多地加推公租房：北京每平租39元 如何盘活7万亿公租房蛋糕？
文章来源：华尔街见闻
9月25日，北京市住建委公告，朝阳区燕保·马泉营家园、燕保·双桥家园(公租房)合计462套房源启动配租。
其中，278套面向朝阳区无房职工配租，184套面向朝阳区保障性住房备案家庭配租。面向朝阳区无房职工配租项目明日(28日)启动登记。
据了解，此举将增加公租房供应，多渠道解决京籍无房职工和符合条件的非京籍无房职工(以下简称“新北京人”)的住房问题。
每平租39元，且不能跨区
燕保·马泉营家园公租房项目位于朝阳区崔各庄乡容慧路1号院。本次配租房源共计110套，建筑面积52.3-60.41平方米，租金标准为39元/建筑平方米·月。其中，55套房源面向京籍无房职工，55套房源面向在朝阳区缴纳社保的“新北京人”。
燕保·双桥家园公租房项目位于朝阳区广渠东路。本次配租房源共计168套，建筑面积46.47平方米-59.54平方米。租金标准为42元/建筑平方米·月。其中，84套房源面向京籍无房职工，84套房源面向在朝阳区缴纳社保的“新北京人”。这意味着，这两个公租房项目的房源中，有139套是专配给“新北京人”的。
据华尔街见闻了解，参加本次配租的家庭，推选一名符合条件的家庭成员作为申请人，申请人需满足以下条件：
1.京籍无房职工申请人：家庭成员在本市均无住房；具有朝阳区户籍且在本市工作或具有本市户籍且在朝阳区缴纳社保。
2.“新北京人”申请人：年龄不超过45周岁(含)，家庭成员在本市均无住房；家庭按照住房限购政策，具有购房资格；须在朝阳区缴纳社保。
多省市“加推公租房”
另据了解，在上海市普陀区，距轨道3、4号线中潭路地铁站走路仅5-10分钟的公租房项目(即“和丰苑”)开始入住。不仅房间明亮家具全配可拎包入住，而且每月租金最低只需1500元！
作为上海市首个新建在内环内的公租房项目，“和丰苑”向社会推出后备受市民关注。9月首批承租人已经开始入住，至昨日(25)已经入住60多户。普陀区有关部门介绍，公租房有两室一厅和一室一厅两种。一室一厅建筑面积约42-44平方米，租金约2900-3300元；二室一厅建筑面积约64-66平方米，租金约4050-4550元。
除了上述成套公寓，另一栋为宿舍型公租房，可供单身人士选择。房内配有单人床、柜子、写字台，但没有厨房，更适合于不下厨的单身白领。其价格更优惠，宿舍型一室户租金1500元到2000元不等，二室户租金也不超过2300元。对比周边小区的租房价格，公租房租金实惠很多。
9月20日，深圳市住房保障署发布公告，龙华金众金域阁(公租住)即将配租。这一项目被誉为“今年最值得期待的市级公租房”。
金众金域阁位于深圳市龙华区民丰路与致远南路交汇处，该项目总房源共266套，分布在11层至31层。建筑面积40左右的单身公寓206套、建筑面积50 左右的一房一厅60套；认租家庭在租赁手续完成后即可入住。基准租金标准为33元/月平方米，物业管理费为2.87元/月·平方米。该项目自顶层逆覆盖至20层的住房内安装了太阳能集中供应热水系统，具体收费标准以市有关部门核定的价格为准。
广州市日前再推1.21万套整租公租房，科创企业将优先分配。
这是广州市推出的第二批面向用人单位整体租赁的新就业无房职工公共租赁住房，一共1.21万套，采用单位整体租赁模式分配，自9月22日起开始受理用人单位申请。
此前的3月份，广州已推出首批16668套此类公租房。通过这一形式，今年以来广州明显加大了在“人才房”方面的力度。
第一批不同的是，这次面向的是所有在广州的法人单位，即住所地在本市、申请之日已取得法人资格的单位均可申请本次的公租房。
日前，2017年度呼和浩特公租房公开摇号配租，参加此次公开配租的公租房项目共10个，共计提供房源7252套。
今年，呼和浩特面向奋战在一线工作岗位的环卫工人、公交车司机等群体提供定向分配房源492套；同时向交通辅警提供定向分配房源227套，尽可能地满足社会各阶层中低收入困难家庭的住房需求。
新城区租金标准为10.7元/平方米·月，回民区租金标准为9.3元/平方米·月，玉泉区租金标准为9.2元/平方米·月，赛罕区租金标准为11.4元/平方米·月。上述公租房租金标准均包含物业服务费1.5元/平方米·月。
截至目前，呼和浩特通过集中新建、在普通商品房中配建，以及在直管公房中改建等多种形式，共计建设公共租赁住房(廉租住房)46098套，连同此次摇号配租，共计已分配39031套，分配率85%。
同时，通过发放公租房租赁补贴，更大范围地保障中低收入住房困难家庭。截至2016年底，累计保障4.53万户，共计发放租赁补贴资金9515万元。今年，预计通过公租房租赁补贴保障中低收入住房困难家庭2.15万户，发放补贴资金约4500万元。
郑州市从2011年至今，累计开工建设公租房97000多套(不含港区 )。目前市区在建的有73000多套，其中，三环内在建的有21000多套，三环外在建的有51000多套。截至目前，市区发放资格证36000多户，持续供应了23000多户家庭。
“郑州市今年计划分配公租房约7000套，目前已分配约3000套，年底前对验收完毕的公租房还要进行轮候分配，主要分布在中原区、二七区、管城区、惠济区、郑东新区、经开区、高新区。”郑州市住房保障和房地产管理局规划和住房保障处处长潘巍表示。
公租房为何积累多项弊端？
据了解，有关政府部门将公租房作为住房租赁市场改革的抓手，主要是因为公租房具有“三大特点”。
其一，资产规模大。截至目前全国公租房总量超过1500万套，保守估计，按每套25万元的投资核算，总资产超过3.7万亿。如果算上土地价值和房产增值，公租房总价值至少还将翻番，达7万亿以上。
其二，政府掌控力强。在现有的全国1500多万套公租房中，政府拥有的房源超过80%，约有1200万套。而在剩余300万套中，国企占据了绝大部分。因此，公租房是各级政府手中重要的优质国有资产。
其三，改革的难度相对较小。公租房基本由财政全额拨款建设，所有权清晰，公租房政策由各地方政府“适情选择”，地方政府具有一定的制度自有裁量权。可见，公租房改革或将是住房管理模式的一次创新，能使各方受益，不存在负外部效应，是典型的“帕累托改进”。
正因为公租房一直沿用政府全额投资、全程主导、全面运营的传统管理模式，在多年的实践中，这一管理模式显现出几大弊端。
1)保障对象过窄。公租房安置对象大多限定于本地户籍的低收入群体，对新市民、经济“夹心层”人群、新毕业大学生、城市特殊岗位人群、稳定就业的流动人口、外来高端人才等保障能力明显不足，这也是造成公租房分配入住率不高的一个重要原因。
2)租金定价过低。当前的公租房租金远低于市场化租金水平，以至于公租房项目大多入不敷出。政府每年不得不拿出大量财政资金用于补贴物业和运营维护。在很多城市，公租房补贴甚至成了地方财政的“无底洞”。
3)低租金也使公租房资产缺乏吸引力，社会资本对此丧失了投资兴趣。
4)产权属性缺失。公租房通常只有整栋建筑的产权证，没有分户的不动产登记证书。根据现行政策，不能落户、交易和抵押，是典型的“不完整产权住房”。
7万亿公租房如何“盘活”？
在现有条件下，如何有效盘活公租房7万亿资产的大蛋糕？
中央党校经济学博士后孙杰提出一个总思路，即政府可以按照市场化原则实现三大转变：政府职能由“保姆”向“管家”转变；财政支出由“补砖头”向“补人头”转变；租赁住房由“僵尸资产”转向“流动性资产”。在操作中，具体可采取“两步走”的战略。
第一步，近期改革的核心要点是“改变公租房定价体系”，将公租房的租金水平全面提高至市场化水平。高租金意味着投资将变得有利可图，从而吸引市场化企业和社会资本进入公租房领域，从而可以彻底激活公租房市场。与此同时，政府从繁琐的物业经营中解脱出来，缩短战线、集中兵力搞好监督职能。
第二步，长期改革的必然之路是产权制度创新，基本逻辑是打破公租房“只租不售”的规则，赋予公租房清晰的产权属性，让资产流动起来。即部分公租房可以参照共有产权模式，转为共有产权房，将部分产权让渡给中低收入家庭，解决经济“夹心层”人群买不起房的难题。
在一定期限内(比如15年)，只能出租不能出售；超过规定期限后，公租房则被赋予完整产权和不动产登记证书，转变为保障性商品房，以成本价向低收入无房家庭配售。
在这样的产权改革过程中，政府通过动态的、阶梯式的年度土地供应计划、赋权规划、期限转让规定、政府与社会资本合作项目等，实现全社会的公租房的持续供给和优化配置，进而达到购租并举的最终目标。
总之，公租房改革是建立购租并举住房制度的关键，是住房改革的“帕累托改进”。通过政府与社会资本合作的模式，引入市场化企业，对公租房资产进行日常管理和运营维护。政府对市场化企业的工作绩效进行严格规范的年度绩效考核，作为政府付费的依据。
