扩张冲动与调控双重挤压 开发商年底保业绩“扛价难”
文章来源：北京商报
“9·30”房地产市场调控过去整整一年，楼市调控的步伐并没有停止，日前全国楼市又有8个城市加入或加码调控，10月9日，三亚也加入调控升级行业。楼市进入深度调整阶段，随之而来的是，开发商业绩难免受到波及，此前调高年度业绩的开发商也许并未预料到政策如此持久深入，对于一些企业而言，要么如寒潮在即，要么逆水行舟。大潮退后，才知道谁在“裸游”。
调控政策继续加码
这一年对于中国房地产市场而言绝对是不平凡的一年，从供给端发力，建立购租并举的多元供给体系，在一定程度上正在打破过去调控的周期性轮回。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句朴素的大白话，正在不断成为现实。
今年9月22日，西安、南宁、长沙、南昌、贵阳和重庆6个城市同时出台调控政策，继而石家庄、无锡等城市跟进，这意味着调控的力度并没有减弱，相反，房地产市场的环境并不允许短期政策出现转变，未来房价上涨压力较大的城市，调控压力依然从紧。
数据显示，截止到2017年9月30日，全国范围内已经有近60个城市被纳入调控范围，126条限购政策、166条限贷政策，15个城市对于二套房实行“认房又认贷”的政策，其中北京、廊坊、杭州、南京、成都、厦门、保定等多个城市有4轮及以上的政策加码。
以本轮调控政策最为密集的北京为例，调控呈现明显的“从需求端到供给端，从短期调控到长效机制”的演变路径。具体表现从“限购限贷限售”+“堵漏”抑制需求端热度，再到落实供地计划、推出“共有产权”等供给侧政策；从短期行政调控到构建“购租并举”的长效机制等。
后调控时代的变与不变
据链家研究院数据分析，在调控政策影响下，楼市逐渐平稳、冷静，即使没有调控政策的城市，大多购房者持观望态度，楼市整体趋向理性。市场呈现出短期购房需求回落、租赁市场正在加速崛起、房贷成本有所上升、土地供应制度改革四大变化。
链家研究院院长杨现领对北京商报记者表示，预计随着后续更多政策加入，以及各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投客退场，上半年全国核心一二线城市商品住宅市场的成交表现已经“量跌”的趋势在未来还会持续。但相对来说，需求尤其是改善换房需求依然存在 、人口继续向城市圈集中 、货币环境没有根本变化 、土地供应依旧刚性这四点支持后市楼市向好的变化依然存在。
去年“9·30”调控以后，杨现领提出一线城市成交以“换房”为主的判断。在杨现领看来，需求尤其是换房需求依然存在，是实打实的改善型需求，换房也意味着供给和需求会发生同步变化。这对调控形成的挑战就是，抑制需求的同时，供给也在减少，市场供需矛盾不会发生实质性改变。
分析人士表示，由此开发商将调整姿势，首先，上半年整体“量跌价稳”的局面有望出现微妙变化，进入下半年，冲刺年度销售指标、资金兑付等压力下，开发商很可能转为“保量”，而消失很久的“以价换量”可能再现江湖。
房企扩张冲动与业绩压力
目前来看，开发商对楼市判断也会出现分歧，一些企业开始放缓拿地节奏。如恒 大宣布实施土地储备负增长计划；万达轻资产战略继续进行到底，抛售了13个文旅城和77家酒店之后，万达就只剩下了万达广场这个核心资产。但千亿房企中，中海、华润、金地、绿城等冲击第一阵容的企业则仍持积极拿地投资意愿。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，企业规模化的发挥惯性仍然驱动房企继续扩张。区域化的房企急于全国化的市场布局，全国化的房企急于布局全球核心城市的战略扩张。一方面，在规模化扩张过程中，市场的优势确实在向一部分优质品牌房企集中，另一方面，大部分房企在楼市已经进入下半场的市场背景下仍然有规模化扩张的冲动。
但刚刚过去的黄金周多地楼市新房成交惨淡。根据中原地产研究中心统计数据，国庆黄金周期间，热点城市楼市出现下调现象，其重点监测的30个城市(其中部分城市网签数据暂停无法统计)网签大幅下调，平均跌幅达到了八成，成交量创2014年来最低。
同时，中国指数研究院监测的19个重点城市中，日均成交面积同比去年下滑51.4%，其中，一线城市成交面积降幅高达七成，而三线城市成交面积也下滑超过五成。
一位不愿具名的分析人士表示，“金九银十”之所以没有迎来开发商想要的结果，最大的原因是开发商没有拿出诚意，他们还在豪赌政策松绑，结果如意算盘被打翻。未来，开发商不得不重新定位自己的目标，调整自己的销售方案，实打实地降价卖房，不能打着降价的幌子暗地里捆绑销售，这样才能带来销售业绩增长。
与此同时，开发商的“钱袋子”也在面临压力。据近日同策研究院监测数据显示，9月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计700.534亿元，环比8月的621.98亿元增加了12.63%。但房企境内发行公司债渠道在继续保持收紧，越来越多的房企开辟多元化融资渠道。在张宏伟看来，虽然非传统渠道能解决部分资金问题，但是融资成本高。可以看到，随着房地产调控的进行，限购限贷之后，大多数房企仍然资金紧张，尤其是之前拿了不少高价地的企业，将在四季度面临资金链压力。
