新房及二手房价格倒挂 那些闲置的地王在等什么?
面对部分城市近期再度上演的“抢房大战”，住建部、国土部和央行共同强调房地产调控“不喘气、不歇脚”。同时，新华社时评《防“炒房”要深化改革，治标更须治本》指出，房地产调控已进入“深水区”，调控难度加大。部分城市新房和二手房价格倒挂，引发新房抢购，恰恰说明调控不够全面，改革不够深化。要让短期调控政策为长期改革创造“窗口期”，让调控与改革措施共同发力，以“房子是用来住的，不是用来炒的”为方向建立长效机制。
调控政策能否坚持、能否为长期改革创造“窗口期”，关键取决于两点：其一，“房价只涨不跌”、“屡调屡涨”、“买房致富”等顽固预期能否被打掉；其二，各个地方政府主体责任能否真正“落地”，调控能否真正做到“不喘气、不歇脚”。笔者认为，如何对待目前出现的地王集体闲置或拖延，甚至“趴着、捂着”等待未来增值或“解套”的现象，不仅关系到能否打掉顽固的市场预期，在“因城施策”的楼市大环境下，直接关系到楼市调控能否真正做到“不喘气、不歇脚”。因为，这几年房价暴涨，地王和高地价是最大的推动力。2016年是地王最火爆的一年，无论地王数量，还是出让地块平均楼面地价或溢价率，都比过去几轮地王翻一番还有余。
2016年，全国共出了340宗地王，而在此前一轮“地王潮”的2013年，全国拍出的地王是60宗。不仅如此，眼下“地王潮”还从一线城市、少数二线热点城市(如宁杭苏鹭)蔓延到所有热点城市，甚至波及热点城市周围的三四线城市。300个城市土地成交面积同比下降28%，成交金额却逆势大涨23%，这意味着楼面价格的大涨。根据统计，2012年以来，300个城市楼面地价连续5年上涨，但在2016年之前，主要城市平均每平方米楼面地价为1500至3000元，涨幅仅20%左右。此后，除了京沪深的楼面地价再创新高，很多热点二线城市楼面地价也翻番，厦门、南京、合肥和苏州等热点城市楼面地价大涨二至四倍。
地王最大的效应，就是拉升房价上涨预期。据笔者调研，但凡城市某一片区出现地王，周边所有在售楼盘(包括二手住房)每平方米均价一夜之间上调2000至3000元，并且涨价预期同心圆式地向外辐射，涨价预期自我实现后，进一步强化预期。不少人坚信，房企更懂楼市，跟着地王买房不会错。更重要的是，开发商敢于“拿地王”，彰显其对未来楼市的信心是何等之足。在楼市调控期，开发商不惜牺牲财务成本，也不急于让地王项目入市，折射其“趴着、捂着”以等待未来更好入市机会。事实上，原地王“解套”获得更高收益已非个案。对地方政府来讲，地王不仅直接扩大了土地“招拍挂”规模，增加土地出让收入，还通过地王带动楼市需求、房价上涨，增加税收收入，真可谓“一举多得”。因此，对“趴着、捂着”等待增值或“解套”的地王，一些地方政府也就睁一只眼闭一只眼。
克而瑞调查2016年50个典型“地王”后发现，目前仅7个项目入市，29宗地开工但未开盘，另有14宗尚未开工，意味着43宗地王未入市。有记者统计，2015年和2016年北京产生了12宗总价或单价地王，但到目前仍有半数项目未入市，最长的26个月未入市，最短也有18个月，远超1年左右的开发周期。地王集体患上“拖延综合征”，调控高压下入市不划算，等待未来增值或“解套”是唯一目的。据克而瑞统计，多数地王楼面地价接近或高于在售楼盘价格，以目前各城市“限定价格”入市，亏损是必然的。但是，在住房回归居住和公共产品属性的新定位下，在“租购并举”的住房新制度下，意图打造高端项目实现盈利也不太可能了。
按照国土部此前发布的《闲置土地处置办法》，已出让地块闲置一年要收取土地价款20%的闲置费，闲置超过两年无条件收回。但是，由于规划调整、“七通一平”滞后、拆迁进度缓慢等客观原因，很少有土地被征收闲置费，无偿收回的更是寥寥。如果像过往一样，继续放任地王“趴着、捂着”，等待未来增值或“解套”，购房者跟着地王买房，地方政府为了土地财政不忍处罚闲置地王，那么，市场对“房价只涨不跌”、“后续调控松绑”的顽固预期就不会消失，地方政府“坐地生财”的内在激励就不会改观。如此，房地产调控不仅很难做到“不喘气、不歇脚”，而且后续很可能会出现新一轮反弹。
针对开发商开工、竣工及出让价款缴纳、高价拿地并“囤地”等情况，国土部9月部署开展住宅用地出让合同执行情况检查。现在，各省级国土主管部门完成检查、提交报告的时间已到。笔者认为，以此为契机，严肃查处高价地、地王延缓开发、恶意囤积等行为，无异于给市场传达了一个极为重要的信号：不仅既有政策会不折不扣地执行下去，而且还会不断“打补丁”，从而让短期调控政策为长期改革创造窗口期，促使调控与改革措施共同发力。
