深圳楼市调查：年内成交同比大幅萎缩 新房均价下行12个月
刚刚过去的国庆黄金周楼市表现异常平淡，一线城市更为低迷，而深圳，又是其中的典型。
2015年房价率先狂飙的深圳，在2016年10月份开启严厉调控后便进入了下行通道，中国指数研究院显示今年前三季度，深圳楼市成交同比跌46.72%，国庆黄金周也跌了12%；新房均价虽然环比下跌缓慢，但已持续了12个月，截至9月，环比跌2%，同比则跌去了约12%。
中原地产、Q房网等多家机构指出，在严厉的限购、限价、限贷政策以及近期严查消费贷之下，深圳楼市在8、9月份曾小幅反弹的势头被压了下去，未来走势不容乐观。
调控效果明显
这个黄金周，深圳楼市依旧表现平平。
据乐有家研究中心统计，国庆前七天，深圳一手住宅成交445套，同比2016年国庆假期微跌12.4%，也低于前几周的平均成交量。
此前，作为全国楼市风向标，深圳已经持续一年多低迷。中国指数研究院数据显示，2017年1-9月，无论是成交套数，还是成交面积，深圳均垫底国内一线城市，成交面积同比跌幅达46.72%，超过一线城市平均跌幅39%。
价格方面，自2016年10月份开始，深圳新房均价连续12个月缓慢下跌，与去年10月份的55611元/平方米相比累计下跌2%；与下跌前同期(2016年9月)的相对高位61600元/平方米相比相比，累计跌幅12%；从5月份开始，新房均价同比也五连降了，且由于去年9月价格基数较高，今年9月同比跌幅最大，达11.83%。
提起今年深圳楼市的状况，多位开发商人士表示，新房市场乏善可陈，唯一的亮点是豪宅，在限价政策下，华润悦府等豪宅低价开盘，掀起了一波热潮，但市场中更多的在售产品是公寓，纯住宅少之又少，以至于“今年都找不出一个经典案例”。
Q房网有关人士说，受新房限价政策影响，今年开发商获取预售证困难。自2016年3月至今，深圳新房住宅备案面积同比19连跌，备案套数略有波动，但也有17个月份同比下跌；8月份曾有18个新盘入市，其中15个含住宅，推售量达到7526套，环比飙升209.71%。但在9月又戛然而止。
Q房网数据研究中心监控显示，受新一轮调控政策影响，9月深圳共有6个项目获批，其中仅三个含住宅，总套数1782套，环比下跌80%；总面积10.82万平方米，环比下跌88%。
纯普通住宅稀缺，公寓大量充斥市场，使得今年哪怕是在稍热的三季度，深圳开发商整体开盘销售率也仅约36%；国庆期间仅有一个公寓项目开盘，去化率不到一成。
深圳房价的“跌跌不休”，是政策持续调控的效果。深圳中原研究中心指出，房地产调控已持续一年，从“五限”到租售同权、购租并举再到对金融风险的把控，已从供给层面的管控转向加大楼市投资成本，压缩获利空间。
深圳房地产研究中心主任王锋认为，因为精准的限购限贷限价等政策，抓住了深圳楼市的主要问题，深圳相对其他城市调控效果较好；当其他热点城市都在打政策补丁时，深圳已经出现明显回落。
平稳下行
在持续成交低迷之下，深圳楼市库存不断升高，去化周期变长；随着首套房贷利率不断上浮，严查消费贷，需求方购房者被稀释，房子越来越难卖了。
深圳市规土委数据显示，截至9月26日，深圳市可售面积达约341.1万平方米，如按照二季度月均成交面积23万平方米来计算，去化周期延长到14.8个月，已超过6-12个月的安全水平。
9月份，“温水煮青蛙”的深圳楼市又领教了信贷收缩的威力。首先是首套房贷利率的转折，今年5个月时间内，深圳首套房贷利率连续5次上调。
融360监测数据显示，8月深圳首套平均利率达到5.04%?二套利率小幅上升；而在9月22日之后，深圳四大银行均将首套房贷利率调至基准利率上浮10%，目前这已成为深圳房贷市场的主流。
随着严查消费贷进入楼市，不但新增消费贷要严格发放和监控，此前将消费贷用于购房的也将被追回。
“公司有很多人最近都被银行追查消费贷了，”深圳本地一家知名大公司人士告诉21世纪经济报道记者，由于该公司品牌和信誉良好，多家银行给予员工消费贷较高额度和利率优惠，但现在普遍受到了严查。
进入四季度，深圳的开发商们感到压力越来越大。据深圳中原统计，新房客户入市的积极性严重下滑，去年10月调控新政之前开盘销售率基本处于60%以上，新政之后，开盘销售率急剧下滑，今年只有少数性价比较高的楼盘开盘销售率能达到60%，多数楼盘开盘销售率在40%以下。
二手房业主对市场的信心也开始不足。深圳中原数据显示，从区域来看，近两周各区二手住宅只有福田区报价继续上涨，其他各区都呈现下跌趋势，火车站片区业主报价下调幅度达14.8%。
Q房网指出，四季度政策执行层面未有丝毫松动的迹象，甚至还有加码的担忧；房贷利率折扣一路收紧到现在，首套房贷款上浮10%，直接提升购房成本，对于曾重点保护的刚需也形成直接冲击，将对今年剩余三个月的销售形成直接压力。
在王锋看来，深圳并不存在去库存的问题，“深圳城市建设用地基本到了50%的警戒线，所以深圳采取的政策要比其他城市更严格。”王锋认为，深圳的核心问题是供应太紧张，要保持房地产市场的稳定，房地产政策不能随便取消。
对于深圳房价的未来走势，王锋认为，市场规律会决定企业是否降价，可能会出现企业利用虚假营销和广告炒作房价，但政策的核心是房价不能涨。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳楼市降价空间不大，一是在政策限制下，即便降价也无法走量；二是目前没有到通过降价来解决资金问题的时候，“可能到第四季度很难出现大面积的降价走量。”
