11月15日，由中国民生银行主办、21世纪经济报道作为官方媒体支持的“中国不动产金融年会·2017”在北京召开，这也是自2008年以来的第十届年会。郑万春、石杰、李扬、姚景源、孙宏斌(博客)、林腾蛟、陈锦石、林中、熊晓鸽、马尧、黄其森、林俊波、陈劲松(博客)、田明、仇保兴、潘军、胡葆森等知名人士出席并做主题演讲，使之成为今年房地产界最具含金量的一场论坛。

　　过去20年，涉及房地产行业调控政策频出，争议不断。房地产在带来积极影响的同时，也暴露出其发展不充分、不平衡问题。部分一线、准一线城市房价高企，甚至令人一度对高库存以及房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代，十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，“房地产领域也面临转型之痛与机遇选择”。

　　房地产未来是“昨日黄花”还是“大有可为””？这是目前房地产业内人士最为关心的话题。本次由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2017”云集了金融业和房地产业诸多知名大佬，他们对经济形势以及房地产发展有着极具前瞻性的“真知灼见”。以下是依据与会嘉宾的精彩演讲所摘录的主要观点：

　　郑万春 中国民生银行行长：

　　住有所居至少有三层内涵要求：

　　第一，要进一步深化住房制度改革，建立长效机制，解决广大群众的住房问题，满足人民群众居住的基本需求；第二，必须保持一定量的总供给。无论是租还是购，都要以一定量的房子为前提。目前，中国城镇化水平仅为57.4%，房地产行业还大有可为，依然韧性十足；第三，要提高住房品质。住房不再单单是水泥砖瓦，而应该是功能齐全、健康舒适的宜居之所。要进一步加强科技在地产领域的运用，发展绿色低碳节能环保地产。

　　对新时代行业发展模式，郑行长总结为三点：第一，发展理念转变；第二，区域布局调整；第三，市场主体重构。

　　姚景源 著名经济学家：

　　房地产不会变成昨日黄花。“美好生活”其实是给房地产领域带来一个更新的契机。现在房地产还处在关注数量的发展阶段。比如，对住宅的关注还停留在关注多少平米的阶段，还没有上升到质的阶段，比如说宜居、建材、设计等等。因此，我认为，“房子是用来住的，不是炒的”不会导致房地产行业出现较大幅度滑坡、下跌，这是提出了一个新的增长空间。

　　李扬 国家金融与发展实验室理事长：

　　我对经济形势的判断是，短期复苏可期，长期稳定堪忧。在我看来，经济下行还会有五到十年，在这个过程中还会有一些曲折，但整个调整下行的趋势没有改变。

　　面对这些情况，不要看短期。短期会波动，但长期调整趋势没有变化。第一，讲长期的时候，我们的立足点就是实体经济。我们推进供给侧结构性改革，目的是夯实实体经济运行基础；第二，要坚定不移地去杠杆，约束企业和地方政府债务增长，为国民经济运行提供良好的金融环境，金融服务实体经济的第一要务是去杠杆；第三，坚持金融服务实体经济的根本思想，稳步推进新一轮金融改革；第四，我们不断扩大金融对外开放，其中以推动金融支持“一带一路”倡议为主要的抓手，如果能够做到这些，我们面对短期波动、长期堪忧的全球经济以及中国经济，我们就可以立于不败之地。

　　孙宏斌 融创中国控股有限公司董事长、创始人：

　　下一步房地产市场会怎么样？第一，明年的市场政策一定会比今年松一点，但不会松太多；第二，很多城市市场会发生很大变化。其实上半年已经有很大的变化，房子不好卖。另外，政府把房价按住了，会极大地影响购买预期。这个行业不太可能暴涨，但是往下走可能性也不太大，会在一个很窄的通道里。长远看，十年内肯定没问题。但是明年有可能你就已经过不去了，因为房地产税。政策一出来，会影响市场，会影响三个月或者影响两个月、四个月，这已经要命了。房地产不用看那么远，就看下个月，等把别人都熬到不在的时候，你就行了。

　　房地产下半场干什么呢？就是投资美好生活。美好生活是什么？消费升级是什么？就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育、打游戏，这些玩的，让你开心的，这是一类；第二类就是教育、健康、养老，这两个不一样。

　　林腾蛟 阳光控股有限公司创始人、董事局主席：

　　去年阳光控股因为综合指标和运营成果，被美国的财富500强评为世界500强的459位。我总结值得继续保留下来的优点和长处，我想有这么三点：第一，坚持顶层设计的先进性，也就是精英治理、三权分立合伙人机制；第二，我们坚持文化的先进性。阳光核心的文化就是开放包容，简单透明，结果导向，合作共赢。结果导向，所有的商业都是让数字说话的，数字不会骗人的，有了数字，我们就有合伙人的机制，就有跟投的机制，也更好地兑现，让我们的员工过上美好幸福生活，也就更加直接了当；第三，我们一直关注趋势与国家同频共振(这一点很重要)。十九大报告里再次强调文化自信，文化自信是更基本、更深层、更持久的自信，所以我们作为一个企业，其实跟国家的治理也是一样的。所以做企业也是要以文化作为一个基础的，企业的制度，那些管理人员都会制定，但是有怎样的文化就会有怎样的企业的结果。

　　陈锦石 中南控股集团董事局主席：

　　对新形势下的分析和研究，三个方面想法。第一，总体是好的，是平稳的；第二，产业结构不平衡，会不断地调控；第三，调控的过程中会有周期的反复和起伏。

　　就房地产来讲，下半场应该还是存在着很好的机遇。过去宏观调控打压房地产，周期性太突出，起伏动荡太严重，让企业难以把握。稳定了以后，应该说从房地产投资角度来讲，更有底气、更有把握的可能，什么阶段怎么投资，什么城市怎么投资，心中更有数。我认为从这个角度，未来房地产的前景总体是不错的，要好于往年，甚至更好于十八大之前。中南控股下一步的发展：三到五年的目标是向大房地产进军，向品牌房地产进军，向3000亿目标进军。这就是我们的总体思路。未来到“十四五”末，整个中南确保实现5000亿目标，进入世界500强。

　　林中 旭辉集团董事长：

　　未来十年之内，甚至十五年，中国对整个房地产调控方式都会基本沿用“行政调控+宏观工具”调控混搭使用。房地产未来进入一个新的趋势。从过去的1998年到2017年，是高速增长、高频波动的长周期。未来的20年会不会延续过去20年的波动？基本上是平均三年差不多一次，三到四年。但是未来20年，在新的政策、新的形势、新的行业起点下，我们自己判断未来20年是平稳增长、低频波动的长周期。这个长周期里面，可能过去20年很多的游戏规则、发展模式都会发生巨大的变化，因为过去可能三年一波动，你地买贵了过三年就解套了，问题未来可能不是，要过五到七年。未来20年，我们来看房地产是平稳增长的，也就是说我们未来房价20年复合来看，基本上跟GDP同步，但是有的地方GDP快一点，未来20年可能二线城市的GDP是最快的。所以它的房价会增长的快一点。

　　熊晓鸽 IDG资本董事长：

　　从历史上来看，任何一个时代，一个所谓的主导技术，都会形成一个投资的风口。

　　在中国，我们有一个很好的优势，就是无线互联网。中国占全世界4G基站总的市场份额的60%，4G使得我们有全世界最多的用户，我们在使用4G的移动技术方面，已经领先了美国大概五年左右，跟欧洲比领先更多，这对我们做市场是很重要的一点。我们现在谈人工智能、出行、云计算等等，都是因为移动互联网的发展所做成的。

　　我们一共投了600多家公司，其中150家都是通过IPO或者是股权转让成功地退出了，当然最有名的是百度、腾讯这样的一些公司。BAT投了一个B，投了一个T，漏了一个阿里巴巴。当然我们还是犯了一个错误：都卖早了。做投资，可能找对了一个路子。还有一点，人永远不要后悔。因为谁也不能知道股票什么时候涨，还是做自己喜欢的事、自己能做的事。我跟大家说过，我不做地产，但是期望跟大家一起合作，把我们的理念看看能不能够找到一些共同点。我认为做一个事情最最重要的是理念的认同，我们做任何东西需要一种宗教的狂热。如果理念不太相同，可能就不太好谈。做投资不能着急。我们希望长期把IDG中国打造成为中国最牛的投资公司。

　　马尧 中信证券副总裁：

　　房地产业的集中度不断提高，截至2016年，前20家房地产商的销售额已经上升到行业25%这是非常明显的趋势。一方面靠企业自己的精细化管理和管理方面的创新，另外一方面也是需要靠并购。未来整个市场的并购，不限于房地产行业，并购会成为市场越来越多主要的企业发展路径。除此之外，还有和金融领域的合作，存量不动产物业的经营，以及产业链的上下游延伸等等。

　　整体来看，现在整个行业政策，以及整个资本市场的形势确实会给房地产行业带来一些压力。但是如果看到市场的基础、市场的存量，我觉得应该保持耐心和信心。但是确实需要控制好财务的杠杆率，同时保证流动性的安全，更多的使用一些可以降低资产负债表压力的经营方式和融资方式。

　　石杰 中国民生银行副行长：

　　房地产进入了下半场，新的20年，市场进入了一个显现期。未来房地产行业竞争一定是三个方向的竞争，一个是行业高度的垄断，行业的集中化。第二，经营的差异化。今天在座的所有老板来了以后，我们对你们的所有商业模式做过一个分析、分类，各领风骚、各具特点、各有差异，也就是说优秀房企都逐步形成独特的经营模式。第三，考验长期化。在房地产这种周期明显的行业中，跨周期经营能力，对于银行、对于房地产来讲，可谓至关重要。

　　地产金融在这种大变局时代会有什么变化？我们认为是服务模式转型、服务方式优化、服务对象聚焦、服务手段创新。

　　我们愿意与各位地产客户携手，积极地应对新时代的产业、模式的变局，主动顺应金融服务的变化。我们通过这些来践行国家战略，切实通过服务客户来服务实体经济。

　　黄其森 泰禾集团董事长：

　　中国的企业在做跨界投资的时候，为什么不成功？还是急功近利，想赚快钱，跟你一见面就讲资本运作多少倍，讲轻资产。但实际上，医疗、教育都是上百年的产业，需要信仰和恒心。

　　我们前几年到美国收购了最大的独立影像、肿瘤放疗机构。了解情况以后，我后来告诉团队，医疗我们准备十年八年才赚钱、才盈利，因为这是造福社会、造福人类的，慢一点没关系。我们多做好事，我相信就一定会有好的回报。当你把这些事情想清楚了，你所有的投资逻辑就成立了。

　　林俊波 浙江新湖集团股份有限公司董事长：

　　房地产行业集中度进一步提高之后，可能只剩下大的在里面玩，小的不可能再进来，新的大佬也很难再进去，进来也得玩大的项目才可能拿到地。建设美好生活也罢，医疗也好，健康也好，旅游也罢，酒店也罢，甚至产业也罢，都是做配套，实际上接下来是个配套的时代，只有这样才能有机会在这里面继续玩。

　　大家都非常明白，投医院、教育、学校还是有一定的风险，回报率不如地产行业那么高。这些综合类项目的周期也会拉长，对资金需求量肯定加大。但是当进入到这一阶段，我们的生存空间主要就在这里，我们的聪明才智也要贡献在这里。

　　陈劲松 世联行董事长：

　　我对中国房地产特别充满信心的，就是消费升级正在发生，而且已经发生，其中一个最基本的体现就是衣、食、住、行、学、医、养。这就要求中国房地产商从简单的盖房子，到进入生活。这件事极其重要，我们原来整合的都是金融资源、政府资源，但是生活资源的整合是未来市场的主流，也是开发商必须要做的事情。

　　基于这种要求，中国房地产商还远远不平衡、不充分。从地段的选择到我们的产品、金融、空间和内容，跟我们的消费升级匹配了没有？我认为没有。中国房地产目前主流客户的人口红利在减少，怎样尽快满足这些需求？需要我们仔细研究。

　　田明 朗诗集团股份有限公司董事长：

　　中国的房地产已经度过了前20年的发展阶段，在那个发展段，开发商基本上都是做住宅的，房屋都是散售的、快周转的。这条路已经走到头了，以后中国的房地产会要转型。转型不是转行，是要升级和迭代。

　　如果大家看过科幻小说《三体》就会知道，我们以前是一维的房地产世界，以后可能升级到三维或者是四维。其中我认为进化的一个主要的方向就是从过去粗放式的发展模式，从不节能、不环保、不健康的一个住宅产品，逐步地走向一个绿色、环保、健康、节能的新时代。可以说，绿色地产从一个细分的市场，将逐步地变成一个主流市场，这是大势所趋。

　　仇保兴 中国城市科学研究会理事长：

　　十九大报告有三句话对房地产影响是比较大的。第一句话，要建立健全金融的监控体系，守住不发生系统性金融风险的底线。第二句是要坚持房子用来住的、不是用来炒的这样一种定位。第三句是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。所以这三句话，一是守住，二是坚持，三是建立，就概括了整个房地产未来一些动向。

　　调控房地产是一个复杂的系统运作。第一，要把投机和投资的属性降低，把金融的杠杆率不断下降，这样系统韧性就增强了。第二，通过改善低收入阶层的住房供给体系，来改善系统的脆弱性。三是增强系统的韧力，摆脱房地产投资和土地财政依赖症。这样一来，“黑天鹅”也好，“灰犀牛”也好，我们都能从本质上来加以抵制，消除它的风险。

　　潘军 花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官：

　　房地产行业进入平台期以后，未来是怎么样的？随着年龄的增长，人们对房子的依赖其实越来越弱，我们需要更丰富多彩的生活。有人说，看电视，看电影，去游乐场再坐个过山车，这是美好生活。这只是一部分，我们实际上需要更丰富的场景，这些场景是什么？需要探索。如何建立一个稳健的金融支撑的丰富场景，这是房地产下半场应该为我们的业主提供的。

　　三年前彩生活上市，我们推出了第一款app，后来大家都推了。现在大家都在PK谁做得更方便，但最重要的是，谁最能跟客户更有粘性。我认为在社区场景下的金融，其实就是谁跟客户更贴心。过去，我们社区所在的银行，送伞、送衣服、搞活动，这么做很难持续，没有粘性。从这一点来讲，我们认为，在社区方面，场景方面，应该更关注共享和协同的问题。

　　胡葆森 建业地产股份有限公司董事局主席：

　　房地产市场的洗牌从2004年“831大限”之后就开始了，一直洗到现在。距离2020年洗牌结束，还有三年时间。这个过程中，依然有很多企业没有思考，当洗牌结束的时候你在哪里？你的根据地在哪里，你的护城河是什么？

　　建业从2002年开始不再出河南，一直把根往下扎，就想把河南作为自己的根据地。假如是一个国家，按照去年年底的GDP来说，它仅排在阿根廷之后的第22位，这样一个省能够足够培养一个企业成长为千亿级甚至15年之后培养出万亿级的企业。