房企迎来偿债大考：逾2600亿债券明年到期
当银行贷款、公司债等主要融资渠道收紧之际，房企又将迎来一次偿债“大考”。
债券评级机构穆迪今年9月发布研报称，在纳入评级的52家房企中，有超过七成债券将于2018年到期或可回售，总额达392亿美元(约合人民币2601亿元)。其中，中国恒 大、富力地产、绿地控股、碧桂园和万达集团五家到期或可回售债券总额达163亿美元(约合人民币1081亿元)。另据Wind资讯统计显示，2019年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元。
广州一家上市大型房企董事长在内部会议上表示，明年将是考验房企能力的关键一年，因为大量公司债、信托到期。穆迪则认为，即使届时到期债券无法再融资，绝大多数开发商也可以用销售回款和可动用现金偿还债务，同时满足运营资金需求。但其强调，由于监管趋紧，低评级开发商的债券融资渠道仍不明朗。
融资渠道渐收紧
对于房地产行业而言，谁能拿到优质且便宜的土地和长期且廉价的资金，谁就是最后赢家。于是乎，从2015年初到2016年9月，趁着国内融资环境宽松和公司债利率走低，各大房企纷纷开始“积草囤粮”。
2015年11月，中海地产集团获准发行面值不超过人民币80亿元(含80亿元)的公司债券，其中6年期70亿元票面(品种一)利率仅为3.40%，创造了国内公司债发行的利率新低纪录。2016年1月，保利地产发行两笔规模为25亿元的公司债券，其中5年期票面利率为2.95%，7年期的票面利率为3.19%。
克而瑞研报显示，2015年，其监测的108家典型房企融资总规模达13600亿元人民币，融资规模为2014年同期两倍。从融资类别情况来看，房企票据、债券类融资成为房企融资的主流方式，金额达7376亿元，占比54%；2016年1-11月，克而瑞监测的108家房企融资总规模达11211亿元人民币，同比2015年增长30.9%。其中2016年前三季度108家房企公司债发行总规模达4878亿元，占融资总规模达43.5%。
债券规模占比显著攀升，意味着开发商通过发行公司债获得巨量的廉价资金。而这些资金大多会被用于土地市场。据中国房地产报记者统计，2015年，万科地产、保利地产、绿地控股等20家标杆房企拿地金额达5388亿元，同比2014年上涨42%。另据克而瑞统计，2016年全年，30家标杆房企新增土地储备面积合计29278万平方米，拿地总金额高达12727.39亿元，其中万科、碧桂园、中国恒 大、融创中国夺拿地金额均超1000亿元。
分析人士认为，土地市场的火热，在助推热点城市房价过快上涨的同时，也加大了楼市风险。为此，从2016年10月开始，上交所、深交所纷纷出台文件明确公司债发行门槛，发行要求等，规范房企发行公司债行为；证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域。发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。
新城控股副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，金融形势逆转就包括金融监管更加规范、非标业务受到清理、资金供给有所收紧、资金成本有所增加。
新一轮洗牌
种种迹象给出了一个清晰的信号，即监管部门正在收紧融资规模，多渠道收紧房企的“杠杆”。克而瑞数据显示，上半年有89家企业持有现金出现减少，占总数的54%，而2016年全年现金持有量下降的企业只有33家。
在此境况下，房企纷纷转战境外发债。据克而瑞监测数据统计，2017年截至9月份，108家房企境外发债金额达到约1556亿元人民币，典型如中国恒 大，2017年在境外通过发行优先票据的方式募集了424亿元的资金，占企业融资总额的近一半。 从融资比例来看，108家典型房企今年境外融资占融资总额的27.3%，2016年这一数字仅为13.9%。但房地产与金融资深评论人黄立冲向时代周报记者表示，目前境外融资这一渠道利息较高。
除了融资环境不容乐观，克而瑞研报指出，2017年上半年末，165家房企加权平均净负债率上升为88.66%，现金短债比和长短期债务比分别下降为1.41和2.45，主要是由于短期负债大幅增加所致。
短期负债大幅增加主要是因为从2015年公司债热潮开始，时至今日3年内的长债转化为短债，部分房企已然面临还债高峰期。Wind资讯统计显示，2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年的1007.30亿元，增幅105.5%。其续称，2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元，较2018年增幅94.5%。
但欧阳捷对此认为，这对大型房企影响并不大。他告诉时代周报记者，大型房企即便需要还债上百亿，但其销售额一般都会超过千亿，银行贷款也向这些大房企倾斜。今年销售额增速持续下降，但开发贷增速并没有同步下降，意味着大房企的业绩在增长，融资也在增长。
穆迪也指出，尽管再融资金额巨大，但除富力之外的四家大型开发商(恒 大、绿地、碧桂园、万达)仍能将“2017年底现金与2018 年到期及可回售债券总额的比率”控制在不低于1.5 倍的水平。这意味着上述开发商即使无法再融资，且不得不用现金全额偿付其2018年到期债券的情况下仍能轻松应对。
与此形成对比的是，低评级开发商的债券融资渠道仍不明朗。欧阳捷认为，融资杠杆不断收紧的大背景下，一些销售额不够大且债额过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。
平安证券研报分析，2017年上半年百强房企销售面积累计同比增长41.7%，远超同期全国增速。TOP10的销售面积和销售额市占率分别较2016年提升3.3个百分点和7.9个百分点至15.8%和26.6%。考虑调控加码和融资渠道收紧，中小开发商无论是融资端、拿地端还是销售端均面临压力，中小房企的被动退出及大中型房企的兼并收购，均将带来行业集中度的进一步提升。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，从另一个角度看，若部分房企资金压力大，那么加快销售的可能性会比较大。而从偿债方面看，转让部分项目股权，尤其是对于部分地王项目进行联合开发，变得非常有可能。
