北京共有产权房个人份额最低5成 首个项目将摇号
文章来源：法制晚报
28日，北京首个共有产权住房项目——朝阳区锦都家园的摇号公告发布，将在9月30日下午14点30分摇号。30日也是《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施的日子。记者了解到，备受关注的个人产权份额“保底”比例为50%，并按照5个百分点一个档位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10档。
首个项目30日下午摇号
首个摇号的锦都家园项目销售均价为22000元/平方米，房源套数427套，其中二居室370套，三居室57套。该项目的情况比较特殊，申购条件是按照原自住房的政策，也就是之前申购并通过核验的家庭，就有资格参加摇号，但该项目之后的销售、管理，都将按照共有产权住房的政策。按照《办法》，该项目的性质是共有产权住房。
政府产权份额暂由北京市朝阳区住房保障事务中心代为持有。该项目单套住房的购房人产权份额比例为50%，北京市朝阳区住房保障事务中心(政府产权份额代持机构)持有剩余50%份额。该项目最终确认申购家庭162926户，可参加摇号的家庭121186户。
摇号按照销售对象分为两组，并分别摇出选房顺序号：第一组为朝阳区户籍无房家庭及在朝阳区工作的本市其他区户籍无房家庭，共95965户。面向该组家庭销售的房源为299套，占该项目总房源的70%。第二组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍(“新北京人”)无房家庭，共25221户。面向该组家庭销售的房源为128套，占该项目总房源的30%。
本次摇号工作结束后，将启动非朝阳区户籍家庭在朝阳区工作情况的审核。审核认定标准为：2017年6月(开通申购当月),申购家庭全部成员中任意一名成员在本市个人社保权益记录中所载明的缴费区为朝阳区，即可认定为“在朝阳区工作家庭”。审核工作结束后，审核结果将在北京市朝阳区房屋管理局网站(http://fgj.bjchy.gov.cn/)进行公示。
摇号结果将在北京市住房和城乡建设委员会官方网站(http://www.bjjs.gov.cn/)和北京市朝阳区房屋管理局网站(http://fgj.bjchy.gov.cn/)进行公示，申购家庭可登录上述网站进行查询。
个人产权份额“保底”50%
对于备受关注的共有产权份额比例如何确定，记者了解到，北京市房地产估价协会根据《办法》中确定的估价原则和方法，以及房地产评估相关技术标准，从专业技术角度，编制了评估技术指引，指导估价机构对共有产权住房项目销售均价和共有份额比例的评估。共有产权住房是新推出的品种，所以这个指引还需要试行一段时间，并根据实际不断完善。
根据共有产权住房的制度设计，产权比例设定的原则是“多出多得，少出少得”，真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”这个总体要求，促进社会公平。
根据《办法》，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。
共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。
简单来说，就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。
例如某共有产权住房项目，供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话，那么购房人占有的产权份额就是四分之三，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。
具体的评估确定方法
1、代持机构首先会委托房地产估价机构进行评估。
评估的是同地段、同品质普通商品住房价格，剔除高品质商品房乃至豪宅。
2、在评估确定了普通商品住房价格后，会在这个价格的基础上打个九折(政府的第一项让利)。确定出计算产权比例的“分母”。
3、用该共有产权项目的销售均价除以这个“分母”，就得出了该项目个人产权份额的比例。
以锦都家园项目为例，评估机构评估出来该项目周边同地段、同品质普通商品住房目前的价格是5.6万元/平米。打了9折之后，是5.04万元/平米。
用2.2万元为分子，5.04万元为分母，计算出的个人份额比例为43%到44%之间。这里政府又一次适度让利，就是如果个人份额的计算结果略低于50%，那么依然会按照50%最终确定。也就是说，50%是个人产权份额比例的“保底线”。
而此后的“自住房”大都是按照周边普通商品房的六到七折确定的，所以个人产权份额的比例会更高。共有产权房的个人产权份额比例按照5个百分点一个档位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10档。
政府让利原则将体现在确定具体比例时，个人产权份额比例按照“就高”的原则来确定。例如一个项目，评估出个人产权份额比例是51%时，那么最终就按照55%来算；如果评估的结果是67%，就按70%算。
