环京楼盘成交低迷：公开宣传“首付10%，开发商垫资”
文章来源：北京青年报
接近年底，尽管各商业银行已大幅收紧房贷额度，但“银根”仍然是政府机构的重点监测内容。日前，住建部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作，再次明令禁止将个人消费贷腾挪用于购房。消费贷全面收紧，但实际上，部分银行仍以小微企业、普惠金融的名义，通过账户隔离的方式，发放实际用途为购房的贷款；小贷公司、消费金融公司亦有部分贷款绕道进入房地产市场。尤其是重压下的环京楼市，不少项目为了刺激销售，开始引导购房人通过“借”首付款的方式，绕开监管。
首付加杠杆成为查处重点
在去杠杆的大背景下，通过银行的各种消费贷款或小额贷款来凑齐首付的行为成了整治的重点。早在2016年，“首付贷”就因争议而被叫停，今年8月，七部委又明确认定“首付贷”为违法违规金融产品。近日，住房城乡建设部会同人民银行、银监会三部委，联合部署规范购房融资行为，要求严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资，并要求银行业金融机构加大对首付资金来源审核力度。
不难发现，如此三令五申地对购房融资行为进行规范，首当其冲的就是严查“首付贷”。规范提出，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务；严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资。
同时，针对以其他贷款名义借钱用于购房的方式，规范也强调，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。银行业金融机构要加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度，严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理，严禁消费贷、经营性贷款和信用卡透支等资金挪用于购房。
环京楼市是“首付贷”重灾区
事实上，北京对于首付的审查力度早已加紧，房产中介也被明令禁止提供“首付贷”的金融产品。相比之下，环京楼市中的不少项目，则为了摆脱成交低迷，公开宣传起“首付10%，开发商垫资”等促销方式。
涿州的几个在售项目就不断加大首付分期力度，吸引购房人。近日，涿州桃源新都孔雀城开盘，主推80-120平方米的户型，由于70年产权的住宅是不限购的，外地人也可以买一套加上首付极低，吸引了不少投资客。
桃源新都孔雀城一位售楼人员向北京青年报记者表示，目前购房者只需支付首付的一部分，最低10%，其余由开发商垫付另外的首付余款。据销售人员介绍，首付可以选择分多期支付，最多可以分五期，买最小的两居大概80平方米(的房子)，首付15万就可以，剩余的首付可以2018年年底还清，无利息无手续费。
除了首付垫资，一些环京项目为了避开限购，开始引导购房人采用消费贷款的方式购房。廊坊某项目销售人员就对前来看房的北青报记者表示，“限购问题您不用担心，可以先和开发商签约，3年以后再正式签购房合同。”这样可以先提前锁定房源，然后补社保，符合社保条件以后再正式签买卖合同。
当然这样的购房方式无法获得贷款，为此，该销售人员透露，可以通过中介公司，办理各类贷款。比如可以进行现有房产的抵押，贷款后用于购新房。也可以通过个体工商户创业等理由去获取经营贷款，甚至可以协助购房人获得银行的小额贷、信用贷等无抵押贷款。业内人士表示，尽管消费贷获得的金额有限，但环京楼市整体总价较低，使得消费贷用于楼市加杠杆的方式依旧存在。
北青报记者还了解到，其实不仅仅是银行，部分小贷公司、消费金融公司，甚至房产中介也会成为房产类消费贷的资金供应者。
这种垫首付的促销方式，让缺乏资质的人贷款买房，变相突破住房信贷政策，被法律人士认为是打了政策的擦边球，开发商促成销售，拿购房者的订单套现商业银行的按揭贷款，作为期房开发的资金，风险极大。
如果开发商的资金链出现问题，这时购房人和开发商签订的合约是很难获得保护的，比如买好的房子，这个企业的资金链却断了，楼盘还没建好就已经烂尾了，风险就会转嫁给购房人。
监管层再度收紧资金口袋
正是类似的垫资首付的现象，极容易导致楼市的混乱，引发了监管部门的注意，此次监管部门除了严禁首付款融资以外，还要求银行业金融机构要加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度，不仅是个人综合消费贷款，经营性贷款和信用卡透支都属于用途监控范围。
据了解，在严厉的监管下，曾经利用信用卡透支买房、付首付的方式，已经越来越难。不少银行都严格监控大额、长期限的消费贷款资金流向，关闭信用卡对房地产开发企业的POS机刷卡端口，坚决遏制个人综合消费贷款、信用卡透支用于支付首付以及住房消费。
对此，易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进也建议，之所以首付会出现五花八门的贷款，说明这个行业监管仍有所缺失，所以后续在监管上需要强化。尽量避免“借”首付买房的现象。
