房企年初加杠杆拿地隐忧初现：回款放缓负债渐高
今年以来，土地市场延续了去年火热行情，不少房企为补土储继续高杠杆拿地。但强监管下的楼市将对这些高价拿地的房企运营带来挑战。
据易居(博客)研究院统计，2月中旬，合肥、长沙、沈阳等城市的土地成交平均溢价率达147%、92%和75%。到了5月，房企开始聚焦热点三四线城市，其平均土地溢价率刷新历史记录，高达46%。
第三方机构数据显示，2017年1-10月成交的80幅总价、单价两个指标衡量的高价地来看，央企与大型房企为主力，其中保利、碧桂园各拿6幅，远洋、首开、万科均拿4幅，招商拿了3幅。
但2017年下半年，楼市降温开始传递到土地市场，一些热门城市出现土地流拍、零溢价成交现象。中原地产研究中心统计显示，2017年下半年一二线城市住宅土地流标达44宗，一线城市土地流拍宗数同比2016年上涨4成。
随着楼市调控力度持续加大，房企资金压力开始增大，在融资和信贷政策收紧背景下，房企贷款成本提高，拿地成本增加。随着房地产行业将迎来还债高峰，而楼市调控政策仍将继续，早期那些高价拿地的房企，现在资金流情况如何？
加杠杆拿地
基于大型房企的扩规模、补土储需求及品牌等优势，这类房企在前三季度拿地普遍活跃。
据前述机构统计，今年前十月，有4家房企拿地金额超1000亿元，分别是碧桂园、万科、保利地产和中海地产。这四家房企在销售排行榜中均进入了前十，其中碧桂园、万科在销售榜单中同样位居第一、第二，保利地产排名第五，中海地产排名第六。
也有发展中的中型房企，出现拿地金额超过销售额的现象，当然这并未考虑到销售回款和推盘周期问题。如以729.67亿元总价在拿地排行榜上排名第七的中国金茂，在销售排行榜中仅排名二十，销售金额为457.04亿元。
首开在拿地榜单中排名第八，拿地资金共654.5亿元；在销售排行榜，其以576.96亿元的销售金额排名17，销售额同比下降3%，前二十强中唯一出现负增长的房企。首开股份预计，1-6月其归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比预计减少66%左右，业绩变动幅度-0.66%。
一度高杠杆拿地的融创，在今年的土地市场保持了低调姿态。今年前十月，融创在全国竞得30宗土地，总计174.7亿元，在房企中仅排名26位。其转而通过并购获取土地资源，上半年融创并购资金为777亿元，几乎相当于2016年全年并购额的2倍。
为此融创今年中也一度出现净负债率高达260%的状况。半年报中，融创解释道，是并购增加和大量项目开工，导致公司净负债率有所上升。截至6月30日，融创借贷资金1813亿元，较上年底增长6成。
资金压力隐现
积极获取储备的另一面是，房企短期内资金压力加大，加之楼市调控整体趋严的环境，也透露出一些隐忧。
据中信证券研究部统计，2017年三季度末，房地产版块净负债率111%，较年初提升20个百分点，A股地产版块的杠杆率已近2015年三季度末的近期高点。
Wind资讯数据显示，截至今年第三季度，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增幅23.21%；A股平均每家上市房企负债达445亿元。
前述拿地总额位于前列的房企如万科、绿地控股和保利地产负债均超过5000亿元，分别为8506.57亿元、6850.2亿元和5057.1亿元。又如首开，今年前三季度，其预付款项增长128%，主要就是预付北京市土地储备中心等土地价款增加。总负债超过1000亿元以上的16家企业总负债为3.7万亿元，占136家房企总负债的比重约60%。
房企的融资规模也开始扩大，这其中不乏大中型房企身影。据易居研究院统计，2017年9月，30家A股上市房企融资1234亿元，环比增长28%，同比增长173%。8-10月，房企融资规模总体处于上升态势，且相比历史数据处于中偏高水平。从累计值看，今年前9月此类房企融资规模达7793亿元，同比增幅32%。前期高调拿地也逐步影响到融资成本，财报显示，今年上半年，金茂融资成本约为人民币7.28亿元，同比增加230%。
房企的销售回款显得十分重要，但这一数据增速自2016年下半年以来在逐渐回落。
目前房企的一半以上资金来源依靠项目回款。而中信证券对A股123家房企的三季报分析显示，前三季度房地产板块销售回款14870.7亿元，增速较上半年下降4.5个百分点。
同策咨询研究总监张宏伟(博客)表示，由于房地产周期在2017年下半年后处于低谷，去年下半年至今已经出让的高价地项目如果打算2017年入市，也就意味着这些项目很难通过房价上涨获得收益。也就是说，预计这样运作的企业有可能因为高价地陷入困局，比如拿地较为激进的闽系房企。
张宏伟指出，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。“加杠杆”较为明显的房企可能在2017年下半年的楼市调整期遇到资金兑付问题。这些房企一旦无法及时偿还贷款，无法“降杠杆”，极有可能因此陷入困局，最终被其他企业收购股权或项目。
