房企加码粤港澳大湾区 世茂240亿底价深圳拿地
新闻来源：21世纪经济报道
粤港澳大湾区概念之下，无论是本地房企还是外来房企，都争相在粤港澳布局。
12月6日，世茂子公司福建世茂以总价239.43亿竞得深圳龙岗商住地块，未来将建超高层，打造深港综合体，显示了世茂拟通过这一项目扎根粤港澳的野心。
来自上海的世茂，此前已在深圳前海自贸区拿地，而新拿下的深港综合体被视为世茂参与粤港澳大湾区建设、推动粤港澳深度合作的重要载体。
不仅是世茂，龙湖、融创等外来房企也已深度布局粤港澳，再加上万科、华润置地、招商蛇口、佳兆业、龙光等本土房企，多家房企在粤港澳大湾区已经展开了一场激烈的竞争。这种竞争不仅关乎规模，也更体现在运营层面。
世茂240亿拿地
240亿，这是深圳排名第二的总价地块，第一为去年8月招商蛇口和华侨城拿下的国际会展中心地块，耗资310亿。
土地出让公告显示，地块位于深圳龙岗大运新城核心商务区，总建筑面积136.45万平方米，世茂以底价摘得，折算楼面价约1.75万/平方米。
根据出让条件，世茂未来须建设一栋600米左右的超高层建筑，这将超越目前的深圳第一高楼、高度为592.5米的平安国际金融中心。
根据总体规划，该项目将建成为集深港国际会议展览中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合体，升级龙岗新城的城市服务能力和商务集聚能力，对龙岗发展成为深圳东部中心形成重要依托。
“世茂拿这块地，战略性考量大于经济考量。” 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，项目位于龙岗这种外围商圈，又是超高层建筑，无法用常规的房地产投资方法来计算收益前景。
从布局粤港澳的战略来看，世茂深港综合体的重要性在规划中凸显。2017年，深圳城市建设规划确定将龙岗-坪山中心作为东部发展的主轴，大运新城也被定位为深圳拓展粤港澳大湾区经济腹地、辐射粤东北的“桥头堡”。
大运新城区域内有天安数码城、大运软件小镇、龙岗城投大厦、启迪协信科技园、益田硅谷新城等多个创新产业集群项目，体量多达400万平米。
而作为大运新城核心商务区的重要支点，深港综合体项目成为其发挥辐射和枢纽价值的关键一环。世茂方面称，将依托深港综合体项目，加大力度引进香港的金融、经贸、教育、科技等领域资源，发挥深圳与香港的资源互补优势。
在粤港澳大湾区，世茂已多有布局，并多带有产城融合的思路。其提供的资料显示，2010年世茂入驻广州，打造了两个代表作亚运城、汇金中心； 2013年世茂进入深圳，打造世茂前海中心项目，参与深圳的产城融合；今年5-6月份，则在佛山连拿了三个项目。
根据土地出让条款，世茂需一次性付清土地款，或5天内先付50%，余款一年内计息付清。这意味着，5天内世茂至少要付120亿。
宋丁认为，世茂会用自有资金支付一部分，可能还需要去多渠道融资。
大湾区之争
自粤港澳大湾区概念提出以来，本就是房企重镇的华南，更成为了兵家必争之地。
克而瑞指出，粤港澳大湾区涵盖深圳、广州、佛山等城市，是诸多老牌房企的大本营，如万科、恒 大、碧桂园、招商、金地、富力等，这些房企在粤港澳根基深厚，万科、保利等每年在该区域的销售都是数百亿级别。
粤港澳大湾区背后，是中国城市圈和城市群的发展理念和逻辑。在此之前，触觉敏锐的房企如万科、保利地产等，早已开始在珠三角、“环穗”、“环深”区域围绕城市群和轨道交通布局，深入到粤港澳多个城市；一些中小房企则更深入发展区域市场，如龙光、时代地产等。
平安证券研报指出，目前在粤港澳区域土地储备占比高的房企，包括招商、华发、华侨城、天健等。
以深耕华南的龙光地产为例，根据西南证券研报，截至2017年上半年末，龙光在粤港澳大湾区拥有土地储备1830万平方米，货值达3145亿元，占比高达81%，其中大深圳片区(深莞惠)占比72%。
从销售数据上看，粤港澳大湾区也一直是龙光销售的主要来源，2016年该区域的销售金额占比达到60%。龙光地产透露，公司计划增加在粤港澳区内的投资，特别是发展珠海、中山及佛山等公司早已进驻的市场。
而以融创、泰禾、龙湖为代表的外来品牌房企，近年也已深入布局粤港澳。
区域深耕一向是龙湖的公司战略。今年5月16日，龙湖以4.82亿竞得深圳沙头角地块，随后又以联合体形式斥资72.3亿港元取得香港启德地块，首次进入深圳、香港市场，从而将其华南版图进行了深拓，并及时对应了粤港澳大湾区的发展规划。
另外一家来自北京的房企融创中国，则通过并购与拍地渠道，目前已进驻9座珠三角城市中的8座，并在战略层面将穗深定为重点发展的六大区域之一。融创在该区域的销售目标是2017年卖200亿，2018年达到500亿规模。
不过，深圳一家大型国有房企人士指出，房企在粤港澳的发展不仅仅要重视规模增长，更要在城市运营上有优势。从政府的土地出让来看，越来越偏向产业用地或自持用地，无论是近期广州地铁200亿在广州拿地，还是此次世茂240亿拿地，都是产业概念先行；而佛山、广州、深圳今年都拍出了自持宅地，这些都需要房企有极强的运营能力。
在这种背景下，大型房企都开始发力产业地产和产城融合，并通过这种模式去获取更多的土地和项目资源。如碧桂园，就以产业地产模式在临深片区获得数个项目；万科在广深有多个产业项目在试验；园区开发商华夏幸福已在江门拿下大型产城融合项目；央企中海外、华润置地也在今年开始产业地产的布局。
