李宇嘉：多层次和低成本是租赁住房供给的两大任务
实现全体人民“住有所居”，需要重塑住房供应制度，十九大报告提出的“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，重点在供给侧。
近期，围绕培育住房租赁市场，多层次供给的雏形正在显现。除了万科(泊寓)、龙湖(冠寓)、链家(自如)等开发商和中介发展长租公寓项目外，基于互联网平台的“机构房东”(YOU+、魔方等)，也如雨后春笋般涌现。
眼下，主要由国企承接的“自持地块”租赁项目成为租赁供应的生力军。另外，互联网巨头(BAT和京东)、银联、商业银行等，也争相进入租赁行业。比如基于大数据信用，互联网巨头、银联助力地方政府建设租赁平台；银行给租赁项目融资，投放租客贷款(如建行“按居贷”)，开设网上“租赁—融资”一体化平台等；再如，首单央企租赁房地产信托投资基金(REITs)、公寓租赁REITs即将上市等。
政府和市场共同推动下，在供应端，住房租赁确实呈现出了“多层次、多主体”的良好开端，“重售轻租”的住房供应跛行局面有望改观。
目前，租赁需求的主体是2.7亿新市民(2.45亿外来人口、2500万租房大学生)、城市户籍“无房户”。从调研结果看，这部分人群需要的是以小户型、低租金为主的租赁房源。以深圳为例，据链家地产统计，80%的租赁交易，其租金支付占家庭收入的30%(2500元左右)以内，52.7%的租房者月租金在2000元以内，近20%为1000元以内。但是，今年1~8月，深圳商品住房套均租金为5005元，90平方米以内户型房源供应比需求少近20个百分点。于是，合租、城中村、外围租赁成为主流。
由此，多层次供应除增加供应渠道，还要在政策扶持下，降低供应成本，提高供应有效性，匹配租赁需求，最终实现多渠道保障。
目前，租赁供应端存在一些问题，最典型的就是供应成本在提高。尽管长租公寓改善了居住环境，特别是改造旧住宅区、城中村的长租公寓，消防安全标准提高了、适应年轻租客的居住体验性也提高了，但租金也明显上涨了。
据笔者在深圳的调研，长租公寓“整租—装修—再出租”的一般模式下，相比装修前、相比同类普通住房，租金无一例外提高30%~50%。而且，不管是引进规范化的物业管理，还是公寓运营企业对保洁、维修等提供流程化服务，长租公寓都将以更高的租金来收回投资。再加上，相比租客和房东之间的“私人散租”，租赁企业化增加了运营、税收、财务等成本，尽管有税收优惠和减免，但增加的成本都会反映在房租上涨上面。
笔者在调研中了解到，租客都想租住环境好、体验性好、引进物管和维修流程化服务的租赁住房，但任何“改善”的对价，都是高成本、高租金。基于租金支付能力不足的考虑，多数人还是选择了低租金对价的租赁，即城中村、合租、外围租赁等环境相对差、体验性不好、物业管理不足的租住模式。
当然，新增租赁供应端，国家政策也考虑到降低成本。比如2016年以来，全国出让的租赁自持用地近80幅，主要由市属或区属国企承接，楼面地价仅相当于同区域“招拍挂”地价的1/10~1/6。国企带头并发挥社会责任，无疑是降低租赁供应成本的主要渠道，但一方面，大城市新增地块供应的可持续性不足，另外一方面新增地块多在城市外围，供应的有效性也需要考虑。
各方调查显示，对于新市民和广大租客来说，租房最看重的因素是：是否位于交通便利的位置(如是否临近地铁站)、租金水平、公共配套服务等。由此，外围新增供地建设租赁住房，特别需要考虑租赁供应的有效性。
2011年，我国提出了“建设3600万套保障性安居工程”的战略，事后显示，很多保障房建在了城市外围、公共配套难以共享或跟进，甚至沦为“数字工程”，不仅浪费土地资源、财政资源，住房保障的效率也不高。因此，应该高度重视供应效率。
而且，从过往经验看，越强调社会责任，越需要确保“投入—产出”平衡。唯有此，才能保证租赁供应的可持续性。目前，尽管土地成本降低了，但考虑到运营、财务成本，新增地块建设的利润率并不很乐观，建议多数作为引导或示范，带动社会投资进入。
另外，基于大数据信用的租赁信息平台，“租赁—融资”一体化的银行平台除了实现租赁信息和服务“线上集中”，还要有降低押金、中介代理费，甚至降低租金等降低成本和租赁消费门槛的效果。
但是，各地租赁信息平台还在建设过程中，能否取代传统“中介代理—线下服务”的私人“散租”模式，取决于能否最大程度集中房源，丰富供应类型；能否通过统一的租赁合同，基于大数据信用的租后监管，让租赁双方看到降低成本和保障权益的好处；能否提供人性化、接地气的服务，提高租赁交易的效率等。近期，即便额度收紧，各大国有银行依然启动低利率的租赁融资，但是，全社会利率成本走高的情况下，银行对租赁融资“开小灶”是否能持续也是个问题。
今年7月份，9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，特别强调12个热点城市要建设住房租赁交易平台，在很大程度上发挥了平台在降低租赁成本上的积极作用。目前，考虑到盘活存量(包括闲置低效的商业办公)，大城市租赁房源供应潜力很大。
租赁成本高，源于供求信息不对称、秩序混乱、供应潜力挖掘不够等。相比商品房买卖，租赁是一个体验性很强的“软服务”行业，租赁平台既能解决信息不对称，还能以大数据信用叠加政府信用，解决秩序混乱的顽疾。而且，以强大的信用降低成本，房源平台化能带来示范效应，租赁平台还会鼓励更多房源上平台交易，继续挖掘供应潜力。因此，要加快租赁信息平台建设，这是降低租赁供应综合成本的重要渠道。
另外，相比新增地块供应，加快存量闲置低效商业办公用房盘活力度，是降低供应成本的另一个渠道。商业办公地价本来就低，在“互联网+”的冲击下，待盘活的商业办公存量空间很大，改造成本也不高。关键在于，土地用途管制、片区规划限制要突破，公共配套要跟进。
因此，应加快地方政府和各职能部门的统筹协调，强化主体责任和主观能动性。另外，要鼓励大型租赁企业提高集中度，以规模化经营降低单位成本，以流程标准化、服务衍生化(REITs、房屋装修、租客生活电商)接纳散租房屋托管，由大型租赁企业对受托管房屋进行管理、维护和运营等。在增加租赁供应和可选房屋的同时，以衍生服务、流程标准化进一步降低单位租赁交易成本。
(作者为深圳市房地产研究中心研究员)
