深圳租赁市场或迎来变局 探索“只租不售”土地模式
今年7月，深圳进入住建部首批12个开展住房租赁试点的城市之列。随后，在北京等13城开启集体建设用地建设租赁住房试点的同时，深圳进一步推出城中村规模化租赁改造的相关政策。
“租赁市场一切都在变，而且是以我们难以想象的速度在变。”万科深圳泊寓公司执行合伙人袁军介绍，长租公寓一度颇受冷落，但此后一系列政策导致市场大为改观，“10月份之后政府对长租公寓的认知让我们有一种受宠若惊的感觉。”
最近几个月，关于租赁方面的新闻迭出，可见深圳正积极响应构建“租售并举”住房供应体系，形成住房供应的长效机制。“租售并举”政策中，“租”这一端相对较弱，为此，从创新城中村发展模式、调整土地出让方式到银行率先引入租赁金融工具等，深圳不断探索“租售并举”住房供应体系下的新举措。
城中村综合整治引入开发商
10月10日，福田区南园街道办与万科合作，对辖内城中村玉田村进行企业化运营整治，希望走出城中村综合治理发展新模式。
据了解，玉田村位于深圳市福田区上步南路以东，由祠堂村和向东围两个自然村组成，面积1.72万平方米，地处繁华地区，人流量较大。这次合作的重点，是由万科进行城中村“综合整治+运营”，属于租赁运营。玉田村通过将物业统一出租给深圳万科旗下深圳市万村发展有限公司进行统一经营管理，由其进行全方位的升级改造，整合并植入居住、商业、产业、文化等内容。
福田区住建局相关负责人认为，物业管理进村仍有一些难题需要攻克，一些安全隐患无法彻底消除，未来将对城中村私宅进行改造升级，彻底消除安全隐患后方可出租；万科相关负责人则表示，作为政企合作的新模式，“玉田模式”包含“统租运营+物业管理+综合整治”，将有望解决城中村安全隐患、市容环境、交通等市政配套设施问题。
深圳近年来公开招拍挂的土地极少，旧改成土地开发主要动力。随着土地开发强度逼近50%，土地资源紧缺、城市更新进程缓慢等现实状况正在加剧城市住房供应的结构性矛盾。深圳政府的土地开发政策也开始转变。此次万科提出“统租运营+物业管理+综合整治”，说明开发商开始从增量市场向存量市场转变。
深圳市规划国土委8月底发布加快培育和发展住房租赁市场的征求意见稿，提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。
城中村是未来深圳租赁市场争夺的主战场。数据显示，深圳的管理人口接近2000万，而据11月链家一份租赁报告则指出，目前近八成深圳人租房住，其中一半住城中村。
面对如此庞大体量的租赁人口消费市场，万科等房企在深圳发展长租公寓业务规模时，除了其自持存量物业，开始紧盯庞大体量的城中村物业，而综合整治的模式是提升长租公寓规模的可行方式。除了玉田村之外，万科还在龙华区新围仔村设立了“综合经营办公室”，同时介入了龙华区景乐新村的综合整治业务。
探索“只租不售”土地模式
11月10日下午3时，深圳市土地交易中心拍卖大厅。
深圳今年首个招拍挂土地项目、也是首个只租不售地块，30分钟，举牌达27次。8家企业参与竞拍，经过佳兆业与深圳市人才安居集团胶着竞争，最终后者竞得，作价10.1亿元+配建37860平方米人才住房。
相比以往出让的居住用地，深圳此次推出的居住用地在住房用途、人才住房占比及竞价方式等多个方面都有新变化。其中，项目建成后宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持，限整体登记，不得分户登记、不得转让，这也是此次出让居住用地最突出的特点。据悉，项目竣工验收后方可租赁，租赁须符合市、区政府关于租赁住房的相关规定，每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。
在业内人士看来，此次出让位于龙华民治街道的宗地，严格来说是深圳市今年出让的首宗居住用地，更大的意义是，深圳正式拉开了“只租不售”方式招拍挂出让居住用地的序幕。
成为焦点的深圳市人才安居集团2016年6月底才成立，为市属国有独资企业，注册资本金1000亿元。该集团成立的一个目的是在“十三五”期间为深圳筹集建设40万套人才住房和保障性住房，这一数目相当于特区成立以来政策性住房的总和。
戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端接受媒体采访时表示，可以看出深圳市人才安居集团势在必得，其拿下这块地显然是响应国家号召的一步；另外，在当前租赁住房盈利模式尚不明朗的情况下，8家房企积极参与竞拍，也是在未来租赁住房市场大发展的预期下做出的战略部署，相信未来会有更多的房企积极地涉足租赁住房市场。
最后落败的佳兆业也一直对于租赁市场雄心勃勃，其希望未来3年内打造长租公寓10万间，联合办公卡位5万个，以助推其多元化发展战略。
去年11月，首创天恒中粮联合体以总价57.6亿元拿下北京市海淀永丰20号商业和住宅自持地块，开创住宅全自持地块先河。杭州、广州、天津、上海等城市也先后推出相关地块，中国指数 研究院数据显示，截至10月，全国共计推出与成交近80宗相关地块。开发商竞相参与自持物业，也有分析是有资产考虑，自持物业可以加大房企融资的筹码，毕竟以资产抵押去融资成本会低很多。
金融机构发力长租公寓市场
相比城中村综合整治与只租不售地块拍卖，对深圳市民而言，影响最为贴近的是租赁市场变化。
11月17日，星河控股公布与建设银行深圳分行签订住房租赁战略合作的项目，位于宝安区沙井街道的全新楼盘星河荣御2687套面积从40—180平方米的全精装修户型用作长租公寓。长租社区可以向深圳建行申请“按居贷”个人住房租赁贷款，用于支付其本人的长租租金，租金一次性进入开发商账户，租户分期向建行还贷，利率在3.63%-3.96%之间，低于目前的个人住房按揭贷款基准利率。
实际上，开发商现在拿租赁地块开发租赁物业，很难算出投资回报率，对其商业模式也不够清晰。“现在很多开发商都在尝试，我认为现在没有人能把这种商业模式想明白，只是说深圳的土地太稀缺，如果不做这个，可能你就没有前途，可能就要离开深圳了。”星河控股集团总裁姚惠琼说。
招商证券一份研究报告认为，目前租赁市场发展格局中，房地产服务商和率先布局长租公寓的地产开发商最为受益。据统计，我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。
相比初步涉足租赁市场的星河，万科的长租公寓市场布局早在2014年就开始，2016年成为集团战略。
谈及涉足长租公寓的初衷，袁军介绍，万科吸取美国房地美、房利美以及香港楼市的经验教训，很多年前就明确做经营性物业。“万科做经营性物业是为了自己做百年老店，为自己基业常青，不是头脑发热。”
袁军强调，万科未来规划三个产品线：泊寓、家庭式公寓、高端服务式公寓，但他认为，长租公寓薄利多销，资金回笼时间很长。
深圳长租品牌公寓市场是从2014年开始的，2015年和2016年是爆发期。据统计，目前全市的公寓运营商已突破100家，自如、YOU+、微家公寓、Warm+公寓、窝巢梦公寓、猫宁公寓、V客、乐豆公寓、鑫海公寓、泊寓、冠寓等。
建行等金融机构对深圳租赁市场投入较大热情和关注度，但其租房贷款方案效果还有待观察。
“金融解决方案要是全方位的，包括前期投入、综合整治均需要金融支持，目前各大银行做不到。如果银行能通过资金渠道把低成本的资金给到企业，企业不会把租金成本嫁接于租客。”深圳一名长租公寓品牌方负责人认为。
目前问题是，公寓运营管理方只有少部分自持物业，大部分系租赁物业，没有房屋产权，在融资时没法用房屋产权做抵押，银行难以授信。当然资金实力强的运营商融资也会相对有优势。
