深圳首推“只租不售”宅地 全国近80幅自持地块如何运营？
作为全国人口密度最大的城市，深圳历来宅地紧缺。而作为楼市的风向标，深圳的一举一动，都在向市场传递信号。
10月10日，深圳推出今年第一块宅地，首次试水“只租不售”，凸显政府发展租赁的决心。
此前，国内多个一线城市及发达的二线城市已出让多幅自持地块。据21世纪经济报道不完全统计，截至目前全国出让的自持用地已近80幅。
这背后，是土地招拍挂制度正在悄然改变。“只租不售”的宗地，不仅是土地出让方式的调整，也对开发商提出了更高要求，促使他们向持有运营转型。
自持宅地的开发商，不仅要有强大的低成本融资能力，还必须有持有物业的运营管理能力，未来，也将面临资产证券化的考验。
“只租不售”升级土地出让方式
10月10日，深圳市土地房产交易中心发布公告，公开挂牌出让龙华A811-0323宗地。该地块位于龙华民治街道，土地面积为20041.92平方米，建筑面积90180平方米，挂牌起始价7.77亿元，最高限制地价为10.1亿元。
公告称，该宅地以住房全年期(70年)只租不售的办法挂牌出让。同时明确，租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让。
全年期自持是深圳推出的又一种土地出让方式。去年12月，深圳在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价， 以“双限双竞”方式出让大鹏、坪山共2宗居住用地。如今的“只租不售”，意味着土地出让方式的再度升级。
深圳首宗“只租不售”宅地的推出，只是众多一二线乃至三四线城市自持地块出让的缩影。
早在去年11月，首创天恒中粮联合体以总价57.6亿元、“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”，拿下北京市海淀永丰20号地块，首开住宅全自持地块先河。
随后，天津、杭州、广州、佛山和上海等城市也先后推出、成交了相关用地。据中国指数研究院数据显示，截至目前，全国共计推出、成交近80宗相关地块。
斩获这80宗地的48家企业，基本都是国企或者大型房企。截至8月底，万科共获9宗自持地块，龙湖6宗，保利和首开各5宗。
万科是自持地块最积极的竞买者。截至6月，万科在北京、广州及佛山拿下七宗含自持的宅地，耗资近300亿元；其中住宅自持总面积超过50万平方米。
其余自持宅地超过30万平方米以上的房企有保利、首开、龙湖、首创，以联合体形式获取居多；超过10万平方米的有中海、金地、融信、中铁、世茂，其中中海为联合体形式自持，金地、融信、中铁、世茂为独立自持。
多位市场人士指出，“只租不售”宅地的风行，是为培育和发展住房租赁市场，也是为了控制地价和房价。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，租赁既能缓解房地产市场的需求，还能继续支持GDP，是国家房地产政策的重要组成部分。
未来，土地自持出让占比将越来越大。
根据北京2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划，今后五年租赁住房计划供地1300公顷，占整个土地供应计划的21.7%，可建设约50万套租赁住房。
上海也表示要“大幅提高租赁住房供应比例”，预计“十三五”时期，租赁住房用地1700公顷，占整个供地计划的31%，可提供租赁住房约70万套。
深圳则规定，从2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地，必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。
重资产运营之难
当前，大型房企都在进行从开发向持有物业运营的转型，租赁业务符合政策导向和市场需求，因而被广泛布局。
面对自持宅地这块越做越大的蛋糕，开发商拿地后该如何运营？
建长租公寓，自己做“房东”，是很多地产商的选择。而对自持地块下手凶猛的万科，在租赁市场的布局也最为深入。
但在目前以及之前，仅靠租赁住宅难以盈利，全国一二线城市超低的租售比已经说明了这一点。
以深圳首推的自持宅地为例。建筑面积为90180平方米，若以挂牌起始价7.77亿元计，平均每平方米约为8616元；若以最高限制地价10.1亿元计算，平均每平方米约为1.12万元。
根据Q房网研究院统计，2017年上半年深圳商品住宅租金每月为72.49元每平方米，若仅靠房租，且以底价计算，房企要10年才能收回地价。
此外，房企还要加上建安成本、运营成本和各种税费等。对于习惯短周期开发、资金快速周转的地产商来说，挑战太大。
“深圳这块地的地理位置蛮好”，深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，10个亿的竞价，对于龙华该宗地本身来说不贵，但对于租赁市场可能要打个问号，如何让租金在未来70年逐渐走高，如何让不动产通过服务和内部转型提升价值，这些问题，关乎物业管理，也关乎资产管理。
另以万科北京西北旺自持地块为例，海通证券测算发现，如果没有税收优惠(提升租金收益率)或REITs/ABS等金融工具帮助，这种重资产类项目前期占用资金量大，收回成本慢，难以形成规模。
自持地块的增加，意味着开发商在加码持有短期不赚钱、不能快速周转的重资产，“目前不太考虑盈利问题，这更多是一种战略选择”，万科、龙湖有关人士坦言。
开发商们寄望，未来自持租赁可以进行资产证券化。但黄立冲指出，目前为止，实施真正的房地产股权信托投资基金(REITs)的法律环境、税务环境和市场租金收入水平等条件，均未达到。
