首富过山车背后的“恒大模式”
2017年9月18日，福布斯数据显示，许 家印身价增至391亿美元，略高于马化腾和马云，再一次成为中国首富。
之所以说“再一次”，是因为2009年11月，许 家印也曾登顶首富宝座。
不过此次许 家印“首富之位”还没坐稳，随着尾盘恒 大股价冲高回落和腾讯股价的小幅上涨，几个小时后马化腾以388亿美元的身价再回榜首。
透过许 家印两次登顶又两次回落的首富过山车，可以看出，恒 大的商业模式并非一成不变，从低谷期的特价销售，到扩张期的疯狂圈地，再到成熟期“三低一高”的模式转型以及多元化的轻资产布局，“恒 大模式”渐隐渐现。
“特价模式”让利回血
许 家印第一次和“首富”联系在一起是2009年冬天。
2009年11月5日，恒 大在香港联交所正式上市。当天收盘，恒 大市值达到705亿港元，恒 大总裁许 家印也凭借68%的持股将479.49亿港元(约合人民币422亿人民币)收入囊中，首次成为中国首富。
不过，这个首富之位来得有些迟，2008年许 家印本有机会坐在这个位置。2007年，恒 大启动IPO计划，当时业内人士预测，如果恒 大在香港上市成功，许 家印将有可能成为中国的新一任首富。之后反转的剧情是，2008年3月20日，土地储备量位居全国第一的恒 大集团在香港首次公开发行股票遇冷搁浅，许 家印的首富之路也因此中断。
IPO计划失败后，恒 大资金链几近崩溃，不少业内人士甚至直接将其与“死亡”挂钩。不过“被收购”“被倒闭”的恒 大随即拿出业绩打脸“吃瓜群众”，2008年恒 大实现销售收入118亿元。
中国房地产指数系统秘书长、搜房控股有限公司董事长莫天全曾公开表示，2008年下半年全国主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑。在楼市遇冷的大背景下，恒 大这场“业绩争夺战”打得并不容易。
为了挽救资金链、回笼资本，恒 大地产开启“特价模式”。2008年国庆期间，恒 大地产在全国12个核心城市的18个精品楼盘同时开盘，并予以“八五折”特价销售。而这一“让利策略”让恒 大在国庆黄金周短短七天时间内取得了50亿元销售业绩，占2008年全年业绩的42.37%，成为资金链回血的第一大功臣。
2009年3月5日，参加完全国两会政协联组会议的许 家印在媒体围堵时回应恒 大资金链问题，“去年一季度，恒 大计划上市，但受到金融危机影响延缓了，120亿~150亿的融资计划没有实施，对企业有很大的影响，恒 大因此比别的房地产企业多了一个寒冬。”随后许 家印话锋一转，“但对于恒 大来说，最冷的寒冬已经挺过去了。”
接下来迎接恒 大的是“柳暗花明又一村”。沉寂了一年的恒 大卷土重来，2009年重启IPO。此次的上市之路，恒 大走得尤为顺利，截至公开认购时，恒 大保证金认购额高达38.6亿元，较其招股首日超额近五倍。
一年时间，从跌入谷底到重新登顶，无论是上市还是成为首富，对恒 大和许 家印来说都不是易事。
高负债下的“圈地运动”
恒 大的关键词有很多，而最让人印象深刻、出现频次最高的有两个：一个是高土储；另一个是高负债。
2006年，恒 大引入美林、德意志银行等多家国际知名投资机构约10亿美金的投资后，开始疯狂“圈地”。到2008年，恒 大从偏安广州一隅到全国22个城市，土储面积增至4600万平方米，翻了8倍。而彼时，各大房企放缓拿地速度，2008年，碧桂园的土储面积稍逊恒 大，为4439万平方米；富力地产土储面积2537万平方米、万科土储面积2281万平方米，均约为恒 大土储面积的一半。
然而，2008年土储面积的成倍增长，于恒 大而言只是开始。
恒 大在之后的“圈地运动”中显得更加果敢。2010年，房企拿地基本处于停滞状态，消耗库存是房企间达成的无声默契。而这个时候恒 大反其道行之，大手笔买买买，成为房企中的“一股清流”。2010年，恒 大土储面积再次翻番达到9600万平方米，不但成为了全国最大的“地主”，还比土储面积位居第二的绿地集团高出一倍。
伴随高土储一同到来的还有高负债。2008年恒 大负债合计199.39亿元，而这一数字在2009年为499.14亿元，2010年涨至830.86亿元。虽然高负债在房地产行业已成常态，但每年负债额几乎成倍增长的房企却仅恒 大一家。
高负债一方面有利于房企抓住机会快速扩张；另一方面也容易给企业带来“资金链紧张”的沉重打击。然而让公众不解的是，2008年IPO失败后，恒 大资金链几近断裂，已经在高土储上“栽了跟头”的恒 大为何还打算在同一个地方摔两次。
恒 大对“圈地”的热情在房企中显得有点特立独行甚至一意孤行。不过时间证明恒 大的眼光确实独到，随后各大房企加入圈地热潮、“地王”频现，而恒 大却早已凭借先发优势低成本购入大量土储。
易观智库房企中心研究总监严跃进告诉《中国新闻周刊》，“土地储备是衡量上市房企的一个重要指标。所谓“巧妇难为无米之炊”，土地是最基本的投资生产要素”，而这一道理，恒 大2006年就已经参透，是最早一批具有土储意识的房企。
俗话说，“舍不得孩子，套不到狼。”2017年6月30日，恒 大土储面积达到2.76亿平方米，且今年上半年新增土储就超过6000万平方米，遥遥领先其他房企；此外，恒 大负债合计13248亿元，几乎相当于同行万科和碧桂园上半年的负债总和。
在高土储和高负债的策略下，地产行业起步较晚的恒 大一路狂奔。2016年，恒 大土地储备、销售金额、资产规模、营收规模均超万科，最终成为龙头老大。
今年以来，恒 大股价更是持续走高，7月27日许 家印资产净值超过万达集团董事长王健林(博客)" target="_blank" style="color: rgb(15, 107, 153);">王健林，成为国内地产首富；9月18日，恒 大股票涨至27.75港元，再创历史新高，许 家印也因此成为中国首富。
向低负债轻资产转型
高土储和高负债给恒 大带来高增长的同时也带来了高风险，已经做过“老大”的恒 大决定放慢步伐、稳健发展。“求变”是恒 大2017年给自己的新标签。
2017年8月28日，恒 大在中报里提到三个转变：一是从“规模型”发展战略向“规模+效应型”发展战略转变；二要从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变；三是完成“房地产业”向“房地产+服务业”转变。
三大转变，并不是恒 大的随心起意，一直都在“等风来”的恒 大终于迎来了自己转型的时机。
2017年上半年，恒 大合约销售达人民币2240.9亿元，合约销售建筑面积为2475.1万平方米；同时，恒 大实现收入1879.8亿元，较去年同期上升114.8%，实现净利润231.3亿元，较去年同期上涨224.4%，股东应占利润188.3亿元，较去年同期上涨832.2%。亮眼的业绩为恒 大的战略转型做足了准备工作。
从“三高一低”向“三低一高”的转变是恒 大最为重视，也最下功夫的一个。2017年上半年，恒 大提前完成了共计1129.4亿元的永续债赎回工作，既是恒 大降低负债的决心，也是其转变迈出的第一步。
接下来恒 大要走的“第二步”“第三步”还有很多，就像负债不是一天堆积而成的，恒 大的“减负”工作也只能循序渐进。为此，恒 大准备在2017年7月至2020年6月，将土储总量控制在每年负增长5%~10%；力争在2020年6月30日将负债率将至70%左右。
如果说“三低一高”模式对负债率提出的要求仅仅停留在一个模棱两可的数字上，那从“规模型”发展战略向“规模+效应型”发展战略的转变，就为降低负债指明了具体的操作方向：一方面，适度降低土储规模以减少土地款支出，以审慎、务实的策略在必要地区补充优质土地储备；另一方面，通过收购兼并、合作开发等项目获取方式为下阶段拓展项目。
不过恒 大要想在2020年实现这一目标并不是其在中报里规划的那么简单。伴随房企股价高涨的，还有对房地产前景的不看好，恒 大未来将要面对的绝不仅仅只有“高负债”和“高土储”这两大包袱。
恒 大的转型不仅仅停留于房地产，还意味着更多元化的发展，而多元化的目的是为了帮助恒 大实现轻资产。不光是恒 大，越来越多的房地产企业走上了多元化的发展道路，比如万达的“去地产”模式、地产+金融、地产+旅游的多重组合方式。
恒 大的“房地产+服务业”，加的也是多元化。恒 大在其2017年中报提到，2016年集团完成了以地产为基础、金融、健康为两翼、文化旅游为龙头的多元化产业布局，完成了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。
不过恒 大的多元化究竟能给恒 大带来多少收益仍是一个未知数。至少以目前的现状来看，恒 大冰泉18亿元出售、恒 大文化从新三板摘牌，恒 大淘宝挂牌新三板以来4年半亏损超30亿元，恒 大想要通过多元化来实现轻资产可能并不乐观。
