长沙调控出狠招：限价商品住房利润不能超8%
长沙市发改委日前在其官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》(以下简称《办法》)。根据这一最新的楼市调控政策，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%至8%，办法自公布之日起执行。
记者注意到，2016年下半年以来，被称为“房价洼地”的长沙楼市火爆。今年以来，长沙市政府多次升级楼市限购、限售、限价等调控政策。不过，对于限价商品房的利润率作出明确管理和指导的情况，在各地的调控措施中并不多见。长沙此举释放出了什么样的信号？
政策不含保障性住房
长沙市发改委明确，限价商品住房指的是指按合理标准建设、政府限制销售价格的商品住房，不含住保部门建设和提供的保障性住房。
此外，长沙市发改委还对限价商品房的成本构成进行了详细规定，包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金等。《办法》指出，利润的提取以前述成本项目前四项之和为基数，限价商品住房的平均利润率为6%~8%。
此外，《办法》规定，限价商品住房基准价格的制定原则是：以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三方面利益。
记者注意到，长沙市已经于2017年9月12日正式推出定向限价商品住房，第一批已(拟)开工20个项目，建设11682套，预计其中2702套住房年内即可上市供应。第二批建设计划也在抓紧制定中。
此后，长沙相继推出过数宗限房价地块。以[2017]长土网040号地块为例，其总价为13.58亿元(最高限价)，出让面积为131767.91平方米，楼面价约为3435元每平方米，要求精装修，限定房屋限售价格为7700元每平方米(不含精装修价格)。最终，在10月13日，湖南金科房地产开发有限公司摇号获得了这一地块。同日，另一宗同样限价的地块，则被金地(集团)湖南置业有限公司通过摇号夺得。
11月24日，长沙梅溪湖片区也挂出了三宗限价地，其中规定首宗住宅毛坯售价锁定在每平方米9970元。而吉屋网的数据显示，目前梅溪湖片区的一手房均价为12716元/平方米。
值得一提的是，长沙的限价房有些带有“职工福利”性质。例如，[2017]长土网052号地块，销售均价应不超过4500元/平方米，销售对象限定为湖南交通职业技术学院教职工。
对限价商品房利润进行指导，此前并非没有先例。
2012年，海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出，限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不得超过6%)等完全成本因素确定。同年，三亚发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定，并要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。
深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺(微博)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对于限价商品房的利润率作出指导一般出现在房价上涨得较为明显的城市，这种作法意在减少房地产行业利润过高的情况。像长沙这类城市，限价格、限利润的做法显示了官方将房价控制在合理的范围内的决心。
记者注意到，在强调控背景下，长沙今年的房价稳中有升。12月17日，由国家统计局发布的11月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，今年11月，长沙新建住宅价格同比上涨5.9%。
多名业界人士告诉记者，对限价房进行利润率指导，实际也是在非市场价格体系中给予了开发商一定的利润空间。易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进指出，6%~8%的利润空间对于开发商而言，已经能够基本保障资金回笼以及实现盈利的需求。如果是单纯的保障房项目，利润率可能还没有这么高。
可供印证的事实是，2013年天津松江扣除非经常性损益的净利润为-3.53亿元，同比下降1290%。其在年报中表示，2013年利润变动较大的原因在于，结算项目毛利率水平偏低，特别是武台松江城(限价房)毛利率为负，大幅降低了公司整体毛利率水平。此前全国首个限价房保利西子湾的相关负责人也指出，这个项目保利的利润率仅为3%，大大低于普通房地产项目的利润水平。
有熟悉长沙市场的业界人士告诉记者，长沙近期推出的地块有不少是对房价作出限制的。对于房企而言，相信都会有相应的对策。
