会责任。作为上市公司，在尽社会责任同时，也会对股东负责，将来会考虑扩大盈利。
“长租城市”模式
与龙湖类似，碧桂园也以高举高打的姿态，进军长租公寓，并宣布在2020年将落地100万套的目标。
提及碧桂园进军租赁的初衷，莫斌表示，做长租是响应房住不炒、租购并举的精神。他强调，碧桂园做长租并不是转型，而是传统经营业务的结构性深化及多元化发展，使其为主营业务服务、为地产板块增值。
碧桂园早已关注长租业务。自2015年万科发布泊寓品牌以来，在碧桂园副主席杨惠妍带领下，对其思考总结、观摩体验、模拟操盘等从未停止。
孵化良久之后，碧桂园长租业务终于亮相。“碧桂园是前十强房企里唯一一家产业链全覆盖的企业。”莫斌表示，虽然碧桂园步入长租相对较晚，但将利用其造城优势和规模优势，后发先至。
100万套长租公寓如何落地？碧桂园计划，其中40万套自主开发，60万套靠创新模式拓展。
自主开发主要是盘活存量，盘活自身的非销售型物业，以及整合社会存量资源；创新模式包括推动农村集体建设用地入市，以及与银行、第三方共同持有物业经营等。
真正的杀手锏则是“长租城市”。莫斌透露，碧桂园要做长租城市，在一个地方一建就是十几二十万套，那么可能几个城市就是100万套。碧桂园计划围绕一线城市和强二线城市房价比较高的地方，和当地农民一起把建设用地来做租赁，农民入股，他们也有资金收益；另一方面，和政府配合好，把周边配套做好，真正满足美好生活的居住需求。
碧桂园集团副总裁程光煜进一步补充，碧桂园每年的建设规模已经突破1亿平方米，未来要用新的土地政策和金融政策，加上企业开发实力建设和开发长租城市，解决三年100万套的问题。
程光煜称，碧桂园做长租的思路是“轻重并举”。轻资产主要是在早期比较多，盘活存量资产，注入运营管理和服务去起步；未来重资产的比重会越来越多。
目前，碧桂园已成立长租事业部，重点在上海、广州、深圳、厦门等一、二线城市布局；预计三个项目将于今年12月底开业，另2家年后开业。
产品线方面，现在以青年公寓为主，未来还计划推出单身公寓、情侣公寓、家庭公寓、旅游度假公寓、养老公寓等，提供多层次产品。
运营方面，碧桂园将找寻专业团队，搭建高效率、精准的运营体系，建设并完善IT系统来完成效率和成本控制的信息化。
探索租赁金融
诸多涉水长租公寓的机构均坦言，长租生意要做持有运营，对资金的占用比较大，需要跟金融机构合作来实现现金流的快速周转；而越能获得低成本资金，越可以在这个市场中胜出。
作为龙头房企，碧桂园做长租获得了诸多金融机构的支持。最早合作的是江苏银行，10月25日，碧桂园在上海的首个长租公寓项目获得江苏银行2500万元融资，拉开了长租融资的序幕。
与建行的合作是重头戏。如与广东分行的合作中，碧桂园可通过建行“CCB建融家园”平台向市场推出租赁房源。此外，广东分行还为碧桂园等33家房企和其租户发放共2000亿元住房租赁经营发展资金和个人租房贷款。
与建行上海分行的合作，则由建行上海分行向碧桂园上海区域提供200亿授信额度，重点用于长租公寓建设运营。
碧桂园还与中信银行达成了长租公寓的战略合作。中信银行表示，将为碧桂园提供300亿元的长租住宅保障性基金，提供综合化金融服务，具体融资方式将包括但不限于ABS、REITs等主流和创新金融产品。
目前碧桂园与金融机构都是一揽子式的战略合作，不只是传统的贷款，而是提供全周期的创新型融资解决方案，特点是长周期，相对低成本。
据碧桂园相关人士介绍，目前部分合作项目已经落地，例如荣汇项目，与建行合作的长租贷已放款，上海玻璃博物馆项目的装修融资也已放款。
“碧桂园这样的大企业一年几千亿的销售，拿一部分做租赁，除了社会责任以外，也是因为房企目前和租购并举的政策关联性在于租赁市场，仍然有利可图。企业如果不讲利润，不讲回报，就不是企业了。”建行广东省分行行长刘军(博客)表示，租赁住房要盈利、达到5.5%的租金回报率有两种方式，第一要用集体土地来做，这是未来住房租赁很重要的变化；第二是自持方式。目前银行测算房企做自持，只要土地价格低一点，未来就能够达到5.5%的收益水平。
刘军说，未来要和碧桂园这类资金实力雄厚、土地资源比较多，特别是土地成本比较低、运营能力特别强的企业合作。
对房企来说，地价下降、收益率上升，租赁住房业务就有了资产证券化的基础。以REITs形式将资产证券化并打包上市，打通租赁住房运营的完整商业闭环才是最终的出路。而这，将极大考验房企持有运营的能力，也对租赁住房的相关政策提出了要求。
